أعمال التسوية وأثرها على أسعار الأراضي في الضفة الغربية : دراسة تطبيقية على بلدتي طمون وترمسعيا – وتطوير تطبيق الكتروني داعم للتخمين العقاري.

Abstract

خلفية الدراسة وأهدافها: هدفت هذه الدراسة إلى معرفة أثر التسوية على أسعار الأراضي في شمال ووسط الضفة الغربية من خلال دراسة حالتي بلدتي طمون وترمسعيا، إلى جانب تحليل انعكاساتها الاقتصادية والتنظيمية المرتبطة بالسوق العقاري وتطوير البنية التحتية والعمران. كما هدفت الدراسة إلى الكشف عن الفروق في تقدير أثر التسوية تبعًا لمتغيرات الجنس، والبلدة، والمؤهل العلمي، والمهنة، ومستوى المعيشة، إضافة إلى تقديم توصيات عملية تسهم في تعظيم الاستفادة من مشاريع التسوية في السياق الفلسطيني، خاصة في المناطق التي تشهد توسعًا عمرانيًا أو ازدحامًا سكانيًا. المنهجية: اعتمدت الدراسة المنهج الوصفي التحليلي عبر دمج الأساليب الإحصائية بالتحليل المكاني بهدف تفسير أثر أعمال التسوية على أسعار الأراضي في بلدتي طمون وترمسعيا. استخدمت الباحثة الأداة الكمية الرئيسة الاستبانة لجمع البيانات من مالكي الأراضي والمستفيدين من أعمال التسوية، وبلغ حجم العينة (750) مستجيبًا تم اختيارهم بطريقة عشوائية بسيطة بما يضمن تمثيلًا مناسبًا لمجتمع الدراسة. ولتعزيز الدقة المكانية، وظّفت الباحثة تقنيات نظم المعلومات الجغرافية (GIS) في تحليل توزيع أسعار الأراضي قبل التسوية وبعدها، وفحص الارتفاعات، والاقتراب من الطرق، والخدمات والبنية التحتية، إضافة إلى تحليل التباينات بين الأحواض المختلفة. كما استخدمت الباحثة تطبيق “ديار” الذي قامت بتطويره ليكون أداة رقمية داعمة للدراسة، إذ أتاح إدخال أسعار الأراضي وربطها بمواقعها الفعلية، وتنظيم بيانات الأحواض والقطع، ومقارنة الأسعار قبل وبعد التسوية استنادًا إلى السجلات الرسمية. أما التحليل الإحصائي، فقد تم باستخدام برنامج SPSS من خلال الاختبارات المناسبة لطبيعة الفرضيات، مثل: اختبار (Independent Samples T-test)، واختبار (One-way ANOVA)، واختبار (Post-hoc LSD)، مما أتاح تفسير الفروق بين فئات الدراسة بشكل موضوعي ودقيق. وقد أسهم الدمج بين التحليل الإحصائي والتحليل المكاني واستخدام تطبيق ديار في توفير صورة شمولية وأكثر موثوقية حول أثر عملية التسوية. النتائج: أظهرت نتائج الدراسة عدم وجود فروق ذات دلالة إحصائية تبعًا لمتغيري الجنس والمهنة، مما يشير إلى نظرة متقاربة تجاه آثار التسوية بين هذه الفئات. في المقابل، وُجدت فروق ذات دلالة تبعًا لمتغير البلدة لصالح طمون في المحور الاقتصادي المتعلق بالسوق العقاري والقيمة الشرائية للأراضي. كما تبين وجود فروق معنوية تبعًا لمتغير المؤهل العلمي في جميع المحاور لصالح فئتي البكالوريوس والدراسات العليا، إضافة إلى فروق مرتبطة بمستوى المعيشة في محور الاستثمار والبنية التحتية والتنمية لصالح الفئات الأعلى معيشة. وتُظهر هذه النتائج أهمية أدوات التحليل المكاني وتطبيق ديار في تفسير الفروقات القائمة بين المناطق المدروسة. التوصيات: أوصت الدراسة بضرورة تعزيز برامج التوعية العقارية للفئات الأقل تعليمًا لرفع مستوى إدراكهم لأهمية التسوية، وتشجيع الجهات المختصة على إدماج أدوات التحليل المكاني والتطبيقات الرقمية—مثل تطبيق ديار—في مراحل التخطيط العقاري وتحديث بيانات الأحواض. كما أوصت بتوجيه الدعم التنموي للمناطق التي ظهرت فيها استفادة أكبر من التسوية بهدف تعزيز العدالة المكانية، وتوفير برامج تمويلية للفئات المحدودة الدخل لتمكينها من تحسين استغلال الأراضي بعد التسوية.