التنظيم القانوني للتصرفات القانونية التي تتم على العقارات أثناء أعمال التسوية
| dc.contributor.author | ورود نبيل طلب جعبري | |
| dc.date.accessioned | 2025-07-16T09:19:45Z | |
| dc.date.available | 2025-07-16T09:19:45Z | |
| dc.date.issued | 2025-05-04 | |
| dc.description.abstract | التنظيم القانوني للتصرفات القانونية التي تتم على العقارات أثناء أعمال التسوية إعداد ورود نبيل طلب الجعبري إشراف د. امجد حسان الملخص الحمد لله رب العالمين والصلاة والسلام على أشرف خلق الله المرسلين وعلى آله وصحبه وسلم تسليماً كثيرا. أنا الطالبة ورود نبيل الجعبري يسرني اليوم أن أعرض لك دكتور واللجنة الكريمة كل من الدكتور والدكتور أطروحة رسالتي بعنوان التنظيم القانوني للتصرفات القانونية التي تتم على العقارات أثناء أعمال التسوية استكمالا لمتطلبات الحصول على درجة الماجستير في القانون الخاص من كلية الدراسات العليا في جامعة النجاح الوطنية، مثمناً جهودكم ومساعدتكم لي في عمل هذا الرسالة. يثير موضوع الأراضي أهمية كبيرة في الوقت الحالي، خاصة في ظل وجود هيئة لتسوية الأراضي والمياه وكثرة المشاكل والخلافات على تتعلق بموضوع الأراضي، وتنبع أهمية الرسالة من حداثة موضوعها وندرة الدراسات المختصة بموضوع الرسالة في القانون الفلسطيني، خصوصاً أن هذه البيوعات والتصرفات تتنوع وتتغير وبالتالي تختلف القوانين الخاصة التي تحكم التصرف بناء على نوع ذلك التصرف، والتركيز على الإجراءات العملية بهذا الخصوص، وتأمل الباحثة عبر تقديم هذه الرسالة أن تتولد دراسةٌ فلسطينيةٌ متخصصةٌ تتناول أحكام عقد بيع العقار وغيرها من التصرفات أثناء عملية التسوية بجوانبها كافة وتفصيلاتها وإجراءاتها العملية بشكل يمكن المختصين من الاستفادة العملية والموضوعية بما سوف تقدمه إضافةٌ علميةٌ للمكتبة القانونية الفلسطينية. تدور إشكالية البحث الرئيسية حول: مدى كفاية النصوص القانونية المطبقة في فلسطين على التصرفات التي تقع على العقار أثناء مرحلة التسوية؟ ويندرج تحت هذه الإشكالية إشكاليات أخرى فرعية لعل أهمها: 1- ما هي التصرفات التي قد تقع على العقار أثناء مرحلة التسوية؟ 2- ما هي الآثار التي تترتب على العقار أثناء مرحلة التسوية بعد قيده بتصرف معين؟ 3- من هي الجهة المخولة قانونا بفصل المنازعات التي تتم على التصرفات على العقار أثناء مرحلة التسوية؟ 4- ما هو دور مأمور التسوية على تلك التصرفات؟ 5- ما هو التنظيم القانوني الصحيح لتلك التصرفات؟ 6- من هو القانون الواجب التطبيق على تلك التصرفات؟ 7- ما مدى حرية الأطراف التعاقدية في تلك التصرفات؟ 8- من هي المحكمة المختصة في حالة حدوث نزاع حول تلك التصرفات؟ ولمعالجة هذه الاشكالية قمت بتقسيم الرسالة الى فصلين تناول الفصل الأول: عقد البيع والميراث وآثارهما على مرحلة التسوية وقد قمت بتقسيمه الى ثلاثة مباحث تناول المبحث الأول: آثار وحجية عقود البيع الواردة على العقارات أثناء مرحلة التسوية وتناول المبحث الثاني: ضوابط الميراث والتخارج الوارد على العقارات أثناء مرحلة التسوية وتناول المبحث الثالث: التسجيل المجدد والوكالات الدورية الواردة على العقارات أما الفصل الثاني فتناول: بعض التصرفات التي تتم على العقارات أثناء مرحلة التسوية وقمت بتقسيمه الى ثلاثة مباحث تناول المبحث الأول: عقود الايجار والهبة ودورها