ة النجاح الوطنية ــــــــامعــــج اــــــات العليــــــــة الدراســـــكلي دراسة مقارنة :التنظيم القانوني لعقد السمسرة العقاري في فلسطين ِإعداد سفاريني رفاء حاتم إشراف غسان خالد د. الماجستير في القانون الخاص، من كلية الدراسات ةدرج ىاستكماال لمتطلبات الحصول عل الرسالةقدمت هذه فلسطين. -العليا، في جامعة النجاح الوطنية، نابلس 2023 ج اإلهداء استسقي العزيمَة كلما مرَّ طيُف روحه محلقًا إلى من َأتَِّقُد شوقًا لرؤية ُمحّياُه عاليًا فخورًا بنجاحي، إلى من التي بخطوات الرسالة نهاية أن أصل رصيف طريق قبل َبغتًة القدُر به أفزعني الذي إلى بذاكرتي.. أنهيها بوجوده أن أمدَّ ..طالما حلمت لو لحظٍة أتمنى في كل اليوم معي للاُ إلى من يكون بعمره حتى ..إلى روٍح فاض الحنين إليها روح أبي الغالية. وإلى تلك القوة الخفية الحنونة التي طالما أنارت دعواتها عتمَة دربي،.. أمي الغالية . حتى أصَل إلى نهاية الطريق ترسانة الدعم التي ساندتني إلى من أشاركهم تفاصيل حياتي ببيٍت واحد، إلى ..عائلتي. الذي طالما كان منورًا في ظالم حيرتي كلما ضاقت بَي الُسبل. رفيق الدرب والروح إلى بصيص األمل ثائر. إلى من أخذت بيدي على طريق هذا اإلنجاز ولم َتَكلُّ لحظًة في انتشالي كلما تعثرت بي الطريق تيماء ذياب. التي أحببتها وآمنوا بي.. عائلتي الثانية. الطيبة والنوايا الصادقة وإلى أصحاب القلوب ا، ووقفوا بجانبي بدعاء صادق أو سؤال صديقاتي. لوها ومرهحُ لحظات العمر بِ يمن عاشوا معإلى أساتذتي. فكرهم لينيروا دروبنا وأعطوا من حصيلةِ ال ُتسَدُل عليهم ستائر النسيان، من إلى د الشكر والتقدير الفاضل غسان خالد الذي لدكتور أتقدم ببالغ الشكر ل ،المعرفة و بعد شكر للا تعالى الذي مّن علي بالعلم األمان بر إلى للوصول وأرشدني الرسالة ، تابعني هذه أبي وإلى ، إلخراج إلى إليها، حنيني فاض روح _رحمه للا_ الذي كان رمزًا للعطاء أهدي إليه هذا اإلنجاز الذي لم أكن ألتقن فيه جزءًا لوال دعمه ودعاؤه ورضاه. و فهرس المحتويات ج ..................................................................................................... اإلهداء د ............................................................................................... الشكر والتقدير ه ..................................................................................................... اإلقرار و ............................................................................................ فهرس المحتويات ح ................................................................................................... الملخص 1 ..................................................................................................... المقدمة 2 ............................................................................................... أهمية الدراسة 3 .............................................................................................. أهداف الدراسة 3 .............................................................................................. مشكلة الدراسة 4 ...................................................................................... منهج الدراسة وحدودها 5 ................................................................................... أسئلة أو فرضيات الدراسة 5 ......................................................................................... مصطلحات الدراسة 6 ............................................................................................ الدراسات السابقة 8 ............................................................................................... خطة الدراسة 9 ................................................................... ماهية عقد السمسرة العقاري : الفصل األول 9 .................................................................. المبحث األول: مفهوم عقد السمسرة العقاري 10 ................................................................ المطلب األول: تعريف عقد السمسرة العقاري 14 ............................................................. المطلب الثاني: خصائص عقد السمسرة العقاري 23 ......................................................... المبحث الثاني: أركان عقد السمسرة العقاري وأطرافه 24 ................................................................. المطلب األول: أركان عقد السمسرة العقاري 35 ................................................................ المطلب الثاني: أطراف عقد السمسرة العقاري 35 ...................................... الفرع األول: السمسار العقاري والمحظورون من مزاولة السمسرة العقارية ز 42 ........................................................ الفرع الثاني: العميل: )المتعاقد مع السمسار العقاري( 45 ........................القانوني لعقد السمسرة العقاري وما يترتب عليه من آثارمصادر التنظيم : الفصل الثاني 45 .............................................. المبحث األول: مصادر التنظيم القانوني لعقد السمسرة العقاري. 46 ........................................... المطلب األول: اإلطار القانوني لعقد السمسرة العقاري في فلسطين. 47 ..................... الفرع األول: مصادر القواعد القانونية الرسمية ألطراف عقد السمسرة العقاري في فلسطين. 51 .................................... الفرع الثاني: المصادر غير الرسمية )اإلسترشادية( لعقد السمسرة العقاري. 56 .......المطلب الثاني: خصوصية اإلطار القانوني الناظم لعقد السمسرة العقاري في إمارة دبي )التشريع الُمقاَرن( 63 .................................................. المبحث الثاني: آثار عقد السمسرة العقاري وطرق انقضائه. 63 ........................................................... المطلب األول: التزامات وحقوق السمسار العقاري 64 ...................................................................... الفرع األول: التزامات السمسار العقاري 74 ...................................................................... الفرع الثاني: حقوق السمسار العقاري. 82 ........................................................ المطلب الثاني: حاالت انقضاء عقد السمسرة العقاري 93 .................................................................................................... الخاتمة 93 ................................................................................................ أواًل: النتائج 94 ........................................................................................... ثانيًا: التوصيات 96 ......................................................................................... المصادر والمراجع ح دراسة مقارنة : التنظيم القانوني لعقد السمسرة العقاري في فلسطين إعداد رفاء حاتم سفاريني إشراف د. غسان خالد الملخص وألّن رغبة الفرد بالسكن أو االستثمار في عقاراته هي من الحاجات األساسية التي ال يمكن التخلي عنها فإن الحاجة لإلرشاد واالستدالل والخبرة عند البحث على عقار ذو مواصفات مناسبة وباألخص من حيث األسعار، جعل ِللسمسار إلى أن يخلق فرصة له في العقارات التي تجعل منه سمسارًا عقاريًا ملبيًا حاجة األفراد؛ ِلَما ُيوفّره من تسهيالت وميزات للراغبين كافة على التعاقد في المعامالت العقارية. هذه الدراسة الموسومة بعنوان "التنظيم القانوني لعقد السمسرة العقاري في فلسطين ". موضوع تناولت فقد الَنْوع ِمَن العقود من أنواع السمسرة الشائعة؛ باعتبارهعقد السمسرة العقاري حيث َسَعْيُت كَباِحثة لَفْهم َهذا ابتَداًء بتعريف عقد السمسرة العقاري ُلَغًة َوِفقَهًا َوَقاُنوَنًا، فعقد السمسرة العقاري هو عقد يتعهد فيه السمسار العقاري لشخص آخر)العميل( بالبحث عن طرف آخر يرتضي التعاقد معه إلبرام صفقة عقارية فيما بينهم للجانبين وهو من والملزم الرضائية العقود من فهو بها يّتسم التي الخصائص وقد وضحت أجر. مقابل ويتسم المعاوضة العقود باحتماليةعقود من أنه إلى باإلضافة العقاري السمسرة عقد عن الناشئ العقد بعض إلى تطرقت حيث المهنة مزاولة األشخاص بعض على تحظر التجارية فالطبيعة التجارية، الالزمة المحظوريناألشخاص إلى األركان العقارية وصواًل السمسرة مهنة العقد؛ النعقادمن مزاولة هذا بالمشرع مقارنًة الفلسطيني التشريع إطار في بتنظيمه الخاصة القانونية الجوانب إظهار إلى ِلُيصار اإلماراتي )إمارة دبي(، َحْيُث توصلت الَباِحَثة إلى َنِتيَجة َمفاُدَها َأّن القوانين النافذة في فلسطين نّظمت عقد السمسرة بعمومية دون التخصص بعقد السمسرة العقاري محّل الدراسة؛ على خالف المشّرع في إمارة دبي ط له. وقد بينت ما يترتب على أطرافه من التزامات وما لهم من ومتكامالً مستقالً اً اّلذي أوجد تنظيم قانوني حقوق فالتزامات السمسار العقاري نوعان التزامات يفرضها عليه القانون بصفته تاجرًا، والتزامات يفرضها ، والحقوق التي من أبرزها الحق في الحصول على األجر بما االلتزام عقد السمسرة العقاري من حيث تنفيذ في ذلك الحاالت التي يستحق فيها السمسار العقاري التعويض، وصواًل إلى حاالت انقضاء عقد السمسرة العقاري بعد أن يتم إبرامه ما بين السمسار العقاري والعميل مستوفيا أركانه كحالة تنفيذ المهمة المكلف بها أو وفاة السمسار العقاري وغيرها من الحاالت. ِمّما اْسَتْتَبَعُه الُخُروج ِبُجْمَلة ِمَن النتائج والّتوِصَيات الّتي َكاَن ِمْن أْبَرِزَها العمل على إيجاد تشريع قانوني مستقل ُيعنى بهذا النوع من العقود أسوًة بالتشريعات المقارنة، حول أحكامه. واالجتهاداتإثراء الثقافة القانونية بالنظر لكثرة المنازعات ذلَك في سبيل .عقد السمسرة، العقار، عقد السمسرة العقاري، السمسار العقاري، التزامات، حقوق :الكلمات المفتاحية 1 المقدمة مع تطور الحياة واختالف األحوال وتوسع العمران، توّسعت خدمات السماسرة، فالسمسرة عمومًا من العقود والتجارية المدنية الحياة نواحي في أهمية من لها ِلَما األشخاص؛ بين التعامل ميادين أغلب في السائدة كاّفة، وانتشرت باألَخّص في العقارات بشكل ملحوظ، إذ أصبح الشخص حينما يرغب في الحصول على بأشخاص باالستعانة يقوم مدنية، أو تجارية لغايات سواء األِعدة عقار الوقت مرلتسهيل واختصار ، والجهد، والحصول على مراده وطلبه دون تعب أو خسارة. لها من ِلَما العقارات، وبيع الشقق تأجير عند الحاضر وقتنا في السماسرة إلى خدمات اللجوء ازداَد وقد لجوء إليها، سّيما وأّن هنالَك صفقات عقارية من الصعب إبرامها إاّل بواسطة ل لتعاقد با مزايا تدفع الراغبين َذِلَك ِلَما يتمّتع به هؤالء من خبرة ومعرفة واسعة في العقارات، سماسرة عقاريين يحترفون أعمال التوسط، إضافة إلى اتساع حجم عالقاتهم ومعارفهم. لها العقارية السمسرة أّن بالنسبة دور وبما الُمّلحة الضرورات من وأصبحت المجتمعات، حياة في كبير السمسار العقاري أمرًا حتميًا لتسهيل يتعلق بمعامالتهم، أصبَح وجود لألفراد والتجار على حد سواء فيما يجاد المتعاقدين، سّيما إلإبرام العقود والصفقات العقارية بين هؤالء الذين قد ال تتوافر لهم المعرفة أو القدرة بين التقريب في يساهم إنه بل فحسب، الُمتعاقدين إيجاد على يقتصر ال العقاري، السمسار دور وأّن إبرامه الُمراد بالعقد لالرتباط قبولهم فرصة من يزيد مما لألطراف الُمختلفة النظر )الصفقة وجهات العقاري بمهمة إضافية تتمثل بالتوسط والتفاوض العقارية(. كما أّنه في بعض األحيان قد يقوم السمسار عن أحد األطراف في كل المسائل الُمتعلقة بالعقد بحيث ال يتبقى على الطرف الُمتعاقد إال الموافقة النهائية والتوقيع على العقد. 