اثناء مرحلة التسوية وتناول المبحث الثاني: عقود المزارعة والمساقاة ودورها اثناء مرحلة التسوية وتناول المبحث الثالث: عقد الرهن وحق الحكر ودورها أثناء مرحلة التسوية معتمدة في ذلك على المنهج الوصفي التحليلي، حتى تتم الإجابة بشكل صريح على إشكالية الدراسة والإلمام بكل جوانب الإشكالية، من خلال تناول النصوص الناظمة للتصرفات القانونية الواقعة على العقار أثناء مرحلة التسوية سواء أكانت نصوصٌ عامةٌ كالمنصوص عليها بالمجلة أم نصوصاً وردت بقوانين خاصة كقانون تسوية الأراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952وغيرها من القوانين الخاصة والقوانين المتعلقة بالأراضي في فلسطين، وكذلك بالاعتماد والتطرق إلى بعض أحكام المحاكم الفلسطينية وأحكام محاكم التشريعات المقارنة وآراء الفقهاء والاجتهادات الفقهية. من خلال دراسة البحث كان هناك اختلاف في الآراء في بعض المسائل وهذا أمر يثري البحث والفقه القانوني حاولت في هذا البحث أن اتجه اتجاه مختلف عن الاتجاه التقليدي الذي يعتمده معظم الباحثين في إعداء البحث القانوني، وحاولت في ذات الوقت العمل على شد ذهن القارئ وتنوع المواضيع حتى لا يحدث ملل عند القارئ فطريقة الباحثة كانت مختلفة عن أي أبحاث سابقة، فكان هدفي في هذا البحث أن أثير الدراسة وأثير الجدل القانوني حول كل مسألة مستحدثة فيه ووضعت ملاحظاتي عليها، وتجلى الهدف الرئيس في هذا البحث في مدى كفاية النصوص القانونية الموجودة في فلسطين بمعالجة أحكام التصرفات القانونية التي تقع على العقار أثناء عملية التسوية، وإيجاد الحلول للنقص التشريعي الموجود في فلسطين، وذلك من خلال دراسة القوانين الخاصة، مثل قانون تسوية الأراضي والمياه، وكذلك دراسة نصوص مجلة الأحكام العدلية وغيرها من التشريعات. من أهم النتائج التي توصلت اليها بأنه: 1- تعتبر عقود البيع من الأسباب الرئيسة لكسب الملكية في الأراضي التي تمت تسويتها، ولكن بشرط أن تتم داخل الدائرة المختصة بذلك أي دائرة التسجيل، أما إذا تمت خارج دائرة التسجيل فإنه يحكم عليها بالبطلان، لأن التسجيل ركن في العقد ولأن عقد بيع الأرض التي تمت تسويتها يعتبر من العقود الشكلية. 2- أجازت المادة الثالثة من القانون المعدل لأحكام الأموال غير المنقولة إجراء البيوعات التي تتم خارج الدائرة الرسمية في الأراضي التي لم تتم تسويتها وهي بيوع عادية تجري بموجب سند بالأراضي الأميرية والعقارات المملوكة الكائنة في المناطق التي لم تعلن فيها التسوية، أو التي استثنيت منها، إذا مر على تصرف المشتري تصرفاً فعلياً مدة عشر سنوات في الأراضي الأميرية، وخمس عشرة سنة في الأراضي المملوكة. 3- إن الأراضي التي تمت فيها التسوية لا تخضع للتقادم أي لا تكتسب ملكيتها بمرور الزمن لأن ذلك يتعارض مع نظام السجل العقاري (الطابو). 4- يختص مأمور التسوية في معاملات الفراغ والبيع التي تتم من لحظة صدور إعلان التسوية وحتى تاريخ إرسال جدول الادعاءات إلى مدير الأراضي حتى يقوم بتدقيقها. 5- يختص موظف قانوني في دائرة التسوية في معاملات الفراغ والبيع التي تتم في الفترة ما بين تاريخ استلام المدير لجدول الادعاءات وتاريخ تعليق جدول الحقوق حيث يختص موظف قانوني مفوض بتنظيم البيوعات يعينه مدير دائرة الأراضي والمساحات. 