2 تنظيم قانوني من شأنه إلى وجود وبالحاجة وعليه، يعتبر عقد السمسرة العقاري من العقود الجديرة بالدراسة، في ذلَك كاّفة، ُتغّطي جوانبه واضحة تشريعية أُطر العقارية ضمن السمسرة مجال في التعامالت ضبط ألحكام الناظمة الفلسطينية التشريعات وندرة إليها، األفراد ولجوء العقاريين السماسرة مكاتب شيوع ضوء التحديد وجه السمسرة على النوع من هذا المتعلقة ، تعالج يطرأ من جدال حول اإلجراءات قد ما ِلتالفي ُتميز تشريعية قواعد وضعت التي الدول من الكثير خالف على ذلك العقارية، السمسرة مهنة بممارسة السمسرة العقارية على وجه الخصوص عن باقي أنواع السمسرة. أهمية الدراسة واضح تشريعي باهتمام تحَظ لم أنها إال قديمة فكرة هي العقارية السمسرة فكرة أن من الرغم في على إلى فلسطين باإلضافة أهميته، من بالرغم السمسرة عقود من النوع هذا أحكام األدبيات ينظم التي قلة خالف على الشأن؛ هذا في تشريعي قصور هناك فإّن العقاري السمسار على الضوء من تسلط العديد كدولة قطر ودولة ُعمان المقارنة األخرى التي أعطت العناية المالئمة للسمسرة العقاريةالتشريعات العربية وإمارة دبي. الخصوص يوعليه هذا حول الفلسطيني المشرع موقف معرفة الباحثين نبغي يفيد والقضاة بما والفقهاء لمواجهة التجارية كمخرج األعراف تعول على المحاكم إذ ال زالت الشأنعلى حد سواء؛ لهذا نزاع ؛ أي األمر الذي يستدعي َمَعُه الحديث بشكل أكبر عن هذا النوع من عقود السمسرة كونه من العقود الشائعة، ع المترتبة القانونية المسائل معالجة إلى تخصيص لىهذا فضاًل عن ضرورة والحاجة المعامالت، هذه تعلق بعقود السمسرة العقارية لتنظيم هذه المهنة لما لها من أهمية. تشريع ي 3 أهداف الدراسة قواعد الى التشريعية الحاجة مدى دراسة خالل من األهداف من جملة تحقيق إلى الدراسة هذه تسعى قانونية ُمّنظَمة لعقد السمسرة العقاري في فلسطين؛ واّلتي تتمّثل باآلتي: تبيان مفهوم عقد السمسرة العقاري وخصائصه واألركان الواجب توافرها فيه وإثباته. • العقاري من خالل التعرف على الشروط الواجب توافرها • المنبثقة عن عقد السمسرة توضيح األحكام في السمسار العقاري. تبيان من هم األشخاص المحظورون من مزاولة مهنة السمسرة العقارية. • الوقوف على أوجه االختالف بين التسويق العقاري والسمسرة العقارية. • تبيان أبرز اآلثار المترتبة على عقد السمسرة العقاري. • بإلتزامه. توضيح مسؤولية السمسار العقاري في حال إخالله • توضيح حاالت استحقاق السمسار العقاري لألجر. • . فيما يُخّص عقد السمسرة العقاري في فلسطين إلى تنظيم قانوني متكامل الوصول • بموجبها عقد السمسرة العقاري. توضيح الحاالت التي ينقضي • مشكلة الدراسة تتّلخص إشكالية الدراسة في بحث مدى الحاجة إلى قواعد قانونية خاصة ُتّنظم أحكام عقد السمسرة العقاري في فلسطين في ظل االفتقار إلى منظومة قانونية متكاملة ومستقلة في هذا الشأن، على الرغم من أّنه أكثر كون أن أنواع السمسرة شيوعًا والتعامل فيه باستمرار سّيما وأّنه يحَتّل حّيزًا ال بأس به من الحياة اليومية. بالتحديد؛ معالجة التنظيم القانوني قاصرًا عن العقاري من ىخلوقد قانونية ُمستقّلة ألحكام عقد السمسرة للوقوف على الحاجة السمسرة بعمومّية، وبذلك تبرز إنما عالج عقد العقارية بالسمسرة نصوص خاّصة 4 مستقّل قانوني تنظيم لوجود التشريعية الحاجة مدى وبيان العقاري، السمسرة بعقد الخاّصة األحكام بنصوصه في سبيل معالجة جوانبه كاّفة ُأسوًة بالتشريعات العربّية المقارنة اّلتي ُعِنَيت في هذا الخصوص. وحدودها منهج الدراسة وأحكام التشريعات وفق العقاري وباألخص السمسرة عقد إطار في يتمحور الدراسة موضوع كان لما الوصفي المنهجو كل من القضاء، فإن المنهج الذي سيتم اتباعه بغرض إتمام كافة جوانب هذه الدراسة ه المقارن من خالل وصف عقد السمسرة العقاري ومعرفة خصائصه وأركانه والشروط الواجب التحليلي، و المتمثلة العقاري السمسار العقد ال سيما حقوق إبرام المترتبة على واآلثار العقاري، السمسار في توافرها باألجر الذي قد يستحقه، وحاالت انقضاء عقد السمسرة العقاري؛ وذلك عبر الوقوف على أبرز النصوص م( الساري في فلسطين، 1966( لسنة )12في وقانون التجارة األردني رقم ) ثلة القانونية ذات العالقة والمتم ، م(1967( لسنة )19وقانون الوكالء والوسطاء التجاريين المؤقت رقم ) ومشروع قانون التجارة الفلسطيني م( 2012( لسنة )5فضاًل عن التعليمات رقم)، آخذة في عين االعتبار ما جاء في مجلة األحكام العدلية م( 2007( لسنة )8بشأن ترخيص شركات تمويل الرهن العقاري والوسطاء العقاريين المعدلة لتعليمات رقم ) بشأن ترخيص شركات تمويل الرهن العقاري وأصحاب المهن العقارية الصادرة عن مجلس إدارة هيئة سوق رأس المال الفلسطينية. ومدى إمكانية تطبيق األحكام القانونية الواردة في القوانين الفلسطينية ذات العالقة ذلك كله بمتن الدراسة؛ ُدوَن إغفال االجتهادات الفقهية والتطبيقات القضائية المرتبطة في ذات الخصوص. ( رقم بالالئحة المتمثلة المقارنة التشريعات ضوء لسنة 85في الوسطاء 2006( سجل تنظيم بشأن الوقوف على الفراغ والخلّو التشريعي من أجل السعي للخروج بقواعد من شأنها أن و العقاريين في إمارة دبي؛ تضمن توفير الحماية القانونية ألطراف الصفقة العقارية ُدوَن االجحاف بحقوقهم. 5 أسئلة أو فرضيات الدراسة بناًء على ما تقّدم عرضه ستسعى الباحثة إلى إالجابة على التساؤالت اآلتية: ما المقصود بالسمسار العقاري، وهل يختلف عن مفهوم السمسار العادي؟ • هي • السمسرة ما عقد عن تختلف وهل صحيحًا، يقوم حّتى العقاري السمسرة لعقد القانونية الركائز العادي وكيف يتم اثباته؟ هل تشترط القوانين شروطًا بعينها لمزاولة مهنة السمسرة العقارية؟ • من هم االشخاص المحظورون من مزاولة مهنة السمسرة العقارية؟ • ما هو التنظيم القانوني اّلذي يحكم عقد السمسرة العقاري في فلسطين؟ • ما هي االلتزامات والحقوق المترتبة لكل من طرفي عقد السمسرة العقاري؟ • ماذا يترتب على السمسار العقاري في حال إخالله بأحد االلتزامات؟ • متى ُيصار الى استحقاق أجر السمسار العقاري؟ ومن هو الطرف المكلف بدفعه؟ • متى يفقد السمسار العقاري الحق باألجر؟ • تمام الصفقة العقارية؟إ حال عدمفي اً هل ُيستحق السمسار العقاري أجر • ما هي طرق انقضاء عقد السمسرة العقاري؟ • مصطلحات الدراسة عقد السمسرة: هو عقد يتوّسط به شخص يدعى السمسار إليجاد ُمتعاقد يرتضي التعاقد مع العميل - بشروط محددة من أجل إبرام صفقة معينة، َذِلَك ُمقابل أجر يلتزم به العميل للسمسار. العقار: هو الشيء الثابت الحائز على صفة االستقرار وال يمِكن نقله من مكان الى آخر ُدوَن حصول - أنواعها أو أصنافها اختالف على األرض ويشمل منقول غير مال عن عبارة وهو خلل، أو تلف 6 واألبنية واألشجار واألشياء األخرى المثبتة في األرض، وأي قسم من البحر أو الشاطئ أو النهر أو أي حق أو منفعة أو اتفاق في أي أرض أو مياه أو عليها. يرتضي - ُمتعاقد إليجاد العقاري السمسار يدعى شخص به يتوّسط عقد هو العقاري: السمسرة عقد العميل به يلتزم أجر ُمقابل َذِلَك عقارية، صفقة إبرام أجل من محددة بشروط العميل مع التعاقد للسمسار العقاري. السمسار العقاري: هو طرف يتم تكليفه من ِقَبل أحد المتعاقدين بالتوسط في تقريب وجهات النظر، - وإبرام صفقة عقارية نظير مبلغ من المال عادًة ما يكون نسبة معينة من قيمة تلك الصفقة. الدراسات السابقة سعت الباحثة إلى العثور على كتب منفردة أو أبحاث مستقلة تعالج القصور التشريعي بشأن عقد السمسرة لدراسات في هذا النوع من عقود السمسرة في أنها لم تنجح في ذلك، وهذا ناتج عن قلة االعقاري؛ إال أّن فلسطين، ال بل وحّتى هناك افتقار في الدراسات المقارنة، حيث انحصرت مواضيع تلك الكتب والدراسات الدراسة ما السمسرة بشكل عام، على أّنه وعلى أّية حال فإّن أقرب تلك الدراسات لموضوع هذه في عقد يلي: وقانون المصري التجارة قانون بين مقارنة دراسة والقانون الواقع بين السمسرة عقد غادة: صرصور، _ ماجستير األردني.)رسالة نابلس.فلسطين. غير التجارة الوطنية. النجاح جامعة حيث 2008منشورة(. تناولت هذه الدراسة مفهوم عقد السمسرة بشكل عام مبينة أطرافه واآلثار المترتبة عليه وغيرها من األمور التي لها عالقة بموضوع عقد السمسرة على وجه العموم، وذلك في إطار قانون التجارة األردني ومقارنته وجه على السمسرة أنواع من معينًا نوعًا ُيعالج دراستي موضوع أّن حين في المصري؛ التجارة بقانون الخصوص أال وهو عقد السمسرة العقاري، مبينة أركانه والخصائص التي يتسم بها وأطرافه واآلثار المترتبة 7 عليه وحاالت انقضاء هذا العقد، ذلك مع توضيح الحاجة الملحة لوجود تشريع مستقل ُيعنى بتنظيم هذا النوع من العقود. األردني،)رسالة التشريع في السمسرة عقد أحكام شاكر: غير _العموش، الجامعة ماجستير منشورة(، ، حيث تناولت هذه الدراسة موضوع عقد السمسرة في التشريع األردني مبينًا أنه من 2000األردنية، عمان، العقود من غيره عن العقد هذا بها يمتاز التي للخصائص تبيانه مع للسمسـار، بالنسبة التجاريـة العقود العقاري السمسرة عقد يتحدث عن دراستي أّن موضوع في حين عليه؛ المترتبة لآلثار وتبيانه المشابهة، وليس عقد السمسرة العادي أسوة بتشريعات الدول العربية المقارنة التي أفردت تنظيمًا قانونيًا مستقاًل لهذا النوع من العقود، كما عالجت التزامات وحقوق أطراف عقد السمسرة العقاري )العميل والسمسار العقاري(، والحاالت التي ينقضي بها عقد السمسرة العقاري. في - العقاريين الوسطاء سجل تنظيم لقانون وفقًا العقاري للوسيط العقدية المسؤولية سعد: رمضان، القانون رقم) دبي القيوين _االمارات 2006( لسنة 85إمارة ام الجامعية، الكندية الكلية االماراتية م، المتحدة، للقانون 2018العربية وفقًا العقاري للوسيط العقدية المسؤولية الدراسة هذه تناولت اذ ، اإلماراتي، حيث عالج من خاللها مدى مسؤولية الوسيط العقاري عند إبرامه لعقود وصفقات متعلقة بالعقارات، فقد بين أركان المسؤولية العقدية، وأوضح الجزاءات المترتبة على الوسيط في حال إخالله بالتزاماته باإلضافة إلى بعض التطبيقات القضائية المرتبطة في هذا الخصوص، في حين أّن موضوع دراستي يختص بالتعرف على ماهية عقد السمسرة العقاري ومعرفة أطرافه وأركانه وما يترتب عليه من أحكام وتبيان مصادر التنظيم القانوني اّلذي يحكمه في فلسطين ومقارنته مع التشريعات األخرى سيما في إمارة دبي. - ( رقم القطري القانون في العقارية الوساطة أحكام ابراهيم: لسنة 22الكواري، )رسالة 2017( ، ، حيث حوت هذه الدراسة على مفهوم عقد الوساطة 2021ماجستير منشورة(، جامعة قطر، قطر، 8 الشروط من مجموعة تبيان إلى باإلضافة العقود من غيره عن وتمييزه قطر دولة في العقارية العقارية، كما اشتملت على توضيح ماهية الوساطة بالترخيص لمزاولة أعمال المتعلقة واالجراءات لجنة شؤون الوسطاء العقاريين وتحديد اختصاصاتها، باإلضافة إلى بيان اثار عقد الوساطة العقارية ( رقم القطري القانون ضوء في ذلك لعام 22وكل ي 2017( دراستي موضوع أّن حين في هتم ، وقوف على األحكام الخاّصة بعقد السمسرة العقاري مع تبيان مدى الحاجة التشريعية لوجود تنظيم بال قانوني مستقّل يعالج جوانب عقد السمسرة العقاري كاّفة، ُأسوًة بالتشريعات العربّية المقارنة اّلتي ُعِنَيت في هذا الخصوص. خطة الدراسة دراسة : ي في فلسطين لقد قم بتقسيم هذه الدراسة الموسومة بعنوان "التنظيم القانوني لعقد السمسرة العقار إلى فصلين؛ األول تناولت فيه ماهية عقد السمسرة العقاري، حيث قسمت هذا الفصل إلى مبحثين؛ مقارنة األول تناولت فيه الحديث عن مفهوم عقد السمسرة العقاري، من خالل تقسيمه إلى مطلبين؛ األول تناولت فيه التعريف بعقد السمسرة العقاري ثم الخصائص التي يّتسم بها في المطلب الثاني، وفي المبحث الثاني تناولت األركان الواجب توافرها في عقد السمسرة العقاري وأطرافه من خالل تقسيمه إلى مطلبين. أّما في العقاري السمسرة لعقد القانوني التنظيم مصادر لمعالجة خّصصته فقد الثاني خالل وآثاره الفصل من فلسطين في األول مطلبين ضمن العقاري السمسرة لعقد القانوني التنظيم مصادر ُيعالج األول مبحثين؛ و الُمقارنة، التشريعات في وطرق خصصت والثاني العقاري السمسرة عقد آثار لُمعالجة الثاني المبحث انقضا من خالل مطلبين األول يتناول التزامات وحقوق السمسار العقاري، والثاني يتناول حاالت انقضاء عقد السمسرة العقاري. 9 الفصل األول ماهية عقد السمسرة العقاري لما له من دور مهم في ؛به واستخدامه بين الناس منذ القدم لْ عامُ التّ تمّ رة أمر مسَ أن السّ ه،في كَّ ال شَ مّما في التعامل ازدياد ومع المدنية. أو التجارية المعامالت في ذلك كان سواء األفراد، بين التعامل ميدان المجاالت العقارية، احتاج األفراد إلى أشخاص يعرفونهم بالعقارات وفقًا لمواصفات محددة وبأسعار مناسبة، ُيسّمى دجِ وُ ف العقاري ب ما السمسرة تعريف عقد أجل من العقاري السمسار فيه يتوّسط من الذي كل باآلخر له المتعاقدين يدفعه أجر مقابل وذلك العقارية، الصفقة إبرام في تفيد التي المعلومات وتقديم العميل. وهو كغيره من العقود، له مجموعة من الخصائص التي منها ما يشترك به مع باقي العقود، وأخرى يستقل العقود الرضائية، يإالضافة إلى ، وبطبيعة الحال فإنه ُيشترط النعقاده تطابق إرادة أطرافه باعتباره من بها المهنة سواًء أكان شخصًا طبيعيًا أم المحل والسبب، وكذلك فإّن للسمسار العقاري شروطًا معينة لمزاولة معنويًا. عقد السمسرة العقاري، وأما اآلخر مفهوم : األول ُيعَنى بدراسة لى مبحثينإوعليه سّيتم تقسيم هذا الفصل ُيعَنى بدراسة األركان الواجب توافرها وأطراف عقد السمسرة العقاري. مفهوم عقد السمسرة العقاري المبحث األول: على عقار بمواصفات واالستداللحاجة الفرد لإلرشاد ازدادت ، رفي ظّل التوسع العمراني بالوقت الحاض بمجرد متاحة العقارية الخيارات أصبحت ولّما تجارية. ألغراض أو السكن لغايات إما مناسبة وأسعار السمسرة عقود إبرام الى اللجوء زاَد عقار؛ تأجير أو استئجار أو شراء أو بيع في الرغبة عن اإلعراب العقارية، ِلَما ِمْن شأنها تسهيل عملية التعاقد، سّيما وأّنها تقوم بالدرجة األساسية على تقريب وجهات النظر 10 بالتعاقد الراغبة األطراف بين إبرام ، ما إلى والتوصل التعاقد والُمتعاقد اآلخر على العميل ِمَن ُكّل وحّث صفقة عقارية. السمسرة العقاري، وتحديد الخصائص التي يتسم مفهوم عقد ِلذا ارتأت الباحثة من خالل هذا المبحث تبيان .بها هذا العقد تعريف عقد السمسرة العقاري المطلب األول: في معامالتهم وتجارتهم يتنامىزال دوره اللعّل عقد السمسرة أحد التعامالت األصيلة في حياة الناس الذي األفراد بها يتعامل التي الداخلية التجارة ازدهار في ضوء المسافاتواحتياجاتهم بعد على رغم لتتوسع ، دولي قيام، مستوى خالل إبرامبإيجاد السمسار من إلى لُيصار العميل مع بالتعاقد يرغب آخر متعاقد األمر الذي منهما، تنقضي حاجة كل والتي بتمام إبرامها ،فيها طرفاً السمسار دون أن يكون بينهما صفقة الغيرإسّهَل عند األشخاص بإتمامها يرغب التي والمدنية التجارية والمعامالت العقود )غصن، برام 2014) . أحكام بتنظيم القوانين العثمانيعقد َشَرَعْت والسماسرة الداللين بنظام ابتداًء ) السمسرة ، م( 1900لسنة ( من قانون التجارة 479م( اّلذي تم إلغاؤه بحكم المادة )1919) لسنة( 5)قانون السمسرة رقم وبعد ذلك )في النافذ األردني رقم الغربية لسنة 12الضفة ) م1966( رقم األردني التجارة ؛ ( 1966(، 12)قانون إذ العادي السمسرة عقد أحكام بتنظيم ُعِنَيت التي القوانين آخر كان طياته والذي في تنظيم على حوى عام السمسرة هذه بشكل جميع أن إال السمسرة"، عقد "أحكام عنوان تحت وذلك منه، الثالث الباب في صراحة تتطرق لم المذكورة العقاري إ القوانين السمسرة عقد على لى مفتوحًا الباُب ُتِرَك بل وحيثياته، )إ مصراَعْيه رقم التعليمات أْن صدرت لسن8لى العقاري م2007ة( الرهن تمويل ترخيص شركات بشأن 11 ومّيزت ضمن أحكامها ما بين ، 1العقارية سمسرةوأصحاب المهن العقارية، والتي جاءت من أجل تنظيم ال . الوسيط العقاري فيما إذا كان شخصًا طبيعيًا أم معنويًا ضمن شروط خاصة ؛ ليست بالمعَنى الكافي لتغطية الجوانب م 2007( لسنة 8رقم )وما تالحظه الباحثة أّن ما أوردتُه التعليمات القانونية التي قد تلزم لتنظيم عقد السمسرة العقاري وما قد ينشأ عنه، سّيما وأّنها تتعلق في التمويل والرهن العقارّي. السمسرة العقارية و/أو الوساطة العقارية ضمن نصوص قانونية منفردة على خالف إمارة دبي نظمت وقد بشأن تنظيم سجل الوسطاء م( 2006) ( لسنة85الالئحة رقم )تحديدًا في ما هو الحال في دولة فلسطين؛ ، والتي اشتملت على سجل خاّص لقيد الوسطاء العقاريين يرخص لهم من خالله 2العقاريين في إمارة دبي الوساطة نشاط يطرأ العقارية مزاولة وما بالوسيط، الخاصة البيانات كل فيه وتسجل اإلمارة، داخل في . 3عليها من تعديالت أو تحديثات الحقة في تلك البيانات بو اصطالحاً السّ يقصد "مسرة : إلتمامه العقد طرفي بين في (2019)الرحيلي، " التوسط السمسرة أما . ضمن الفصل الثالث النافذ في فلسطين (1966)لسنة (12)األردني رقم ةالقانون التجار فقد عرفهاالقانون يلتزم فيه فريق يدعى السمسار 99منه في نص المادة ) "بأنه عقد لى فرصة إ خر ن يرشد الفريق اآلأل( مشروع كذلك فهُ أو أن يكون وسيطًا له في مفاوضات التعاقد وذلك مقابل أجر". وقد عرّ ، لعقد اتفاق ما الفلسطيني التجارة السّ يتعهّ ( منه على "أنه عقـد 221في نص المادة ) قانون مسـار لشـخص ـد بمقتضـاه من الجدير أن تنوه الباحثة إلى أن التشريع في إمارة دبي أطلق على السمسرة والسمسار مصطلح الوساطة العقارية والوسيط العقاري. 1 الوقائع 2007( لسنة) 8التعليمات رقم ) 2 المهن العقارية والمنشورة على مجلة العقاري وأصحاب (م بشأن ترخيص شركات تمويل الرهن . الصادرة عن مجلس إدارة هيئة سوق رأس المال الفلسطينية.2007/ 4/ 19( تاريخ 4642الفلسطينية. في العدد ) بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريين في إمارة دبي. حكومة دبي، والتي صدرت في دبي المشورة على 2006( لسنة 85الالئحة رقم ) 3 . https://2u.pw/H24bFB. والمنشورة على الرابط اآلتي: 2006/ 5/ 30موقع دائرة األراضي واألمالك في دبي. بتاريخ https://2u.pw/H24bFB 12 طـرفٍ عـن أجر" ثـانٍ بالبحـث مقابل إبرامها فـي والتوسـط معينـة صـفقة وعّرَفه . 1إلتمام قانون كما مسار لفرد بالبحث عن بمقتضاه السّ دُ يتعهّ ( منه "بأنه عقد 245المعامالت التجارية اإلماراتي في المادة ) قانون الوكالء في حين أّن إلبرام عقد معين وبالوساطة في مفاوضات التعاقد وذلك مقابل أجر". ثانٍ طرفٍ رقم األردني التجاريين لسنة 28) والوسطاء )(2001( المادة في الوساطة عّرف بأنها2( منه قيام ( " شخص بالوساطة بين طرفين لعقد العقود أو تسهيل عقد المعامالت التجارية وما يتفرع منها لقاء أجر دون تبعتها" يتحمل )أن رقم المؤقت التجاريين والوسطاء الوكالء قانون عرف قد كما ،19( لسنة )1967 ) ( منه أن الوسيط التجاري: هو " كل من يتعاطى مهنة التوسط في 2الساري في الضفة الغربية في المادة ) إجراء العقود التجارية بين طرفين دون أن يلحق به شيء من تبعتها". توافقاً هناك أّن الباحثة؛ تجد السمسار وعليه؛ يقوم بأْن يتمّثل السمسرة، عقد مفهوم بشأن القوانين بين الفرصة المُ ، بإيجاد فرصة لطرفين من أجل إتمام معاملة فيما بينهما بإيجاد بإتمام عَ قنِ وذلك له والكفيلة ة األطراف. عليه بينَ فقْ تعاقد معين ومتّ عن ذكر أجر غفال األردني قد قانون التجارة جارة الفلسطيني وكذلك مشروع قانون التّ الباحثة أنّ وترى كما ع بالمشرّ ح معه وجود قصور يعتريه ليكون تعريفًا جامعًا، ال بل كان حرّياً ِض مسار بشكل صريح، مما يتّ السّ كأن يشير إلى نسبة معينة من قيمة المبيع أو من قيمة الصفقة ؛مسارالتعريج على كيفية تحديد أجر السّ .ظر فيها حتى تتمّ وجهات النّ بمقاربةِ مسارُ التي تتم بين أطراف العقد الذي قام السّ تعددت و الفقهية قد فقد للسمسرةالتعريفات تعريفها ، السّ يتعهدُ "عقد ابأنهجرى آخر فيه لشخص مسار أجر". مقابل إلبرامه بينهما والتوسط معين عقد إلبرام ثاٍن طرف عن العقود بالبحث شرح )العكيلي، "عقد بمقتضاه يتعهد شخص مقابل عمولة معينة بالسعي إلى تقريب طرفين أو أو أنها ( 2012التجارية، ( منه على "أنه عقـد يتعّهـد بمقتضـاه الّسمسـار لشـخص بالبحـث 221وقد عّرفُه كذلك مشروع قانون التجارة الفلسطيني في نص المادة ) 1 عـن طـرٍف ثـاٍن إلتمام صـفقة معينـة والتوسـط فـي إبرامها مقابل أجر". 13 يتعاقدا" كي أيضًا و .(2004)فوضيل، أكثر تعريفها جرى شخص ابأنهقد بمقتضاه يلتزم الذي "العقد شخص قبل من السمسار إلبرام آيدعى متعاقد بإيجاد السمسار مفوض أو األوامر مصدر يسمى خر شخصين لكي التقريب بين أو أنها . (1987)القليوبي، شرح العقود التجارية، صفقة معينة مقابل أجر" الداّلل يقبضها عمولة نظير معا من )السمسار( يتعاقدا معينة بنسبة العمولة هذه وتحدد كليهما، من .( 2010)الفضيل، الصفقة أو بمقتضى نص قانوني الباحثة فإنهاومن وجهة نظر السمسرة هورى ت ، فيه السمسار : أن عقد يلتزم بالعثور عقد العميل اتجاه دون أن يكون ل من أجل إبرام صفقة معينة ما بين األخير والمتعاقد الذي وجده، مناسب للعمي على متعاقد وذلك مقابل أجر يتم تحديده حسب االتفاق. ، للسمسار صفة في هذا العقد يئته لى آخر دون تلف أو تغيير في هإ: هو الثابت الذي ال يمكن نقله وتحويله من مكان والعقار اصطالحاً ( العقار بأنه" شيء 58وعّرف القانون المدني األردني في المادة ) .(2007)العجيان، مثل األرض والدار تغيير هيئته وما عدا ذلك فهو منقول". تلٍف أو َنقله دون ُيمكن فيِه ال ثاِبت كما قد عرفه مستِقرٌّ بحيِِّزه ( رقم التفسيري القانون لسنة 9أيضًا بأنه 1945( فلسطين على البريطاني االنتداب زمن من الصادر عبارة عن مال غير منقول ويشمل األرض على اختالف أصنافها أو أنواعها واألبنية واألشجار واألشياء " األخرى المثبتة في األرض، وأي قسم من البحر أو الشاطئ أو النهر أو أي حق أو منفعة أو اتفاق في أي ا". أرض أو مياه أو عليه فقهاً أمّ بالعقار المقصود ف ا بناء": هو، من بها اتصل وما تعريفه . "األرض جرى "الشيء وكذلك بأنه: الثابت الذي له صفة االستقرار سواء أكان ذلك في أصل نشأتها أو بصنع صانع وال يمكن نقله من مكان . (1951)مرسي، آلخر دون حصول خلل أو تلف" 14 "عقد يتعهد بمقتضاه الوسيط العقاري نخلص من كل ذلك إلى أنه يمكن تعريف عقد السمسرة العقاري بأنه و مفاوضات في وبالوساطة معين، عقد إلبرام ثان طرف عن بالبحث وذلك لشخص أجر" مقابل التعاقد بين (2006)رمضان، الّسعي مقابل معلوم، ِعَوْض على "عقد بأّنها: العقارية الوساطة تعريف وجرى نيابًة عن أحدهما" استقر (2021)الكواري، متعاقدين في عقار، ال تمييز دبي على وقد قضاء محكمة العميل؛عمولة يتقاضاها من ِلقاء الوسيط العقاري بمقتضاه يلتزم قد عَ : بأنهالعقاري تعريف عقد السمسرة . 1من أجل إبرام صفقة عقارية ميلمع هذا العَ التعاقد ي يرتض متعاقدبالعثور على هذا بموجبه يتعهد العقاري والوسيط العميل بين مبرم عقد هو العقاري: السمسرة عقد بأن الباحثة وترى في الى قيامه بالمساعدة باإلضافة ،على بيع أو تأجير أو شراء عقار بأفضل سعر عميل األخير بمساعدة ال في هذه الصفقة. دون أن يكون طرفاً الصفقة العقارية بين األطراف برام إو ، كاّفة اإلجراءات الُمتعلقة بذلك المطلب الثاني: خصائص عقد السمسرة العقاري فإّنه التجارية والمدنية؛ العقود والمعامالت إبرام ِمن دور مهم في تسهيل العقاري السمسرة لعقد يتسم ِلَما بعدة خصائص أال وهي: أواًل: عقد السمسرة العقاري عقد رضائي السمسرة يندرج عقد بالقبول، وحيث اقتران اإليجاب يكفي النعقاده الذي العقد بأّنه العقد الرضائي ُيعّرف العقاري تحت هذا البند من العقود؛ كونه ال يحتاج النعقاده سوى تراضي الطرفين، أي توافق اإليجاب مع القبول، فالتراضي يعتبر الركيزة األساسية التي تكّون هذا العقد، كونه ينعقد بمجرد اتحاد القبول باإليجاب تباع إبرامها إ. فال يعتبر عقد السمسرة العقاري من العقود الشكلية التي يحتاج ( 2000)زهير و أبو حلو، -25دبي بتاريخ -التي تضمنها حكم محكمة التمييز 514. حقوق رقم الصفحة 1994سنة 5( الصادرة في العدد 92القاعدة رقم ) 1 طعن حقوق. 205/ 1992طعن حقوق و 202/ 1992في الطعن رقم 06-1994 15 شكلية معينة فقد يكون شفهيًا أو مكتوبًا، وإذا كان مكتوبًا فإّن هذا ال يؤثر على صفة اعتباره من العقود الرضائية. يكون ومع ذلك قد فالعقد وإثباته، العقد انعقاد بين التمييز بد من اإليجاب مع ال تطابق بمجرد رضائيًا قيمته عن حد معين، إذا زادت العقد مكتوبًا اشترط إلثباته شكلية معينة، بأن يكون القانون القبول، لكن )سلطان، إلثبات هذا العقد فالشكلية هذه متعلقة باإلثبات، وال تتعارض مع مبدأ الرضائية لكنها تضع قيداً ، ومما تجدر اإلشارة إليه، أن شرط الشكلية قد نشأ عنها نزاعات قضائية وفقهية وذلك في الحاالت (2007 العدل أمام كاتب أمام جهة رسمية كدائرة تسجيل األراضي أو فيها نحو شكلية معينة القانون اتجه التي العقد )الالحق والناتج عن عقد السمسرة العقاري( وإتمامه، أي عندما يتم االتفاق في عقد السمسرة النعقاد العقاري أن األجر يستحق بمجرد التنازل عن العقار أمام الجهة الرسمية أو بتمام العقد )الالحق( قانونًا، على شرط ال تستحق معه األجرة، وهذا ما جاءت به اً كبيع قطعة أرض فيكون عقد السمسرة العقاري معلق التمييز ) األردنية محكمة رقم يحمل الذي قرارها )... 95/ 613في أنه فيه ذكرت والذي حقوق تمييز ) يشترط في عقد البيع الوارد على عقار ضرورة تسجيله في دائرة تسجيل األراضي وهو شرط النعقاده وإال ( 16( من القانون المدني األردني والمادة )1148( و)105اعتبر العقد باطاًل، وذلك وفقًا ألحكام المادة ) ن قبض المميز )المدعى عليه( بصفته سمسارًا عقاريًا للمبلغ إوعليه ف ، من قانون تسوية االراضي والمياه موضوع الدعوى يستند إلى عقد بيع باطل لعدم تسجيله في دائرة تسجيل األراضي فيكون قبضه لهذا المبلغ العقد الباطل ال يترتب عليه أثر وال ترد عليه اإل جازة ويتوجب رده ال يستند إلى أساس قانوني، ذلك أن ( بالمادة األردني168عماًل المدني القانون من المواد 1( من كل وكذلك مجلة 52،53،110) . من ) بإيجاد أن مجرد قيام السمسار العقاري بهذا الخصوص ومن وجهة نظر الباحثة فإنها ترى األحكام العدلية، ، يكون له الحق بالمطالبة باألجرة؛ كونه قد قام بالعمل المعهود إليه، إال شخص يرغب بالتعاقد مع العميل (، منشورات قسطاس.1995/ 5/ 18(، بتاريخ ) 1995/ 613تمييز حقوق رقم ) 1 16 ذلك؛ العقاري على خالف السمسرة فهو فعقد إذا نص عقد الالحق، العقد يختلف عن العقاري السمسرة أسبق له. لم القانون أن ذلك العقاري هو عقد رضائي السمسرة أن عقد إلى الباحثة يتطلب النعقاده وعليه تخُلص ، وتشير الباحثة في هذا الصدد إلى أّن الكتابة التي تجري في عقد السمسرة العقاري، وجوب شكلية معينة توضيح ما قد يترتب على هذا العقد من حقوق والتزامات هاالهدف من تمثلال تعني أنها ركن النعقاده، بل ي )العكيلي، في ذمة األطراف، ذلك تحسبًا لما قد يقع فيما بينهم من خالفات أو نزاعات وذلك أوثق للحق 2012) . ثانيًا: عقد السمسرة العقاري عقد ملزم لجانبين ومن عقود المعاوضة حيُث يعّرُف العقد الملزم لجانبين بأنُه العقد الذي ينشئ التزامات متقابلة في ذمة أطرافه، فالركيزة الواضحة السمسرة العقاري ، (2001)الفار، العقد هو التقابل القائم ما بين التزامات األطراف في هذا ويعتبر عقد العقاري اً ملزم اً عقد السمسار يلتزم بحيث ذمة كل من أطرافه، متقابلة في التزامات ينشئ ألطرافه؛ ألنه عقد من المرجوة الغاية يحقق أن شأنه من للعميل مناسب متعاقد بإيجاد العقاري السمسرة عقد بموجب الطرفين العقد بين العقاري والتوصل إلى إبرام يلتزم أيضاً بأن يقوم بتسجيل المعامالت قد كما ،السمسرة والتأكد من مالءة العميل الذي فوضه وعهد إليه بالقيام بالعمل المعهود إليه وأهليته بساطته، التي ُأبرمت العميل يلتزم بموجب هذا العقد بدفع األجر المتفق عليه للسمسار العقاري، وكذلك مقابلللتعاقد، وبال فإن العقد إبرام سبيل في العقاري الّسمسار أنفقها والتي العقاري السمسرة عقد خّلفها التي المصاريف دفع في حال هذا باإلضافة إلى التزام العميل بتعويض الّسمسار العقارّي بحال تم اإلتفاق على ذلك، وإنجاحه تعنت العميل عن إبرام الصفقة العقارية دون مسوغ قانوني على الرغم من أن السمسار العقاري قد قام ببذل . ( 2012)الطراونة، جهدة من أجل إتمام هذه الصفقة 17 كما يعتبر عقد السمسرة العقاري من عقود المعاوضة، التي ُتعّرُف بأنها العقود التي يحصل فيها كل من أعطاه لما مقابٍل على عقد ( 1995)األهواني، األطراف ففي السمسار ، من كل يأخذ العقاري السمسرة الصفقة نجاح لقاَء العميل من أجره العقاري السمسار يستحق بحيث أعطاه، لما مقاباًل والعميل العقاري العقارية وتحقيق الغاية التي يريدها العميل وفقًا للشروط والمواصفات المطلوبة. السمسرة العقاري احتمالية العقد الناشئ عن عقد ثالثًا: احتمالية، عقارية العقاري صفقة السمسرة عقد عن من ينتج إنه كان إذ إذا فيما مآلها المعروف تغير العقد ، ومعنى ذلك أنتنتهي جهود السمسار العقاري بالنجاح في تنفيذ وإبرام هذه الصفقة العقارية أم الس السمسرة لعقد العقد الالحق بإبرام العقاري السمسرة عقد ينتهي أن شرطًا ليس وأنه اإلبرام، مؤكد ليس منه، المرجوة النتيجة وتحقيق متعاقد واتمامه إلى الوصول في العقاري السمسار يخفق أن الممكن فمن ، ولهذا يعد (2012)القليوبي، الوسيط في شرح قانون التجارة المصري، لمناسب يرتضي التعاقد مع العمي العقد أن يحددا ا، وبذات الوقت ال يستطيع فيه طرفاالحتماليةالسمسرة العقاري من العقود التالي لعقد عقد ال ونتيجة لذلك؛ ، أم ال الصفقة العقارية د عقسيبرم ا كان ، وفيما إذ(1968)يونس، وقت تمام العقد وإبرامه العقد، فإّن النظر إلبرام التوفيق بين وجهات يسَتِطع لم إذا العقاري ال يستحق أجره أو عمولته السمسار وكذلك ،1م( 1966( لسنة )12( الفقرة األولى من قانون التجارة األردني رقم )101وهذا ما أكدته المادة ) ، 2م( بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريين في إمارة دبي 2006( لسنة )85( من الالئحة رقم ) 28المادة ) ّن السمسار العقاري بمفهوم المخالفة ال يستحق أجره إذا لم ُتفِض أعماله ومفاوضاته التي قام بها وسعى إإذ . هذا دون اإلغفال عن ذكر أن السمسار يكفي أن يصل إلى إبرام العقد دون إبرام الصفقة العقارية فيها إلى العقد أطراف بين التوفيق على فقط يقتصر عمله أّن ذلَك ومضمونه؛ العقد تنفيذ اشتراط على الوقوف . حتمالالسمسرة العقاري بصفة اإل التالي لعقد عقد الوصواًل إلبرام العقد، ولهذا يتصف والتي نصت على أنه "يستحق السمسار األجر بمجرد أن تؤدي المعلومات التي أعطاها أو المفاوضات التي أجراها إلى عقد االتفاق". 