6- يختص قاضي التسوية بإجراء معاملات تسجيل البيوعات التي تتم من تاريخ تعليق جدول الحقوق والمجلة التي يصبح بها جدول الحقوق نهائياً بحكم القانون لأنه بعد تعليق جدول الحقوق تنتزع صلاحية سلطة الأراضي ومأمور التسوية عن جدول الحقوق، ويبدأ عمل محكمة التسوية من تاريخ تعليق جدول الحقوق باستثناء الشفعة والأولوية يحق له أن يباشر نظرها بمجرد تقديمها أثناء أعمال التسوية دون أن يكون نظرها معلقاً على تعليق الجدول لأنها لا تقوم على نزاع على أصل الملكية بل على حق ينشأ عن نقل الملكية إلى المشتري ويخشى فيها من فوت المدد. 7- لا ترفض محكمة التسوية تسجيل الأرض باسم صاحب الادعاء فيها بسبب عدم مرور مدة التقادم المكسب بل تتجاوز عنها، لأن في عملية التسوية يتم تقديم الادعاءات ومن ثم تقديم الاعتراضات وبعد ذلك تقوم محكمة التسوية بالفصل بين هذه الاعتراضات، كما أن محكمة التسوية تستطيع غض النظر عن بعض النصوص القانونية لصالح مبادئ العدالة والانصاف. 8- صلاحية القاضي الزمانية لإجراء معاملات تسجيل الأراضي تبدأ من تاريخ تعليق جدول الحقوق من قبل هيئة تسوية الأراضي والمياه وتنتهي عندما يصبح جدول الحقوق نهائياً، وبخصوص النطاق المكاني لاختصاص قاضي محكمة تسوية الأراضي والمياه لإجراء معاملات التصرف العقاري أثناء التسوية فتنعقد في منطقة التسوية التي تكون ضمن اختصاصه. 9- يفرق بين المعاملات التي ينظمها قاضي محكمة التسوية فيما إذا كانت الأراضي محل المعاملات عليها اعتراض أم لا، فإن لم يكن عليها اعتراض لا تثور أي مشكلة إذا استوفت شروطها ويكلف مأمور التسوية بإعداد العقود ويتم قيدها في جدول الحقوق النهائي، أما إذا كان عليها اعتراض فنفرق فيما إذا كان يمس الملكية أم لا، فإذا لم يمس بالملكية تجاز المعاملة لعدم تأثيره على مالك العقار كالإفراز، أما التي تمس الملكية فيشترط إجازة المعترض لها فإن لم يجزها لا تتم المعاملة وفي الحالتين يشترط لإجازة المعاملة إقرار عدلي من المشتري بقبوله نتيجة الاعتراض وإقرار عدلي من البائع بأنه مالك العقار ولم يقم ببيعه. 10- بمجرد أن ينشر أمر التسوية في الجريدة الرسمية يتم تسطير مجموعة كتب أهمها كتاب لمجلس القضاء الأعلى ليقوم بتعيين قاضي محكمة التسوية، وليتم إحالة جميع القضايا المنظورة أمام المحاكم النظامية إلى لمحكمة التسوية وكتاب لسلطة الأراضي لتقوم بوقف كافة معاملات التسجيل في المنطقة المعلن فيها التسوية لإحالتها إلى هيئة تسوية الأراضي والمياه والإيعاز للإدارة العامة لأملاك الدولة للوقوف على أراضي الدولة. 11- يجب تقديم ادعاء كأصل لقبول الاعتراض أمام محكمة التسوية كون أن الاعتراض على جدول الحقوق كأصل عام مرتبط برباط لا ينفصل عن ممارسة الحق بالادعاء بل إن شرط قبول الاعتراض أن يسبقه ادعاء وبغير ذلك يغدو الاعتراض فاقداً لركازه مستوجباً عدم القبول، مما يؤثر على ملكية المالك لأرضه حال المساس بها وحاجته للاعتراض على ذلك. 12- إن الأراضي التي لم تتم تسويتها يترتب عليها الكثير من الالتزامات التي تعبر بدقة عن مدى خطورة وحساسية هذا النوع من الأراضي وتعكس الحاجة إلى ضرورة وجود تنظيم قانوني يعالج بحد أدنى مضمون هذه الالتزامات والآثار التي تترتب على مخالفتها مع الأخذ بعين الاعتبار هذا النوع من الأراضي. 