1 والتي نصت على أنه" ال يستحق الوسيط أجًرا عن وساطته إال إذا أدت هذه الوساطة إلى إبرام العقد بين الطرفين، ويعتبر العقد قد أبرم 2 متى اتفقت األطراف على جميع الشروط المنصوص عليها في عقد الوساطة". 18 عمل السمسار العقاري عمل مستقل وليس تابعاً رابعًا: بين التقريب في العقاري السمسار مهمة تنحصر حيث االستقاللية، بسمة العقاري السمسرة عقد يّتسُم إليه المعهودة بمهمته العقاري السمسار يقوم إذ أجر، مقابل اآلخر والمتعاقد العميل بين النظر وجهات ، وبهذا (2012)القليوبي، بشكل مستقل دون أن يكون تابعًا لُماّلك العقارات أو تابعا لهم بموجب عقد عمل عقد عمل العقاري عن الموظف أو الممثل العقاري الذي يرتبط مع ماّلك العقارات بموجب سمساريختلف ال فال يكون لهذا األخير الحق تابعًا للعميل الذي تعاقد معه إدارتهم، كما ال يكون ويكون خاضعًا إلشرافهم و في اإلشراف والرقابة على السمسار العقاري أثناء تأديته للعمل المنوط به، أي بمعنى أن السمسار العقاري ال يلتزم بالتعليمات الصادرة من الشخص الذي وسطه من ناحية كيفية ممارسته لمهنته، فهو يقوم بنشاطه ويتصل بعمالئه كيفما يشاء؛ إال أنه يكون ملزمًا بالتعليمات الخاصة بشروط محل االلتزام أي الشروط التي يكون ال فإنه أخرى ناحية ومن والشروط، التعليمات وفقاً لهذه متعاقد إليجاد جهده يبذل أساسها على . (2000)زهير و أبو حلو، مسؤواًل مسؤولية المتبوع عن أعمال التابع لعدة عمالء بأعماله يقوم بل معين، العقارية على عميل أعمال وساطته تقتصر العقاري ال والسمسار دون أن يرتبط مع أحدهم بعقد عمل، أي ال يرتبط بعالقة تبعية ويباشر عمله على وجه االستقالل، كما ال ، هذا عالوًة على أّن السمسار ( 1968)يونس، يمنعه توسطه هذا من مباشرة وساطة أخرى مع عميل آخر العقاري ال يتعاقد بصفته وكياًل عن أحد أطراف العقد؛ أي ال يتخذ صفة الوكيل ألحد األطراف؛ فالوكيل يقوم بتصرف قانوني باسمه ولحساب موكله، بينما السمسار العقاري ينصب عمله على أفعال وجهود مادية اإلقناع وتقريب وجهات نظر المتعاقدين. تتمثل بمهارة وفي هذا اإلطار يرى البعض أن العالقة القائمة بين السمسار العقاري ومن وسطه ال يمكن أن تستمر لفترة إشرافه، ولعّل الرأي الذي تراه أنه تابع له و يعمل تحت إدارته و طويلة، وأنها إن استمرت طوياًل فال بد من ذلك، إذ أِجْد أنه من الممكن أن يتم التعامل ما بين السمسار العقاري والعميل في يتجه إلى خالف الباحثة 19 يكون ،أكثر من وساطة عقارية بل له؛ تابعًا العقاري السمسار يكون أن بينهما دون التعامل وأن يطول عنه. مستقاًل العميل والشخص إيجاد شخص للتعاقد مع العميل و ولّما كان السمسار العقاري يسعى إلى إبرام عقد بين السمسار التزام أّن ذلَك إبرامه، المراد الالحق العقد في العقاري ال يظهر السمسار فإّن بالتعاقد؛ الراغب وال يمارس بهذا الصدد أعماالً ، العقاري يقتصر فقط على القيام باألعمال المادية الالزمة إليجاد المتعاقد قانونية متعلقة بهذا العقد، إال إذا فوضه أحد المتعاقدين بذلك وفي هذه الحالة ال يكون سمسارًا إنما غالبًا . ( 2000)زهير و أبو حلو، يكون وكياًل بالعمولة بالنسبة للسمسار العقاري خامسًا: عقد السمسرة العقاري عقد تجاري السمسرة فيها عقد بما السمسرة البريةتندرج عقود التجارية الذاتية ضمن األعمال ماهيتها بحكم العقاري وذلَك دون الخوض في طبيعة العمليات التي تتم خاللها، سّيما أّنه ال مجال لتخصيص ، ( 1999)العطير، ( من قانون التجارة األردني في الفقرة 6النص الذي جاء عامًا مطلقًا، وهو ما أكّدت عليه أحكام المادة ) )1/ح( 1) المادة في الفلسطيني التجارة قانون مشروع وكذلك ،5( الفقرة في )4 )2 ( قانون 6والمادة ) األ التمييز محكمة قرار في جاء ما عن فضاًل هذا اإلماراتي. التجارية القضية المعامالت في ردنية ( من قانون التجارة األردني النافذ في فلسطين على أنه " تعد األعمال التالية بحكم ماهيتها الذاتية أعمااًل تجارية برية:6تنص المادة ) 1 شراء البضائع وغيرها من المنقوالت المادية ألجل بيعها بربح ما سواء بيعت على حالتها أم بعد شغلها أو تحويلها. -أ شراء تلك األشياء المنقولة نفسها ألجل تأجيرها أو استئجارها ألجل تأجيرها ثانية. -ب البيع أو االستئجار أو التأجير ثانية لألشياء المشتراة أو المستأجرة على الوجه المبين فيما تقدم. -ج -ج أعمال الصرافة والمبادلة المالية ومعامالت المصارف العامة والخاصة. -د -د أعمال الصناعة وإن تكن مقترنة باستثمار زراعي إال إذا كان تحويل المواد يتم بعمل يدوي بسيط. -توريد المواد .و -هـ -ه المشاهد والمعارض العامة. -التأمين بأنواعه. ي -العمالة والسمسرة. ط -النقل برًا أو جوًا أو على سطح الماء. ح -ز -و وكالة -شراء العقارات لبيعها بربح. ع -األعمال العقارية. س -المناجم والبترول .ن -التخزين العام .م -التزام الطبع. ل -ك -ز المتقدمة لألعمال مماثلة اعتبارها يمكن التي األعمال الذاتية ماهيتها بحكم البرية التجارية األعمال من كذلك وتعد األشغال. لتشابه صفاتها وغاياتها. ( من مشروع قانون التجارة الفلسطيني على أنه: "تعد األعمال التالية تجارية إذا كانت مزاولتها على وجه االحتراف: توريد 5تنص المادة ) 2 والخدمات. البري. 3.الصناعة. 2البضائع السمسار. 4.النقل يمارسها التي العمليات كانت طبيعة أيا والسمسرة التجارية 5.الوكاالت .عمليات البنوك والصرافة 6.التأمين. 20 ( رقم )3203/2018الحقوقية بتاريخ الصادر )16/5/2018...( به جاء والذي مرخصة إم( المميزة ن ( من قانون التجارة ...(. 6للقيام بأعمال السمسرة وما تقوم به يشكل عماًل تجاريًا وفقًا ألحكام المادة ) ، دون األخذ بعين ( 2001)طه، عقدًا تجاريًا دائمًا بالنسبة للسمسار العقاري يعتبر عقد السمسرة العقاري و ويرجع ذلَك إلى ، سواء مدنية كانت أم تجارية، بالنسبة للطرف اآلخر االعتبار طبيعة الصفقة المراد إنجازها أن عقد السمسرة العقاري وإن كان ممهدًا إلبرام عقد آخر، إال أنه غير تابع له بالمفهوم القانوني؛ وذلك ألن السمسار العقاري تنصب مهمته على تقريب وجهات النظر فقط، وغايته تحقيق الربح، فهو ال يتأثر بإبرام إتمامه المرجو إليجاد . (2012)العكيلي، العقد العقاري السمسار له يتوسط الذي للعميل بالنسبة أما إ فإن عقار، على معينة صفقة إلبرام معه يتعاقد التجارية سباغمتعاقد اآلخر الصفة للطرف بالنسبة فيما )العميل( العميل صفة على أواًل علإيتوقف وثانيًا تاجر، غير أو تاجرًا كان العقد ذا من الغاية ى البحث عن عقار ، فإذا كان العمل المعهود به إلى السمسار العقاري هو (1982)عوض، بالنسبة للعميل التجاري، عمله ممارسة لغايات إستئجاره أو شراءه العميل تجاريًا يريد يعتبر العقاري السمسرة عقد فإّن عقار مثاًل شراء بالنسبة للعميل كذلك، في حين أّنه إذا كان محل العقد الذي توسط فيه السمسار العقاري للعميل بالنسبة مدنيًا يكون حينئذ العقاري السمسرة عقد فإن ملحم، لغايات سكنية؛ و . ( 2012)طراونة ومن وجهة نظر الباحثة فإنها ترى أن عقد السمسرة العقاري يندرج تحت بند األعمال التجارية دائمًا بالنسبة وسواء كان العقد تعتبر تجارية بالنسبة للطرف اآلخر أم ال، المبرمة الصفقة للسمسار العقاري سواء كانت ، النصوص محل الدراسة، ذلك أن هذا القول يتفق مع االحترافالمبرم قد ُأبِرَم بصورة منفردة أو على سبيل سّيما وأّن النص قد جاء عامًا ومطلقًا، حيث جاءت كلمة السمسرة مطلقة دون تقييد بغض النظر عن نوع . السمسرة منها: ، فإّنه يترتب على ذلك عدة نتائج، بالنسبة للسمسار العقاري ولّما ثبتت تجارية عقد السمسرة العقاري 21 المدينين .1 بين التضامن العقد افتراض في أكثر من سمسار عقاري فقًا لنص في حال وجود وذلَك ، ( من قانون التجارة األردني التي تنص في فقرتها األولى على أن "المدينين معًا في االلتزام 53المادة) المدني، ذلَك في القانون التجاري يعدون متضامنين في هذا االلتزام". وذلك على عكس العقود المدنية أن التضامن بين المدينين غير مفترض، ما لم ينص القانون أو االتفاق على خالف ذلك. ( من قانون التجارة 56وفقًا لنص المادة )إستثنائية عدم إعطاء مهلة قضائية للوفاء إال في حاالت .2 األردني حيث تنص الفقرة األولى منها على أنه "ال يحق للمحكمة في المواد التجارية أن تمنح مهلة ال في ظروف استثنائية". إللوفاء عقد .3 يبرم الذي التاجر وللعميل العقاري للسمسار بالنسبة العقاري السمسرة عقد تجارية على يترتب العقاري تجارت السمسرة في لغايت المقرر اإلفالس تطبيق يتم أن التجارة ه، بالتجار قانون والمتعلق اّلذين يتوقفون عن دفع ديونهم التجارية على السمسار العقاري والعميل بصفتهم تاجرين. سندًا .4 القصير التقادم إلى يخضع به المتعلق االدعاء أن العقاري السمسرة عقد تجارية على يترتب ( المادة المواد 58لنص "في يلي ما فيها جاء والتي األردني التجارة قانون من األولى الفقرة في ) حق بالتقادم يسقط سنوات االدعاءالتجارية عشر أقصر"إبمرور أجل يعين لم )التكروري، ن ، إال أّن االّدعاء المتعلق في المطالبة بأجر السمسار العقاري قد حّددها الُمشرع بمدة خمس (2014 الساري القانون المدني األردنيسنوات بموجب نص خاص وفقًا ألحكام التقادم المنصوص عليها في ( وهذا ما أكّدت عليه محكمة التمييز االردنية في القضية الحقوقية رقم 451ضمن المادة) في األردن بتاريخ 2931/2004) بتاريخ 12/2004/ 21( دعواه أقام قد المدعي أن ...( فيها جاء والتي للمطالبة بأجور السمسرة وأن عقد البيع الذي توسط بين طرفيه قد تم تسجيله بتاريخ 30/10/2001 .1فإن مطالبة المدعي لم تنقِض بشأنها مدة التقادم المتمثلة بخمس سنوات ...( ، 11/12/1996 م(، منشورات قسطاس.2004/ 12/ 21(، بتاريخ ) 2004/ 2931تمييز حقوق رقم ) 1 22 فيما إذا في مواجهة السمسار وبالنسبة للطرف اآلخر تختلف طريقة اإلثبات في عقد السمسرة العقاري .5 ضده اإلثبات المطلوب الطرف إلى بالنسبة مدنيًا أم تجاريًا المبرم العقد ، (2012)العكيلي، كان وعليه يكون إثبات العقد في مواجهة السمسار العقاري بكافة طرق اإلثبات؛ ألن عقد السمسرة العقاري العقاري للسمسار يكون كما ذكرنا بالنسبة إثباته فإن ماهيته وطبيعته، وعليه هو عقد تجاري بحكم . وفي حال كان اإلثبات ضد العميل، فإنه 1ثبات سندًا لما هو مقرر في المواد التجاريةبكافة طرق اإل يتم النظر إذا كان العقد بالنسبة إليه تجاريًا أم مدنيًا، فإذا كان العقد المبرم تجاريًا، فإنه يكون خاضعًا ثبات، أما إذا كان العقد المبرم بالنسبة للعميل مدنيًا، فإن إثباته يكون خاضعًا للقانون المدني اإل مبدأل ، أي مستوجبًا وجود دليل كتابي في حال زادت قيمته عن مئتي دينار أردني أو غير ( 1999)مراد، المادة) بنص عماًل القيمة الفلسطيني 68مقدر البينات قانون من محكمة 2( عليه أكّدت ما وهذا ، 3م(. 20/10/1999( بتاريخ )96/1999التمييز األردنية في القضية الحقوقية رقم ) و، ذكرناعمل السمسار العقاري ينحصر بأعماٍل مادية فقط وليست قانونية كما ومن جهة أخرى فإن .4كون بكافة الطرق يإثبات الوقائع المادية ( من قانون التجارة األردني النافذ في فلسطين على " يخضع إثبات العقود التجارية مبدئيًا للقواعد الحصرية الموضوعة 51تنص المادة ) 1 القانونية األحكام في الواردة باالستثناءات االحتفاظ مع / اإلثبات طرق بجميع إليها المشار العقود إثبات فيجوز المدنية، للعقود الخاصة". ( من قانون البينات الفلسطيني النافذ على أنه " في المواد غير التجارية إذا كان االلتزام تزيد قيمته على مائتي دينار 68تنص المادة ) 2 وجد أردني أو ما يعادلها بالعملة المتداولة قانونًا أو كان غير محدد القيمة فال تجوز شهادة الشهود في إثبات وجوده أو انقضائه، ما لم ي اتفاق صريح أو ضمني أو نص قانوني يقضي بغير ذلك. والتي جاء فيها ما يلي: )... 