13- عدم وجود آلية قانونية أصولية لسن التشريعات رغم أن القانون الأساسي قد رسم طريقاً واضحاً لسن التشريعات عبر لجان قانونية متخصصة في المجلس التشريعي وعبر مراحل قانونية لا يمكن القفز عليها إلا أن التطبيق الحقيقي هذا يتنافى مع الواقع الذي نحن بصدده. ومن أهم التوصيات التي أوصي بها: 1- توصي الباحثة بضرورة حصر أسباب كسب الملكية في الأراضي التي لم تتم تسويتها، وأن أفضل وسيلة لذلك هي الوكالة الدورية غير القابلة للعزل لما تحتويه نصوصها من دلالات معينة تقلل من الإشكاليات التي تترتب عليها. 2- توصي الباحثة بضرورة النص بشكل واضح على الجهات المختصة في إجراء معاملات تسجيل البيوعات أثناء مراحل التسوية وحصرها في إجراءات محددة لمنع حدوث غموض في معرفة الجهة المختصة في إتمام معاملات البيع والمصادقة عليها. 3- توصي الباحثة بالتشدد في العقوبات الوارد في القانون على من يبيع ملك غيره لما يتسبب من ضياع لحقوق الناس، الأمر الذي يشكل رادع لكل من يخرج عن القانون وضرورة إعادة النظر في التنظيم القانوني للبيع عن طريق عقود البيع على نحو يوفر الحماية القانونية للمشتري ويحميه من أن يكون عرضة للاحتيال. 4- ضرورة التدخل لإعادة النظر في التنظيم القانوني للبيع عن طريق حجج البيع والعقود والاتفاقيات على نحو يكفل فيه حدا أدنى من الحماية القانونية الواجب توافرها للمشتري ووضع الضوابط والضمانات اللازمة للحيلولة دون وقوعه ضحية للنصب والاحتيال. 5- ضرورة النص على مدة لانتهاء أعمال التسوية، وعلى تعريف مأمور التسوية وتحديد صلاحياته والنص على جوازية تفويض صلاحيات رئيس هيئة التسوية والمياه للموظفين العاملين تحت رقابته وإشرافه وهذا بسبب اتساع الصلاحيات. 6- ضرورة العمل على سن قانون أراضي فلسطينية يشمل كافة أنواع الأراضي في فلسطين والإسراع في دراسته ليخرج إلى حيز الوجود ويتم تطبيقه وتلافي الثغرات القانونية الخطير في مشروع قانون الأراضي ومشروع القانون المدني الفلسطيني بما لا يترك مجال لوضع عثرات أمام تطبيقه على أرض الواقع لوجود ضرورة كبيرة لهذا القانون. 7- العمل على التقليل من الأراضي التي لم تتم تسويتها من خلال الاستمرار في مشاريع تسوية الأراضي، والتشديد في العقوبات الواردة في القانون على كل من يبيع ملك غيره لما يترتب على هذه الحالة من مشكلات وضياع للحقوق مما يساهم في وضع الأسس الرادعة لكل من يخرج عن القانون في هذا الصدد. 8- تفعيل أحكام قوانين الأراضي خاصة قانون تسوية الأراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952 من خلال عمل تسوية شاملة في كافة الأراضي الفلسطينية في مناطق (أ) و (ب) و (ج) بقدر الإمكانيات المتاحة، كون أن عملية التسوية في الوقت الحالي تسير بشكل بطيء جداً. 9- ضرورة توحيد قوانين الأراضي بكافة أنواعها ما بين شقي الوطن في قوانين عصرية متطورة بهدف الحفاظ على الأرض الفلسطينية. 10- تشجيع وتوعية المواطنين على تسجيل أراضيهم في سجلات الطابو من خلال التوعية القانونية عبر وسائل الإعلام للمواطنين حول أهمية تسجيل أراضيهم وعمل لقاءات قانونية تثقيفية للمواطنين في كافة المحافظات بشكل دوري ومنتظم. | |
| dc.identifier.uri | https://hdl.handle.net/20.500.11888/20251 | |
| dc.language.iso | ar | |
| dc.publisher | جامعة النجاح الوطنية | |
| dc.supervisor | د. امجد حسان | |
| dc.title | التنظيم القانوني للتصرفات القانونية التي تتم على العقارات أثناء أعمال التسوية | |
| dc.title.alternative | Legal Regulation of Transactions Involving Real Estate During the Settlement Phase |