1999/ 10/ 20( بتاريخ 1999/ 96الحكم الصادر عن محكمة التمييز األردنية في القضية الحقوقية رقم ) 3 ذات 1966لسنة 12أ من قانون التجارة رقم 1/ 9/أ/ج و6و 99يعتبر تعاطي المدعية اعمال السمسرة المنصوص عليها في المواد صفة تجارية. وان المدعى عليهما وفيما يتعلق بموضوع الدعوى ذوا صفة مدنية وبالتالي فان طبيعة العالقة المدعى بها هي تصرف في التجارية القواعد ان عليه يترتب الذي االمر مدني تصرف عليهما للمدعى وبالنسبة تجاري تصرف للمدعية بالنسبة فهو مختلط مدنيا التصرف كان من تسري على االثبات في المدنية والقواعد )المدعية( له بالنسبة تجاريا التصرف كان من تسري على االثبات بالنسبة له )المدعى عليهما( ...( حيث نص على أن )...يعتبر تعاطي المدعية أعمال السمسرة ذات صفة تجارية، وأن المدعى عليهما 1999/ 96تمييز حقوق رقم 4 وفيما يتعلق بموضوع الدعوى ذو صفة مدنية األمر الذي يترتب عليه أن المدعى عليهما يستطيعان االثبات بمواجهة المدعية بكافة طرق االثبات..(. 23 ومن الجدير في هذا الصدد التنويه إلى أّن جزئية اإلثبات في عقد السمسرة العقاري لها أهمية كبيرة إليه عهد تتعلق بأجر السمسار العقاري، فاألصل أنَّ أجر السمسار العقاري يدفع من ِقَبل عميله الذي شخص للتعاقد معه، ال الشخص الذي وجده السمسار العقاري ليتعاقد بمهمة أن يكون وسيطًا إليجاد مع عميله، طالما أنه لم يطلب من السمسار العقاري أن يتوسط لصالحه، حتى ولو أن هذا األخير يستفيد من توسط السمسار العقاري بينه وبين عميله؛ َذِلَك يرجع إلى عدم وجود عقد سمسرة عقاري . (2012)العكيلي، بينهما سّيما وأّن معاوضة العقود انتفاء صفة التبرع؛ ذلك أنه من يترتب على تجارية عقد السمسرة العقاري .6 التجاري غاية في العمل أساسًا األرباح تكمن المادة ،كسب عليه أكدت ما قانون ٥٥)وهذا من ) األردني التبرع ت نص التي التجارة صفة انتفاء مبدأ أجر ، 1على على األطراف يتفق لم فإّن وإن ( من 100ه وفقًا لما يحدده العرف وهذا ما كدت عليه المادة ) جر يكون مستحقًا أل العقاري السمسار . 2ذات القانون المبحث الثاني: أركان عقد السمسرة العقاري وأطرافه مَن المعلوم أّن حقيقة األشياء ال تّتضُح إاّل ِبَبياِن َأجزاِئها الّذاتية المتمثلة باألركان. وكذلك الحال بالنسبة العقاري اّلذي ال يمكن تحقيق وجوده إال إذا اّتَضَحْت السمسرة )أركانه(، حيُث يشترط ةاتيّ الذّ اؤه أجز لعقد النعقاد عقد السمسرة العقاري ما يشترط في العقود الرضائية بصفة عامة من تطابق إرادتين )توافر الرضا( بممارسة يرغبون الذين األشخاص على معينة إلى وجود شروط .إضافة أطرافه وأهلية والسبب، والمحل مهنة السمسرة العقارية. كل التزام تجاري يقصد به القيام بعمل أو بخدمة / ال يعد معقودًا على وجه ( من قانون التجارة الفلسطيني على أنه " 55تنص المادة ) 1 المهنة".مجاني / وإذا لم يعين الفريقان أجرة أو عمولة أو سمسرة فيستحق الدائن األجر المعروف في ( من قانون التجارة األردني على أنه "إذا لم يكن أجر السمسار معينًا باالتفاق أو بموجب تعريفة رسمية فيحدد وفقًا 100تنص المادة ) 2 للعرف أو تقدر المحكمة قيمته بحسب الظروف". 24 في توافرها الواجب العقاري السمسرة عقد أركان تبيان إلى المبحث هذا خالل من الباحثة ارتأت وعليه المهنة في المحظورين من مزاولة هذه العقاري واألشخاص السمسرة المطلب األول وتوضيح أطراف عقد المطلب الثاني. المطلب األول: أركان عقد السمسرة العقاري ، كسائرالعامة ركاناأللّما كان عقد السمسرة العقاري يّتم باتفاق أطرافه، فإن وجوده يتوقف على توافر من الرضا، و وصواًل للمحل اّلذي يرد على موضوع معين والسبب الذي ُيحَمل عليه. ءاً العقود األخرى ِبد باإلضافة إلى صالحية األطراف للقيام بالتصرفات المنبثقة عن العقد أي صدوره عن ذي أهلية إلبرام هذا ؛ وهو ما سيتم الوقوف عليه في هذا المطلب على النحو اآلتي: 1العقد أواًل: ركن الرضا ، وهو (2001)منصور، وهو تطابق اإليجاب مع القبول واتجاه إرادة األطراف إلحداث أمر قانوني معين المدني األردني القانون أكّد عليه )2( منه90المادة )في ما العدلية 103، والمادة ، 3( من مجلة األحكام ، وبهذا يعتبُر ركن الرضا من 4مارات العربية المتحدةمن قانون المعامالت المدنية لدولة اإل (130والمادة ) من فهو العقاري؛ السمسرة لعقد بالنسبة الحال هو وهذا عقد. كل في األساس وحجر العقود أركان أهم إرادة كل من السمسار العقاري باجتماعالعقود الرضائية التي تنعقد بمجرد تالقي اإليجاب مع القبول، أي . ( 2000)زهير و أبو حلو، والعميل على محل االلتزام دون توقّفِه على شرط شكلي أو قيد معين النعقاده تشير الباحثة إلى أنه ُيفهم من مواد مجلة األحكام العدلية العثمانية؛ أّن ركن العقد هو الرضا وسائر األركان ما هي إال عبارة عن 1 شروط. ( من القانون المدني األردني على أن "العقد ينعقد بمجرد ارتباط االيجاب بالقبول مع مراعاة ما يقرره القانون فوق ذلك 90تنص المادة ) 2 من أوضاع معينة النعقاد العقد". العدلية على أن" العقد التزام المتعاقدين وتعهدهما امرا وهو عبارة عن ارتباط االيجاب والقبول".( من مجلة األحكام 103تنص المادة ) 3 ( من قانون المعامالت المدنية لدولة االمارات بأنه "ينعقد العقد بمجرد ارتباط االيجاب بالقبول مع مراعاة ما قد يقرره 130نص المادة ) 4 القانون من أوضاع معينة النعقاده". 25 وأفصح أفضل ولعل الضمني، أو الصريح التعبير بوسائل الرضا كيفية تفسير ينبغي اإلطار هذا وفي الكتابة الرضا تنحصر في الصريح عن التعبير اأّن علمًا أدوات أّن هذا شرط كتابة كتابة ال يعني لعقد بل هي وسيلة لإلثبات، وباألخص فيما يتعلق بإثبات عمولة السمسار العقاري نتيجة إلبرام العقد إلنعقاده . (2012)العكيلي، العقاري عقدًا شفهيًا وهو بهذا الشكل يكون منتجًا ومع ذلك فإّنه من الوارد أيضًا أن يكون عقد السمسرة مكتوباً كان لو كما القانونية عقد ( 2000)العكيلي، آلثاره بإبرام العقاري السمسار قام إذا أنه على ؛ ، فإنه يستطيع إثبات تفويض العميل له بكافة وسائل اإلثبات، بالنسبة للعميل سمسرة باعتباره عماًل تجارياً السمسرة العقاري مبرم للعميل باعتباره عماًل مدنياً اً أما اذا كان عقد ، فإنه يتحتم على السمسار بالنسبة العميل مواجهة في للحق إثبات كأداة مكتوبًا العقد هذا يجعل أن المدني تطبيقاً العقاري القانون ألحكام ( من الالئحة 26بموجب أحكام المادة ) اشترط، في حين أّن المشرع في إمارة دبي قد (1984)اسماعيل، ومواصفات العقد مكتوبًا بصورة موضحة ألسماء أطراف العقارية الوساطة يكون عقد أن ..." التنظيمية العقار الُمراد التوسط بشأنه، دون اإلخالل بإيراد شروط الوساطة ضمن العقد"، هذا مع ضرورة التأشير في سجل العقار على وجود هذا العقد. عن اإلرادة في عقد اً تعبير كونه وفي هذا المقام ينبغي التطرق للسكوت من وجهة نظر القانون فيما يخص اإلرادة يكون تعبيرًا عن السكوت ال يصلح أن أن العقاري، فاألصل ، واستثناًء (2015)فرحي، السمسرة على ذلك، هناك حاالت في العقود التجارية يعد السكوت فيها دلياًل على القبول، وهو ما ينطبق على عقد السمسرة العقاري في حال كان هناك تعامل سابق ما بين السمسار والعميل، وفقًا لما ورد في نص المادة م( والذي جاء فيه ما يلي "ويعتبر السكوت 1976( لسنة )43( من القانون المدني األردني رقم )95/2) 26 قبواًل بوجه خاص، إذا كان هناك تعامل سابق بين المتعاقدين واتصل اإليجاب بهذا التعامل أو إذا تمخض .1االيجاب لمنفعة من وجه اليه" والتي تتلخص في الغلط امن أي عيب من عيوب الرضيشترط بطبيعة الحال في الرضا أن يكون خاليًا و اإل واإل لعيوب يخضع العقود من كغيره العقد هذا أن بحيث والتدليس، و والغبن والتغرير وفقًا كراه رادة للقواعد العامة. إال أن عيب الغلط توجد به مفارقة بسيطة عن دوِن غيره من العيوب؛ لما يكمن في ذلك العقار وذلك في حال كان محل الغلط في شخص سمسار العملية سيما التطبيقات من أهمية في مجال اعتبار في العقد، وبمعنى آخر اعتماد العميل على هذا السمسار العقاري كونه محل ثقة من ناحية الكفاءة العقاري السمسرة عقد إلبطال سببًا يكون فإنه األخير هذا في غلط هناك كان إذا وبالتالي واألمانة . (2004)السنهوري، ثانيًا: األهلية حتى ُيصار إلى إبرام العقد، وحيُث أّن يجب أن يصدر عن ذوي أهلية ال يكفي الرضا حتى يقوم العقد بل والقانونية المادية األعمال ومباشرة بالواجبات والقيام الحقوق الكتساب الشخص بها؛ صالحية المقصود . (1999)أحمد، كافة العقاري بالسمسار المتمثلين أطرافه في تحققها مفترض العقاري السمسرة عقد في األهلية فإّن وعليه التنوع (1999)أحمد، والعميل، إذ قد يكونان أشخاصًا طبيعيين أو أشخاصًا معنويين ، ، وبناء على ذلك ي دراسته: أتفإن أهلية الشخص الطبيعي تختلف عن أهلية الشخص االعتباري، وهو ما سي .1976لسنة 43( " من القانون المدني األردني رقم 2/ 95نص المادة ) 1 27 أهلية الشخص الطبيعي: . أ عقد السمسرة العقاري يندرج تحت بند العقود التجارية، فإّنه ُيشترط في َمْن ُيمارسها أن تتوفر لديه بإعتبار األهلية الالزم في ، وعليه تنَصّب عناية الباحثة في البحث (2000)زهير و أبو حلو، أهلية مزاولة التجارة األردني التجارة قانون في أحكام من ورد ما إلى الرجوع خالل من التجارية األعمال لممارسة توافرها تختلف ينظم األهلية التجارية بصورة . حيث تجد الباحثة في هذا أن المشرع لم الضفة الغربيةالساري في أحكام لذات التجارية األهلية أخضع قد أنه نجد بل المدني القانون في التي وردت المدنية األهلية عن ، فاألهلية وفقًا للقانون المدني ُتعّرف بأّنها كل من بلغ سن الرشد القانوني، وكل من كان 1القانون المدني عليه يحجر لم من وكل العقلية، بقواه كامل ،(2014)غصن، متمتعًا شخص أنه يعني األهلية مما . 2يستطيع بناًء على تلك الصفات مباشرة كامل حقوقه المدنية ( اعتبرت سّن الرشد كل َمْن 986أّن مجلة األحكام العدلية في المادة ) إلىالباحثة تشير وفي هذا اإلطار خمَس سنة بلَغ فقهًا ( 1925)الحيدر، عشر عليه والُمستقّر المعامالت ؛ في الرشد سّن بأّن وقانونا ؛ إاّل أّن مهنة السمسرة بالنظر إلى أهميتها سّيما وأّنها ( 1998)التالحمة، التجارية هو ثماني عشر سنة وإقناع العميل في إتمام الصفقة المراد إبرامها عن ،تعتمد على الخبرة الواسعة في القدرة على المفاوضات فضاًل عن الحصول على أفضل أداء وأعلى جودة من العمل ُبغَية تحقيق هدف عقد ،طريق ذلك السمسار ، فإّنه يشترط أن ال يقل عمر السمسار عن عشرين سنة حّتى يكون قادرًا على ( 2000)العموش، السمسرة .3( من نظام الداللين والسماسرة العثماني 2ممارسة المهنة وذلك وفقًا ألحكام المادة ) ( من قانون التجارة األردني "تخضع األهلية التجارية ألحكام القانون المدني".15نص المادة ) 1 2 ( المادة االهلية 43نص كامل يكون عليه يحجر ولم العقلية بقواه متمتعا الرشد سن يبلغ شخص "كل األردني المدني القانون من ) لمباشرة حقوقه المدنية". وسن الرشد هي ثماني عشرة سنة شمسية كاملة. على أن "االشخاص الذين -الساري في األردن والملغى ضمنيًا في فلسطين –( من نظام الداللين والسماسرة العثماني 2تنص المادة ) 3 يشتغلون بالداللة والسمسرة ينبغي ان ال يكون سنهم دون العشرين وان يكونوا من ذوي االمانة والعفة". 28 السمسار يستطيع حتى السن رفع ناحية من بالسمسار يتعلق الذي الشرط ذات أن الباحثة ترى وعليه العلة من وراء رفع إنّ مزاولة مهنة السمسرة هو ذات الشرط الذي يجب أن يتوافر في السمسار العقاري، إذ سن األهلية في السمسار العادي هي ذاتها في السمسار العقاري، فمن رغب بمزاولة مهنة السمسرة العقارية مميزاً يكون أن المهنة ،يجب هذه في األولى الركيزة أن ذلك سنة، العشرين تجاوز قد عمره يكون وأن تتجلى في الخبرة الواسعة في العقارات والقدرة على المفاوضات وإقناع العميل الذي تتمحور رغبته في شراء أو بيع أو تأجير أو استئجار عقار على أن يكون بدل العقد فيه مبلغًا كبيرًا من المال. ( سنة وهو ما أكدت عليه أحكام 21أما بالنسبة إلمارة دبي فإّن األهلية الواجب توافرها إلبرام العقود هي) ، فإذا ما بلغ السمسار هذا السن ولم يكن محظورًا من 1( من قانون المعامالت المدنية اإلماراتي 85المادة ) مزاولة األعمال التجارية فإنه والحالة هذه يعتبر متمتعًا بأهلية احتراف التجارة شريطة أن يكون متمتعًا بقواه األهلية عوارض من عارض يعترضه لم أّي عقد ( 1993)رضوان، العقلية أي إبرام من يتمكن حّتى ، ومنها عقد السمسرة. من أي في خاص بشكل إليها التطرق يتم لم أنه الباحثة فترى العقاري؛ السمسار أهلية وبخصوص ) ،القوانين التعليمات رقم فقد عالجت الخصوص أنه وبهذا قانون خاص به؛ إال ينفرد لم ( لسنة 8وبهذا ( 7م المتعلقة بشأن ترخيص شركات تمويل الرهن العقاري وأصحاب المهن العقارية في المادة رقم )2007 الوسيط يتمكن ولكي المهنة، هذه لمزاولة الحصول على رخصة العقاري الوسيط على يتوجب بأنه منها للشخص فيه عدة شروط يتوافر أن الواجب فإنه من المهنة؛ لمزاولة الحصول على رخصة العقاري من وهي على النحو اآلتي: الطبيعي حتى ُيَرخَّص له مزاولة المهنة العقارية؛ شرطًا .1 الشخص أهلية تعتبر إذ الكاملة؛ باألهلية متمتعًا يكون طلب أن تقديم في للراغب الزمًا للحصول على رخصة لمزاولة السمسرة العقارية كما أوضحت الباحثة سابقًا. 1 ( المادة حقوقه 85تنص لمباشرة األهلية كامل يكون عليه يحجر ولم العقلية بقواه متمتعًا الرشد سن يبلغ شخص كل " أنه على ) المنصوص عليها في هذا القانون والقوانين المتفرعة عنه، ويبلغ الشخص سن الرشد إذا أتم إحدى وعشرين سنة قمرية". 29 أن يكون ذا خبرة ال تقل عن خمس سنوات في مجال التمويل أو البنوك أو العقارات. .2 يكون .3 والسلوكأن السيرة الشروط حسن لمجموعة الشرط هذا الفلسطيني المشرع أضاف حيث ؛ ال العقاري الالزمة من أجل حصول العلى ترخيص سمسار مهنة )العموش، العقارية لسمسرة مزاولة تحقيقًا للمواصفات التي تؤهله لكسب ثقة عمالئه وكسب ثقة الجهة هذا الشرط إذ إّن في ، (2000 األمر الذي يؤكد ضرورة أن يكون هذا الشخص خاليًا من العوارض المسؤولة عن منح هذه الرخصة، أنه كما باألمانة واالستقامة، له أن يشهد العقاري يجب الوسيط أن ذلك وأمانته؛ بنزاهته التي تخل على للمحافظة وذلك عمله، عن سليمة صورة إلعطاء المهنية باألخالق يتحلى أن عليه يجب . (2021)الكواري، ديمومته بإعطائه جودة عالية بمنظومة العمل أو .4 إفالسه أشهر أو األمانة أو بالشرف مخلة أو جريمة بجناية عليه الحكم قد سبق يكون ال أن حيث اعتباره؛ رد قد يكن لم ما أن إإعساره، يجب التي البديهية الشروط من يعتبر الشرط هذا ن تتوافر في الوسيط العقاري؛ سّيما وأن األعمال التجارية بصورتها العامة تعتمد على األمانة وتستوجب ّن المعروف أّن المعامالت إالثقة بين أطراف العقد وحماية من يتعامل مع الوسيط العقاري، إذ وجود باهظة وعالية الثمن، ومن أجل التطبيق السليم لهذا الشرط فإنه غالبًا تكون فيها قيمة العقار العقارية يتوجب على الشخص الراغب في الحصول على رخصة مزاولة المهنة في المجال العقاري أن يقدم مع الشهادات الالزمة شهادة صادرة من الجهات المختصة تثبت عدم إدانته بأي جريمة مخلة بالشرف . 1واألمانة وغيرها من الشروط األخرى ( على أنه "يشترط على الوسيط العقاري )الشخص الطبيعي( للحصول على الترخيص ما يلي:8تنص المادة ) 1 أن يكون متمتعًا باألهلية الكاملة وحسن السيرة والسلوك، ويقدم شهادة تثبت ذلك. - سنوات في مجال التمويل أو البنوك أو العقارات. 5خبرة ال تقل عن - ( خمسين ألف دوالر أمريكي.50,000بإيداع وديعة نقدية أو بإصدار كفالة دفع بنكية لصالح الهيئة بمبلغ ) أن يقوم - أال يكون قد سبق الحكم عليه بعقوبة جناية أو جريمة مخلة بالشرف أو األمانة أو أشهر إفالسه أو إعساره، ما لم يكن قد رد اعتباره، - بقرار من الجهات القضائية المختصة. أن يكون قد شارك في الدورات التي تعتمدها الهيئة لغايات الحصول على الترخيص المطلوب. - أي بيانات و/أو معلومات تعتبرها الهيئة ضرورية ومناسبة للنظر في طلب الترخيص". - 30 حيث أجملها بأن يكون ةالسمسرة العقاريقام بوضع شروط معينة لمزاولة مهنة فإنه مشرع دبي أما بالنسبة ل هذا المفعول، وسارية المختصة الجهات من صادرة تجارية رخصة على حاصاًل العقاري السمسار باإلضافة إلى شهادة عضوية في غرفة صناعة وتجارة دبي، ويجب أال يكون قد حكم عليه بجريمة مخلة على شهادات إكمال دورات متخصصة في بالشرف واألمانة، أو سبق إعالن إفالسهم، وأن يكون حاصالً ال ومؤسسات شركات تأهيل برنامج ضمن وذلك العقارات، دائرة سمسرة مجال اعتمدته الذي العقارية ال بمهنة الخاص االمتحان يجتاز وأن دبي، في واألمالك دائرة سمسرةاألراضي قبل من المعد العقارية . 1األراضي واألمالك ب_ أهلية الشخص المعنوي: أعمال مزاولة الطبيعي الشخص فإنّ السمسرة مثلما يستطيع الشروط، توافر جملة من بعد ذات العقارية العقارية هي الغرض السمسرة الشخص المعنوي، اّلذي ُيشترط أن تكون مزاولة أعمالينطبق على األمر أجله من وجد الذي الغرض خالل من تتحدد المعنوي الشخص أهلية وأّن سّيما له، )الكواري، الرئيسي 2021). وفي هذا الصدد تشير الباحثة إلى أن المشرع الفلسطيني اشترط على )الشخص المعنوي( توافر عدة شروط ( من 9من أجل الحصول على رخصة لمزاولة مهنة أعمال السمسرة العقارية أورَدَها ضمن أحكام المادة ) ( رقم لسنة)8التعليمات المهن م 2007( وأصحاب العقاري الرهن تمويل شركات ترخيص بشأن (المتعلقة العقارية ، وهي المتمثلة باآلتي: أن يكون )الشخص المعنوي( مسجاًل كشركة لدى مراقب الشركات وفقًا ألحكام قانون الشركات الساري .1 أو فرع شركة أجنبية مستوفية التسجيل في فلسطين الهيئة لشروط بنكية لصالح دفع بإصدار كفالة . ( مائة وخمسين ألف دوالر150.000بمبلغ ) بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريين على أنه" أن يكون حاصاًل على شهادات 2006( لسنة 85( من الالئحة رقم )7/ 6المادة ) تنص 1 إكمال دورات متخصصة في المجال العقاري ضمن برنامج تأهيل مؤسسات وشركات الوساطة العقارية المعتمدة من الدائرة". 31 أن تقوم الشركة بإيداع وديعة نقدية أو بإصدار كفالة دفع بنكية لصالح الهيئة. .2 التأسيس .3 عقد عن والقانون األصول حسب مصدقة بنسخة الهيئة يزود وشهادة ، أن الداخلي والنظام التسجيل مبينًا فيها أسماء أعضاء مجلس اإلدارة والمفوضين بالتوقيع عن الشركة. والمسمى ،وتفاصيل كاملة عن اإلدارة التنفيذية كالسيرة الذاتية ،أن يزود الهيئة بالهيكل التنظيمي للشركة .4 الوظيفي ونسخة عن هوياتهم. أن يوفر الكادر المؤهل للقيام بأعمال الوسيط العقاري. .5 فيها عن الشركاء أو الشريك نسبة مساهمة تقل أن ال اشترط فقد إمارة دبي في الُمشرع % من 51أّما وتسريع تسهيل على يعمل األمر هذا أن كون الدولة، في الرئيسي الشركة مقر يكون وأن رأسمالها، الرسمية للجهات فائدة وفيه ضروريًا، يعد فلهذا للعقار واالستئجار التأجير أو والشراء البيع اجراءات ال شركات مراقبة بحق المختصة كالجهات العقاري، بالمجال ضروري سمسر المتعلقة أنه كما العقارية، ة للشركة ذاتها؛ األمر الذي يسهل عملية متابعة السوق العقاري وتقييم أدائها ووضعها التنافسي بشكل جيد . ( 2022)آل ثاني، ودقيق أن ذلك نهائي، بحكم الشركة إفالس إشهار سبق قد يكون أال المعنوي الشخص أهلية في يشترط كما إفالس الشركة يعطي صورة سلبية للشركة حول سمعتها وكفاءتها وقد يزعزع ثقة العمالء فيها، كما ويجب ذات الشركة عن المسؤول المدير في تتوافر بالنسبة أن العقاري الوسيط في توافرها المطلوب الشروط المكتب مه الشركة أو يكون كل من الواجب أن أنه من الطبيعي، بحيث لمزاولة يئاً للشخص ومخصصًا العقارية على أن ال يقوم بممارسة أي نشاط آخر لذات الغاية المرخص له أو لغيره، وفي سمسرة أعمال ال المدني، وأن يكون مرخصًا كمقر الوقت يجب أن يكون مستوفيًا الختبارات األمن والسالمة والدفاع ذات العمالء بالتجهيزات الالزمة الستقبال يكون مزودًا التجارة والصناعة، وأن لمزاولة نشاط تجاري من وزارة 32 والحفاظ على سرية المعامالت، وأن يكون معدًا بشكل جيد الستقبال العمالء من ذوي اإلعاقة وكبار السن، الحديثة، وأن يخصص (1993)رضوان، وأن يكون مزودًا بأجهزة الحاسب اآللي وبرامج البحث العقاري العقارية، كما ويجب أن يكون مقيدًا سمسرة به مكان آمن لحفظ سندات الملكية ومستندات العمالء وعقود ال . ( 2014)غصن، العقارية سمسرة في السجل التجاري، وأن يكون حاصاًل على ترخيص لمزاولة أعمال ال ثالثًا: المحل ، والمقصود بمحل العقد هو موضوعه والغاية من تحقيقه إلحداث أثر من المعهود قانونًا أن لكل عقد محالً وال (2014)غصن، قانوني العقارات إطار يندرج ضمن العقاري السمسرة عقد محل أن البديهي ومن ؛ العمل متمثل بيخرج عنه، وحيُث يتمّيز عقد السمسرة العقاري عن غيره من العقود األخرى باعتبار محله للعميل رغبته ومبتغاه وهو محل العقد بالنسبة أالمادي الواجب داؤه من قبل السمسار العقاري كي يحقق . للسمسار العقاري شخص بالبحث عن وليس تصرفًا قانونيًا بحيث يقوم فيه السمسار العقاري اً مادي يعتبر المحل عمالً حيث العميل بالتعاقد مع العقد( 2014)التكروري، يرغب للمفاوضات وإبرام المرحلة سابقة ألن ، ، وتكون هذه إرادتي إ بين النظر وجهات مقاربة فقط إنما قانوني، اثر أي إحداث إلى تتجه ال العقاري السمسار رادة العقدالمتعاقدين تتفقا إلبرام في كي الجوهرية المسائل اتفق األطراف على متى مبرمًا العقد هذا ويعتبر توافر جملة من الشروط في العمل المادي حتى يعتد به كمحل للعقد، . وال بد من ( 2015)فرحي، العقد على النحو ( 2003)أبو السعود، وهي أن يكون المحل ممكنًا وموجودًا ومعينًا أو قاباًل للتعيين ومشروعاً التالي: السمسار العقاري أن يكون ممكن األداء أن يكون ممكنًا: بحيث يشترط بالعمل المادي الذي يقوم به .1 فيكون العقد حينئٍذ باطاًل بطالنًا مطلق تنفيذه والقيام به، أما إذا كان مستحياًل ؛ اً أي تتوافر إمكانية 33 ، فمثاًل إذا طلب العميل من السمسار العقاري البحث 1ذلك أن االلتزام ال ينشأ أصاًل وال ينعقد العقد عن عقار للسكن لشرائه في مدينة ما فهذا يعتبر عماًل ماديًا ممكنًا، أما اذا أفصح العميل للسمسار فهنا العقاري عقار؛ أّي وجود من تخلو التي االستوائية الغابات إحدى في عقار لشراء عن رغبته يعتبر عندئٍذ محل العقد مستحياًل. يكون موجودًا: فاستكمااًل لشرط اإلمكان فإنه ال بد من أْن يكون محل العقد المنوي إبرامه موجوداً أن .2 ل(1966)الســنهوري، والمتعاقد العميل بين التوسط هو السمسار من وجود الغاية أن ذلك تحقيق، وتكتمل هذه الصورة فإنه ، وحتى تتحقق ( 2003)اسماعيل م.، رغبة العميل وتأدية مصلحة المتعاقد ط السمسار العقاري ما بين العميل والمتعاقد ال بد وأْن يرتبط العمل المادي بشيء موجود، فمثاًل توسُّ إلبرام عقد بيع لعقار وكان هذا العقار ال يصلح للغاية المرجّوة )كأن يكون هالكًا( فيعتبر هذا االلتزام في للوجود قاباًل االلتزام محل المادي العمل كان حال وفي باطل. بعمل ارتبط كونه باطاًل حينئٍذ المستقبل؛ بمعنى أن يكون تحقيق هذا االلتزام متوقفًا على أمر خارج عن إرادة السمسار العقاري، كأن يتوسط السمسار العقاري في بيع شقة أو عقار باالستناد بدرجة مطلقة على المخطط الهندسي قبل أن يتم المباشرة في التنفيذ )البناء(، ففي هذه الحالة من الواجب قوله أن هذا االلتزام سيكون متحققًا في المستقبل وبالتالي فإن العقد يكون صحيحًا. العقاري أن يكون معينًا .3 المادي الذي يقوم به السمسار العمل أن يكون معينًا: حيُث أّن من شروط نافيًا تحديدًا ومحددًا وموصوفًا معلومًا يكون أن يجب المادي العمل بأداء االلتزام أّن أي بنوعه، للجهالة؛ كأن يقوم السمسار العقاري بالبحث عن عقار يقع في الطابق الرابع مثاًل من الجهة الغربية أوصافه. وينبغي اإلشارة الى أّن العمل يكوُن ةفي منطقة معينة، وبهذا يكون العمل محددًا ومعلوم هناك يكون كأن تعيينه؛ في يساعد ما على العقد فيه يحتوي التي الحالة في وذلك للتعيين قاباًل .1976( لسنة 43( من القانون المدني األردني رقم ) 158نص المادة ) 1 34 لعقار يحمل صفات معينة العقاري على مواصفات معينة العميل والسمسار اتفاقيات مسبقة ما بين األوصاف ذات يحمل آخر عقار على العقاري السمسار عثور فبمجرد العميل، شرائه في يرغب المتفق عليها والمطلوبة بناء على تعامل سابق؛ حينئٍذ يكون العمل المادي بهذه الحالة قاباًل للتعيين . ( 2014)غصن، وصاف المادية مع رغبة العميل ثم بعد ذلك وبناء عليه يبرم العقد بمجرد تطابق األ أن يكون مشروعًا: وحيُث أّن شرط المشروعية من الشروط التي ال بد من توافرها في العمل المادي، .4 واآلداب العام للنظام مخالف وغير مشروعًا العقاري السمسرة عقد من المرجو العمل يكون بحيث بهذا فلبيع الخمور، عقارالعامة، ومثال ذلك أن يقوم العميل بالبحث عن سمسار عقاري ُبغَية إيجاد السمسرة آثار عقد َمَعُه العقاري عماًل باطاًل ال تترتب السمسار الذي يقوم به المادي العمل يصبح ( 85( من الالئحة رقم )18وهو ما أكدت عليه أحكام المادة ) (2000)زهير و أبو حلو، العقاري . 1المتعلقة بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريين في إمارة دبي 2006لسنة رابعًا: السبب إليها الوصول المتعاقد يبَغى التي المباشرة الغاية بالسبب ما ( 2001)الفار، ُيقَصد وهذا عليه ، نص المادة ) في المدني األردني منه165القانون السبب ، 2( في ومباحًا ويشترط يكون موجودًا وصحيحًا أن . وبالتالي يجب أن يكون لكل التزام سبب، (2000)زهير و أبو حلو، وغير مخالف للنظام العام واآلداب السبب العقاري سبب، و أن يكون هذا العميل والسمسار التزام يكون لكل من أن بد أي بمعنى آخر ال واآلداب، العام للنظام مخالف وغير العقاري و مشروعًا السمسرة عقد في العقاري السمسار التزام سبب ؛ في حين أّن (2000)العموش، األجر بالبحث عن متعاقد يرتضي التعاقد مع العميل، هو الحصول على ال يجوز للوسيط أن يتوسط إلبرام صفقة مخالفة للقوانين أو النظم السارية باإلمارة".( على أنه " 18تنص المادة ) 1 ( من القانون المدني األردني على أن السبب هو "الغرض المباشر في المقصود من العقد ".165تنص المادة ) 2 35 هذ بدفع العميل التزام وفقًا اسبب العميل مع التعاقد يرتضي لمتعاقد العقاري السمسار إيجاد هو األجر للشروط التي وضعها هذا األخير. الحال مشروعاً وبطبيعة العقد إلبرام الباعث يكون أن التزام ( 2012)األحمد، يجب سبب كان فإذا ، لذلك؛ أي مثال مخالفًا للنظام العام واآلداب العامة، فإن العقد )أي عقد السمسرة اً السمسار العقاري مغاير العقاري( بهذه الحالة يكون باطاًل، عالوًة على أن العقد الذي تم ما بين العميل والمتعاقد أّي الطرف اآلخر في العقد الالحق الذي تم بواسطة السمسار العقاري يكون كذلك في حكم البطالن، ذلك أن ما بني على . (2001)السباعي، باطل فهو باطل المطلب الثاني: أطراف عقد السمسرة العقاري بأطراف التعريف ينبغي يكون عقدفي هذا اإلطار قد العقاري والذي بالسمسار الممثل العقاري السمسرة طبيعيًا أو معنويًا؛ ويالحظ أن هناك حظرًا على بعض الفئات بشأن ممارسة أعمال السمسرة العقارية وهو لصالحه اّلذي بالعميل المتمثل اآلخر والطرف المطلب، هذا من األول الفرع في توضيحه سيجري ما ا سيجري توضيحه في يتوسط السمسار العقاري من أجل إتمام نجاح الصفقة العقارية الُمراد إبرامها، وهو م الفرع الثاني. والمحظورون من مزاولة السمسرة العقارية : السمسار العقاري الفرع األول بما أّن السمسار العقاري يعتبر أحد أطراف عقد السمسرة العقاري وأهم أطرافه بإعتباره المتوسط من أجل على الوقوف ثم ومن العقاري، السمسار على ابتداًء التعريج من بد ال كان لذا العقارية؛ الصفقة إبرام األشخاص المحظورين من عمل السمسرة العقارية وفقًا لما يلي: 36 أواًل: السمسار العقاري األردنية تمييز حقوق رقم محكمة التمييز ، وقد جاء في قرار السمسار مصطلح مرادف للوسيط والداللإّن : )...عدم ورود عبارة سمسار في تلك الوثائق ال يعني ان المميز ضده ال يستحق المبلغ بأن (41/97) له نفس مدلول السمسار ...( به ذلك ألن لفظ )وسيط( يطالب القوانين واألنظمة ، وهناك 1الذي بعض عرفت الداللين السمسار التي قانون أّن ومنها السمسرة، عقد من الخاصة األنواع بعض عالجت عندما ( منه تعريف السمسار أو ما يطلق عليه الدالل، فقد عرفه 1قد أورد في نص المادة ) العثماني والسماسرة بالسفن" بأنه النقل "أجرة السفن نولون و )التأمين( السيغورطيا في بالسمسرة يشتغل الذي "الشخص واألواأل واألراضي والكمبيو والذخائر والسهم والعقارات واألمالك التجاريةمتعة . ( 2000)العموش، شياء األ من والمشتري البائع بين يجري فيما الواسطة غير وهو التجارة في والعطاء والمشتري أخذ للبائع ن . 2جراء معاملة البيع والشراء بواسطة الدالل او بدونها" إ الخيار ب يتوسط بين عميل ومتعاقد يبحث عنه لسمسار بأّنه: شخص ا مما سبق أنه يمكن تعريفترى الباحثة وعليه ناجحة صفقة إبرام الى للوصول الصفقةالسمسار هذه في طرفا يكون أن لكيدون ذلك ، بعد يستحق نسبته أو عمولته أو أجره المتفق عليه. مرخص عقاري شخص مستقل أو مكتب : فُيعّرف بأنه ؛ حوله الدراسةالعقاري الذي تنصّب أّما السمسار عقارية معينة بين العميل والمتعاقد اآلخر اّلذي عثر تمام صفقة إ في بأْن يتوّسط جهات الُمختصة من ال له . (2021)سالم، وذلك مقابل نسبة معّينة متفق عليها تؤخذ من الطرف الذي وكلهعليه، تعود بالنفع على كل ةعقاري صفقة أفضل برام التوصل إل هو السمسار العقاري الهدف من عمل وحيث أن العميل على إيجاد ُيساعدالعقاري السمسار نّ إ إذالسمسار العقاري ذاته، وعلى العميل والمتعاقد اآلخرمن سعر بأنسب عقار الواسعة ومعرف تهخبر ل نظراً ؛أفضل العقاري، ته علىبالسوق بُمميزات وكونه دراية .1998. العدد السادس، سنة 1983مجلة نقابة المحاميين األردنيين ص 97/ 41تمييز حقوق رقم 1 . 1900( لسنة 59( من نظام الداللين و السماسرة العثماني رقم ) 1نص المادة ) 2 37 وعيوب المنطقة التي يعمل بها، كما أنه يملك معلومات كاملة عن أسعار ُكل عقار وسعره األساسي في . (2021)الكواري، سوق العقارات بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريين في إمارة دبي وفقًا لنص 2006( لسنة 85ت الالئحة رقم)وقد عرف أن 1المادة) على منها العقاري ( بعملية هو السمسار يقوم الذي نظر التوسيط الشخص وجهتي بين جاء على نطاق هذا التعريف قد أنّ ، ليهإ شارة ا تجدر اإلوممّ .( 2006)رمضان، مقابل أجر المتعاقدين الذي فلسطينمسار العقاري على خالف المشرع األردني الساري في للسّ صٍ ومفّسٍر ومخّص وشاملٍ واضحٍ العقاري إلم يتطرق السمسار العقاري بل ،لى السمسرة ينظم أحكام عقد لم أنه بالحديث عن اكتفىحتى بشأن ترخيص شركات تمويل م(2007)لسنة ( 8)ال بل حّتى أّن التعليمات رقم ،عقد السمسرة بشكل عام تتطرق لم العقارية، المهن وأصحاب العقاري العقاريةإ الرهن السمسرة تعريف بتعريف ،لى اكتفت بل "الشخص الطبيعي أو االعتباري المرخص له من الهيئة بإجراء معامالت مالية متعلقة بأّنه الوسيط العقاري بتمويل مشاريع الرهن العقاري لحساب المقرض ويقدم له خدمات إدارة الحساب والتحصيل لقاء أجر متفق .1عليه" يجاد بإوفي هذا اإلطار تميز الباحثة بين السمسار والسمسار العقاري؛ بأن األول شخص أو شركة يتعهد العميل إلتمام عقد معين في مواضيع ومناحٍ مقابل أجر يحدد وذلك أو مدنية ةتجاري متعاقد يبحث عنه فإن ، (1999)العطير، باالتفاق عمل وبالتالي من أشمل السمسار يْنَصّب عمل إذ العقاري؛ السمسار بيع عقاره بالعمل على خير على العقارات وحدها بإيجاد متعاقد مناسب للعميل الذي تعهد له ألعمل هذا ا شراء. و ما يجمع بين السمسار والسمسار العقاري الن كان يرغب في إ هأو في شراء عقار ل ،ن كان مالكاً إ كل هو يكون وسيطاً يأن أن منه هما يسعى الذي طلب العميل مع متعاقد معين بحيث إ إليجاد عقد برام دون أن و ن يكون طرفًا في العقد أو وكياًل أو منابًا عن أحد أدون تكون صفته في كل األحوال وسيطاً له العقدأ تترتب هذا عن ناتجة شخصية حقوق السمسار ية وعمل السمسرة عقد على )رضوان، القائم م( بشأن ترخيص شركات تمويل الرهن العقاري وأصحاب المهن العقارية .2007( لسنة ) 8( من التعليمات رقم ) 1. المادة ) 1 38 النظر (1993 التوفيق وجمع وجهات على يعمل فهو العميل ، هذا مع والمتعاقد عميله لزامإ دون وبين . نفسه في تنفيذ مضمون هذا العقد السمسار ؛ فإنه من الممكن اآلخر برام العقد بين العميل والمتعاقدإفي حال تم في هذا الصدد إلى أنه الباحثة شير وت ن العقد قد تم ذلك أأن يذكر فيه ( سواء السمسار العادي أو السمسار العقاري )أن يطلب السمسار نفسه وهذا من وجهة ، (2012)العكيلي، برامهإع على العقد بصفته شاهدا على بتدخٍل منه وبوساطته أو أن يوقّ السمسار العقاري كان له دور في نجاح وتقريب أنّ إحدى الطرق التي يمكن من خاللها إثبات نظر الباحثة . في األجرحقه يساهم في إثبات طراف العقد مما أوجهات النظر بين ن من أعمال السمسرة العقارية والمحظور ثانيًا: فإن ممارستها ال تكون بشكل مطلق، بل إن هناك العديد األعمال التجارية منلّما كانت السمسرة العقارية القيود التشريعات من فرضتها التي الخصوص واألحكام هذا في العالقة األشخاص ، ذات بعض فهناك فيها أعمال السمسرة الذين يحظر عليهم ممارسة التجارية بما ؛ ويرجع ذلك (2014)التكروري، األعمال لى أّن طبيعة أعمالهم والوظيفة التي يشغلونها أو المهنة التي يزاولونها تتطلب شروطًا خاّصة ال تّتسق مع إ ي العقاري السمسار العقارية، سّيما وأّن السمسرة لعمل التجارية التاجر بسبب طبيعةالطبيعة كتسب صفة مهنته التي يقوم بها باعتباره شخصًا طبيعيًا، وكذلك الحال إذا كان السمسار العقاري شخصًا معنويًا كما ت ألجله؛ في حين أّن تلك ئممارسة ما ُأنشِ ب تنحصر مهمتهاالعقارية التي سمسرة هو الحال في شركات ال والثقة. االستقالل فيه يتوفر أن شاغلها على يتوجب الفئات المهن من بعض ذكر يمكن هنا ومن المحظورة من ممارسة أعمال السمسرة العقارية وفقًا لما يلي على سبيل المثال ال الحصر: الموظفون العموميون: .1 إذ ُيحَظر على الموظف العام الذي ُيمارس عماًل تابعًا للدولة أن يجمع ما بين وظيفته مع أي وظيفة أخرى االنخراط ال يجوز له إذمن شأنها االضرار بالوظيفة العامة حتى ولو كانت خارج أوقات الدوام الرسمي، 39 العقارية من شأنها إفي األعمال التجارية بما فيها السمسرة العقارية؛ ويرجع ذلك لى أّن ممارسة السمسرة ( 14مادة )ال، و من خالل تضارب المصالح ضرار بواجبات الوظيفة العامةالتأثير على المصلحة العامة واإل ( رقم المدنية الخدمة قانون لسنة 4من ملحم، 1998( و به ( 2012)طراونة ما قضت وهذا محكمة ، رقم الحقوقية القضية في االردنية )1546/2017) التمييز بتاريخ اذا 12/6/2017( ...( أّنه من م( ...(. ممنوعة من ممارسة أعمال السمسرة فإنهاالطاعنة من مرتبات األمن العام كانت :من ذلك، و مهن أصحاب ال .2 األعمال التجارية بما فيها السمسرة واحتراف؛ إذ ُيحَظر على هذه الفئة الجمع بين مهنة الطب طباءاأل .أ العقارية، سّيما وأّن مهنة الطب يغلب عليها الطابع اإلنساني في حين أّن األعمال التجارية ُتسيطر عليها متطورة مادية وتقديم باستمرارغاية ومساعدتهم الناس حياة على الحفاظ هو األساسي الطبيب فهدف ، أفضل خدمة طبية متاحة له دون أن يكون هدفه األوحد هو جمع المال؛ فمخالفة الطبيب لهذا الحظر من ( 13وهذا ما أكدت عليه المادة ) ، شأنه التأثير على قدسية الرسالة اإلنسانية التي تنادي بها مهنة األطباء .1 1954( لسنة 14من قانون نقابة األطباء رقم ) ّن الهدف من هذه المهن هو إقامة العدل وإعالئه والدفاع عن حقوق األفراد إ؛ حيُث مون والقضاة المحا .ب الحفاظ على نزاهة وموضوعية النظام القانوني وثقة الجمهور في العدالة واالستقاللية و و/أو االدعاء بها، مصلحة مالية شخصية في نجاح أو له دما يكون للقاضي أو المحاميفمثاًل عن المهنية لهؤالء المهنيين. هذه فشل فإن كونه سمسار عقارية القضايتؤثر المصلحة صفقة في وتحكمهم القانونية قراراتهم ا على مصالح التجارة فمن الممكن أن تتعارض الشك في نزاهتهم وموضوعيتهم.األمر الذي يؤدي إلى انخراط القانونية الشخصية القرارات على تؤثر مالية تعارضات إلى فإن للقاضي لذلك وتالفيًا يصدرها التي ( على أنه " يجب أن يتقيدوا باآلداب الطبية وبتقاليد المهنة ومقتضيات شرفها وبالتنزه عن االستغالل التجاري".13تنص المادة ) 1 40 ( من 14إصدار القرارات بكل شفافية ونزاهة وفقًا للمادة )ضمان ل منع القاضي من ممارسة التجارةالقانون . 20022( لسنة 1( من قانون السلطة القضائية رقم ) 28/1، والمادة )1قانون التجارة األردني و )كما المادة )7/4حظرت رقم النظاميين المحاميين نقابة قانون من )3( لسنة بين 1999( الجمع م( شابه بين احتراف التجارة وتمثيل الشركات والمؤسسات في أعمالها التجارية وكل ما و مزاولة مهنة المحاماة من ؛ 3ذلك لو استخدامخشيًة فيما المحاماة مهنة به تنادي الذي السامي الهدف على والتأثير نفوذهم تجارية احترفوا محكمة أعمااًل حكم في جاء وقد األ، رقم التمييز الحقوقية القضية في ردنية الجمع / د( لم ُيِجز11/1م( أّن قانون نقابة المحامين في المادة )5/2/2020( بتاريخ )7534/2019) 4. بين مهنة المحاماة واحتراف التجارة الطبيعية والسيطرة ون المهندس .ت الموارد نبيلة تقوم على فهم قوة بكونها مهنة المهنة هذه إذ تتّصف ؛ الخدمات والخبرة القدرة على تقديم ، والقيام بتصميم وتحليل واالبتكاراإلبداع القائمة على عليها من أجل بمهامه بشكل عشوائي هو ال يقوم إذ . ولكي يتم الوصول إلى األهداف المرجوة، وتشييد العمارات والمنشآت بينها وبين وظيفة الوظيفة وأن ال يجمع ما وإنما بناًء على فهم ووعي؛ مّما يستوجب منه أن يتفرد بهذه طبيعة مع يتالءم ال الذي األمر وهو بالمصالح احتراف أخرى، الضرر إلحاق من خشيًة التجارة مهنة .1958لسنة (18)قانون نقابة أصحاب المهن الهندسية األردني رقموهذا من نص عليه العامة، ( على أنه " إذا اشتغل الموظفون والقضاة الممنوعون من االتجار قانونًا بالمعامالت التجارية فتشملهم األحكام القانونية 14تنص المادة ) 1 بالصلح الواقي واإلفالس".المتعلقة ( من قانون السلطة القضائية على أنه " ال يجوز للقاضي القيام بأي عمل تجاري، كما ال يجوز له القيام بأي عمل 1/ 28تنص المادة ) 2 ال يتفق واستقالل القضاء وكرامته، ويجوز لمجلس القضاء األعلى أن يقرر منع القاضي من مباشرة أي عمل يرى أن القيام به يتعارض مع واجبات الوظيفة وحسن أدائها". وبين: 3 المحاماة مهنة مزاولة بين الجمع يجوز التشريعية. -1 -ال السلطة الوزارة -2رئاسة الخاصة -3منصب أو العامة الوظائف المزاولين. المحامين سجل في المسجلين الجامعات أساتذة عدا فيما بمكافأة أو براتب المؤقتة أو وتمثيل -4الدائمة التجارة احتراف -5الشركات أو المؤسسات في أعمالها التجارية ورئاسة أو نيابة رئاسة مجالس الشركات أو المؤسسات على اختالف أنواعها وجنسياتها. جميع األعمال التي تتنافى مع استقاللية أو كرامة مهنة المحاماة. (، منشورات قسطاس.2020/ 2/ 5( ، بتاريخ ) 2019/ 7534تمييز حقوق رقم) 4 41 يون العقار ون المخمن .3 ُمهّمَتُه في تحديد القيمة السوقية للعقار، فيقوم بمعاينة العقارات وتحديد مكان تواجد العقارات تمثل حيُث ت لى تحديد المرافق الموجودة بها، وذلك من أجل تحديد قيمتها السوقية وبالتالي تحديد قيمة الشراء إباإلضافة و/أو البيع الخاصة بهذه العقارات، وعليه فإنه يحظر على المخمن العقاري مزاولة أعمال السمسرة العقارية ( لسنة 3( من تعليمات رقم )5/13ومزاولة التخمين العقاري في الوقت ذاته؛ وهذا ما أكّدت عليه المادة ) ، وكذلك أكدت 1م بشأن ترخيص المخمنين العقاريين صادرة عن مجلس إدارة هيئة سوق رأس المال2012 ( رقم التعليمات في الواردة المواد مجمل )8عليه لسنة الرهن 2007( تمويل شركات ترخيص بشأن م( العقاري وأصحاب المهن العقارية، وذلك عندما نّصت في أحكامها على شروط خاصة للسمسار العقاري الطبيعي والمعنوي ووضعت شروطًا أخرى مغايرة للمخمن العقاري، بما ُيفَهم معه ضمنًا أّن الوسيط العقاري العقاري، المخمن عن فقد يختلف )وكذلك رقم القانون بموجب دبي إمارة في المشّرع لسنة 7حظر ) مهنة 2017) أعمال مزاولة تّتم أن معتبرة السمسرة م( ذاته، الوقت في العقاري التثمين ومزاولة العقارية القانوني للشخص نفسه أن يزاول مهنة ال العقارية والتثمين العقاري أو أن سمسرة بشأن ذلك أّنه من غير . يتقدم لطلب الحصول على رخصة مثمن عقاري ووسيط عقاري في الوقت ذاته الصحفيون: .4 يحظر على الصحفي ممارسة هذه المهنة ذلك ألن مهنة الصحفي يغلب عليها إظهار الحقيقة بكل صدق تتطلب التي العقاري السمسار يتنافى مع غاية الذي األمر الخبر، لتأكيد الواقعية األدلة وإثبات وشفافية فقد المهنة هذه المادي لصاحب بالنفع تعود الطرفين بشراء عقار معين ألهداف شخصية اقناع احتراف م بشأن ترخيص المخمنين العقاريين على أنه" ... أن يوقع على تعهد يلتزم 2012( لسنة 3( من التعليمات رقم ) 13/ 5تنص المادة ) 1 بموجبه بعدم العمل بأعمال السمسرة أو الوساطة العقارية، تحت طائلة المسؤولية ..." . 42 قرار على سلبًا تؤثر أن شأنها من التي الظروف جميع واستغالل باإلقناع مهاراته الصحفي يستخدم . 1الشخص واغرائه بضرورة إكمال الصفقة العقارية مهنة السمسرة العقارية . مدققوا الحسابات المحترف ل5 فإنه 2م 2004( لسنة 9( من قانون مزاولة مهنة تدقيق الحسابات الفلسطيني رقم )23وفقًا لنص المادة ) يحظر على المدقق الحسابي احتراف السمسرة العقارية وغيرها من األعمال التجارية، لما لها من تضارب المالية الكشوفات عن المعلومات في خلفيته الحسابي المدقق يستغل فقد المهنتين بين ما المصالح في الخاصة بعمالئه واستخدامها إلقناعهم بشراء عقارات تعود عليه بالمصلحة الشخصية. إليه اإلشارة تجدر فيها ومما بما التجارية األعمال ممارسة الفئات هؤالء على حظر عندما القانون أّن يكون حكمها األعمال هذه فإّن وعليه بها، أحدهم قام لو فيما البطالن يرتب لم فإّنه العقارية؛ السمسرة سيتعرض اً صحيح الحظر خالف الذي الشخص أّن هو هنالك ما وكل التجارة، قانون ألحكام وتخضع صاحبة الجهات من التأديبي ووظائفهم االختصاص للجزاء أعمالهم تنظم التي واألنظمة للقوانين وفقًا . ( 2020)الدرادكه، )المتعاقد مع السمسار العقاري( : العميل:الفرع الثاني ؛ فإّن هذا أحكامه التطرق لمفهوم السمسار والسمسار العقاري ضمن بنود ِمَن قانون التجارة األردني لّما خال تجد الباحثة بأّن طبيعة ؛ ففي الوقت الذي ال ُيوجد أّي تعريف له ، لى مفهوم العميلإ كذلك امتدّ القصور السمسرة العميل إل تؤديعقد يعهد بأّنهعتبار الذي متعاقد إالشخص عن البحث بمهمة السمسار لى مع مفاوضات في الدخول أو التعاقد أجل هيرتضي يتعهدإ من عمولة مقابل العقد بإبرام العميل قناعه م( بشأن المطبوعات والنشر.1995( لسنة ) 9( من القانون رقم ) 11انظر المادة ) 1 . العمل موظفا لدى الحكومة أو لدى أي من 1( على أنه "يحظر على المدقق المزاول للمهنة القيام باألعمال التالية: 2/ 23تنص المادة ) 2 . احتراف التجارة أو الصناعة ".2المؤسسات العامة أو البلديات أو لدى أية جهة خاصة أخرى من غير مزاولي المهنة. 43 ، وِمَن الُممكن أن أو معنوياً وقد يكون العميل شخصا طبيعياً . ( 2000)العموش، رلى السمساإبدفعها الباحثة يكون تاجراً أّن إ أو غير تاجر. كما وتشير التجارة لى المفعول ردني األقانون لم يتطرق الساري لى القواعد إلى أية شروط للعميل على نحو مغاير للسمسار العقاري، وعليه يمكن في ذلك الرجوع إكذلك الشروط العامة يستطيع لمعرفة حتى العميل في تتوافر أن يتعيُن بأن إ التي والمتمثلة السمسرة عقد برام يكون العميل كامل األهلية. البعض على المفهومان بسلتالعقارية والتسويق العقاري؛ فقد ي سمسرة بين ال الباحثة وفي هذا الصدد ُتفّرق أال وهو ترويج العقار وإتمام الصفقات العقارية. مجالسّيما وأنهما يصبان في ذات ال العقاري( السمسرة ف )السمسار العقاري الوسيط يقوم أن بها ُيقَصد أعمال العقارية بممارسة له الُمَرَخص تمام العمل المعهود اليه، وذلك بناء على إببذل الجهد المطلوب من أجل السمسرة في المجاالت العقارية وفقاً )مشتٍر(أو شخص يبحث عن عقار )بائع(ما صاحب عقار إوقد يكون هذا األخير ،تفويض من العميل هو يعمل كوسيط بين البائعين والمشترين أو بين المؤجرين والمستأجرين عند إجراء و ،للمواصفات المطلوبة اللقاءاتف صفقات عقارية وترتيب لعمالئه مناسبة البحث عن عقارات في مقابل كله ذلكويكون يساعد برام الصفقة العقارية، ومن إأو بموجب العرف، وتعتبر مستحقة عند اأجر )عمولة( يتم االتفاق عليه مسبق . أو معنوياً الممكن أن يكون الوسيط العقاري شخصا عادياً شركة "أما الشق اآلخر المتمثل بالتسويق العقاري يقوم به شخص أو مجموعة من األشخاص تحت مسمى من أجل ، بحيث تقوم هذه الشركة بتقديم خدمات ومعلومات وتسهيالت للتعريف والترويج " تسويق عقاري فهو ، (2011)الحسن، ميزات ومواصفات في مختلف المناطق ذاتوعقارات مشاريع ومبانً إتمام شراء اإلعالنات ووسائل التواصل االجتماعي والتسويق كللبائعين من خالل استخدام وسائل متعددة يعمل كوسيط لترويج للبيعا اإللكتروني المعروضة الوقت لعقارات على يوبذات دون إ شرف العقارية الصفقات تمام الذي يؤكد ويثبت االلتزام العقد بناء على شروط واضحة ومكتوبة متفق عليها في المالك وذلك بحضور 44 تقوم الشركة وفي سبيل ذلكصحابها ومالكيها، أ توكيل الشركة في مهمة التسويق لهذه المشاريع من طرف على تسويق العقارات بشكل عام، وال يعتمد التسويق العقاري وإن ،حسب اإلتفاقالمسوقة بأخذ نسبة أرباح ترويج وتسويق العقارات لزيادة فرص البيع و يهدف إلى جذب المشترينحيث يقتصر على صفقات معينة العمالء في الصفقا المباشر مع التعامل العقاري تأخذحوال وفي جميع األت؛ دون التسويق أجرها شركة . م الأ بيع ال ذا تمت عملية إ عالنات بغض النظر فيما مقابل هذه الخدمات واإل 45 الفصل الثاني مصادر التنظيم القانوني لعقد السمسرة العقاري وما يترتب عليه من آثار من بد ال فإنه االقتصاد، بناء في المساهمة القطاعات من واحدة العقارية غدت السمسرة مهنة أّن بما الحماية توفير شأنها من قانونية وأسس عقد وجود ضوابط إبرام لحظة منذ المتعاقدة لألطراف القانونية األطراف من لكل آثار من عليه يترتب ما مراعاة مع أطرافه، مصلحة انتهاء حتى العقاري السمسرة المتعاقدة. فإذا ما استوفى عقد السمسرة العقاري أركانه وشروطه الخاصة َوُأبِرَم وفقًا لما تقتضيه التشريعات و أنتج آثاره؛ فعندئٍذ إّما أن ينتهي عقد السمسرة العقاري بأسباب عادية تتمثل بتمام التنفيذ أو عدمه النتهاء األجل المحدد له، وإّما أْن تطرأ عليه أسباب ال يد للسمسار العقاري و/أو العميل بها، يكون من شأنها أْن تؤدي النقضائه. ُيعنى بدراسة إلى مبحثين رئيسيين: األول الفصل تقسيم هذا لعقد وعليه سّيتم القانوني التنظيم مصادر .الحاالت التي ينقضي بهاعقد السمسرة العقاري و ، وأّما اآلخر فُيعَنى بدراسة آثار السمسرة العقاري مصادر التنظيم القانوني لعقد السمسرة العقاري األول: المبحث العقود بكونه من الُمَتّصف العقاري السمسرة بَيحظى عقد المعامالت واسعة أهمية الُمستحدثة؛ في وسط ذلكَ المعاصرة التجارية المعـامالت ِلَما ، إتمام في بالغ دور وتسهيل حاجة العقارية والصفقات له من األفراد. وعقد بعموميته، السمسرة عقد تنظيم شأنها من أحكامًا التي وضعت القانونية النصوص تشعّبت وحيُث السمسرة العقاري على وجه الخصوص في التشريعات الفلسطينية سّيما وأّن المصادر القانونية الُمتبعة في فلسطين منها هو ملزم من قوانين وتعليمات وأخرى غير ملزم كالفقه وأحكام المحاكم وغيرها؛ لذا كان ال بد للباحثة أن تقارن مع الُمشرع في إمارة دبي اّلذي أفرد تشريعًا ُمستقاًل لتنظيم أحكام عقد السمسرة العقاري. 46 جوانبه بكافة العقاري السمسرة لعقد القانوني التنظيم مصادر المبحث هذا في الباحثة ستتناول وعليه طار القانوني لعقد السمسرة العقاري في فلسطين اإليتناول األولوأحكامه من خالل تقسيمه إلى مطلبين؛ وفقًا لتشريع إمارة دبي. طار القانوني لعقد السمسرة العقاري اإل والثاني ُيسلط الضوء على المطلب األول: اإلطار القانوني لعقد السمسرة العقاري في فلسطين. مسرة بالنسبة للسو ، للقيام بأي تعامل تجاري ًا أساسي ُا ال يعد شرطلعّل وجود نظام قانوني واضح وفعّ مر الذي وعدم وضوحها؛ األقلة النصوص لم تحَظ باهتمام كاٍف يغطي جوانبها في ضوء فإنها العقارية . من شأنه أن يخلق تخبطًا قد يكون عقبة أمام مزاولة مهنة السمسرة العقارية قد أنَّ عن هذا فضالً التي الخالفات بشأن بناء حكمه أجل أمامه طريق واضح من يكون لن القاضي . قاصر لى القضاء، وذلك في ظل واقع تشريعيإتحصل بين أطراف عقد السمسرة العقارية بحال لجوئهم الفلسطيني إطاراً المشرع لم يضع الحاجة إذ الرغم من العقاري على السمسرة لتنظيم عقد قانونيًا خاصًا وذلك بغرض وضع ضوابط من شأنها أن تنظم مزاولة ؛الُملّحة إلى أساس قانوني ُيعَنى بهذا الخصوص التعامل وفي الحياة ميادين شتى في السريع التطور ضوء في عنها يتفرع وما العقارية السمسرة مهنة خاصًا للسمسرة العقارية كما هو التجاري بشكل خاص، وذلك أسوًة ببعض التشريعات التي أفردت تنظيماً في دبيإالحال المصادر ( 2006)رمضان، مارة أبرز على الوقوف إلى الحاجة استتبع الذي األمر ؛ القائم الوضع وفق العقاري السمسرة عقد ينظم أن شأنه من ما أحكامها ضمن تناولت التي التشريعية ة في الفرع األول والقواعد القانونية غير رسميةالفلسطيني من خالل تبيان القواعد القانونية ال للنظام القانوني في الفرع الثاني. لرسمية )اإلسترشادية( ا 47 عقد السمسرة العقاري في فلسطين. طراف أل رسميةالقواعد القانونية المصادر الفرع األول: . م1966( لسنة 12: قانون التجارة رقم )أوالً حيُث صدر هذا القانون خالل الفترة التي خضعت فيها فلسطين للحكم األردني، وبموجبه تّم تنظيم أحكام التطرق السمسرة عمومًا دون الفصل إعقد تناوَل العقاري على وجه الخصوص، حيث السمسرة لى عقد ( المواد في السمسرة أحكام منه )99الثالث المادة الى وصواًل باإلضافة 105( هذا اعتبر إ (، أنه لى القانون هذا ( منه. وقد عّرف 6ة بحكم ماهيتها الذاتية وفقا للمادة )السمسرة من قبيل األعمال التجارية البريّ لى سريان قواعد الوكالة بشكل عام على عقد إ وأشار 1المقصود بعقد السمسرة ( منه 99وفقًا لنص المادة ) ْمَسار ألجَره بمجّرد ،2السمسرة . 3تمام العقد المراد إبرامهإكما وقد بّيَن استحقاق السِّ السمسرة العقاري كأحد إ لى قصور هذا التشريع في عدم تطرُّقه إطار الباحثة في هذا اإل شيروتُ لى عقد لى تنظيمها من أجل ضبط األحكام المنبثقة عنها وتوجيهها بأسلوب إاألنواع التي أضَحت الحاجة الُمّلحة وجود دون العقاري المجال في متخصصة عقارية ومكاتب شركات وجود ظّل في سّيما سليم، قانوني األ هذه يحكم قانوني إذ أساس ُيؤّدي إعمال؛ أْن شأنه من ذلَك السوق إ لى حدوث إّن توازن في خالل ووقوع خالفات ونزاعات ما بين أطراف السمسرة العقارية. ،العقاري . ين م بشأن تنظيم أعمال الوكالء التجاري2000( لسنة 2رقم ) قانون : ثانيا م بشأن تنظيم أعمال الوكالء التجاريين مهنة الوكالء التجاريين حصراً 2000( لسنة 2القانون رقم )ينظم السماسرة التجاريين دون الوكالء والوسطاء قانون م( 2001)( لسنة 28رقم )األردني . هذا على خالف السمسرة عقد بأحكام يتعلق ما األخير هذا عالج إذ واِحْد، آٍن في والوكالء السمسرة مهنة نّظَم الذي ( من قانون التجارة على أن : " السمسرة هي عقد يلتزم به فريق يدعي السمسار ألن يرشد الفريق اآلخر إلى فرصة 99تنص المادة ) 1 لعقد اتفاق ما أو أن يكون وسيطًا له في مفاوضات التعاقد، وذلك مقابل أجر. تسري قواعد الوكالة بوجه عام على السمسرة".( من قانون التجارة األردني على أنه " 2/ 99تنص المادة ) 2 على أن: " يستحق السمسار األجر بمجرد أن تؤدى المعلومات 1966لسنة 12( من قانون التجارة األردني رقم 101تنص المادة ) 3 التي أعطاها أو المفاوضة التي أجراها إلى عقد االتفاق". 48 ترخيص سواء أكاَن شخصًا طبيعيًا أم على حصول الوسيط وكيفية ،وشروط مزاولة مهنة الوسيط التجاري . ( 2022)الحوامدة، معنوياً َح كذلك المسؤولّية التي تقع على عاتق الوسيْط الّتجاري؛ ُمشَتِماًل على ِذْكِر الجزاءات المترتبة على ضوأوْ الوسيط التجاري في حال إخالله بأحد االلتزامات، ومن هذه الجزاءات عدم تمّكنه من إقامة دعاوى أمام على ترخيص ُيمكّنه السمسار العقاري عدم حصولفمثاًل .حدوث نزاع بينه وبين العميلالمحكمة في حال من مزاولة مهنة السمسرة العقارية وفقًا للطريقة التي رسمها القانون؛ يترتب عليه عدم جواز سماع شهادته ما في المحاكم إذا ما حدَث خالف بيَن البائع والُمشتري على األجر، فضاًل عن عدم جواز سماع الدعوى بين السمسار العقاري وبين العمالء وغيرهم في حال وجود خالف على أجرته؛ ال يحق له أخذ األجر لقاء والقانوني الشرعي السبب انعدام أساس ذِلَك على العقاري السمسرة بموجب عقد بها التي توسط المهمة . ( 2022)السيد، مجلة األحكام العدلية العثمانية. ثالثا: يمثل هذا التشريع مصدرًا من مصادر التنظيم القانوني لعقد السمسرة العقاري باعتباره مصدرًا قانونيًا لعقد ( من مجلة األحكام العدلية؛ تناولت السمسرة على 1504المادة )الوكالة بوجه عام، إذ تالحظ الباحثة أن اعتبرت عقد السمسرة بمثابة تجد بأنها وجه العموم دون الخوض في موضوع عقد السمسرة العقاري، حيُث هذا على الرغم من االختالف البّين بيَن عقد السمسرة وعقد الوكالة بالعمولة من ،1عقد وكالة بالعمولة فاألول يقتصر محله على القيام بأعمال وتصرفات مادية فقط والمتمثلة ؛(2017)سعيد، حيث محل العقد العميلفي مع بالتعاقد يرغب آخر بإيجاد طرف يتمثل الوكالة في العقد محل أن في حين ينوب ، أن ْمَساِر َفُهَو َمْجبُ 1504تنص المادة ) 1 ِل َوالسِّ َتْحِصيِل ( من مجلة األحكام العدلية على أنه " ... َوَأمَّا اْلَوِكيُل ِباْلَبْيِع ِبُأْجَرٍة َكالدَّالَّ ور َعَلى الثََّمِن َواْسِتيَفاِئِه". 49 يتّدعم بما جاءت به محكمة استئناف رام للا في ، وهذا رام التصرفات القانونية إب في الوكيل عن الموكل .1م( 4/2010/ 4( الصادر بتاريخ )512/2007االستئناف الحقوقي رقم ) )رابعاً التعليمات رقم المهن 2007( لسنة 8: العقاري وأصحاب الرهن تمويل ترخيص شركات بشأن م العقارية، وتعديالتها. بإصدار تعليمات ملزمة ألطراف عقد السمسرة العقاري بغرض الفلسطينية قامت هيئة سوق رأس المال العالقـة، ذات األطراف هيئة سوق رأس حمايـة لرقابة فلسطين في العقارية والمكاتب الشركات فتخضع التي التعليمات إطار في كله ذلك للشروط، المستوفية للجهات التراخيص تمنح التي الفلسطينية المال ت ضمن نصوص أحكامها على تعريف ُكل من العقار والوسيط العقاري، وذكرت الشروط الواجب لاشتم . ( 2015)عمرو، توافرها في طالب الترخيص على حٍد سواء أكاَن شخصًا طبيعيًا أم معنوياً طالب أكان سواًء العقارية المهن ألصحاب الترخيص إجراءات التعليمات هذه أْوَضَحْت وقد كما شخص معنوي اً طبيعي اً الترخيص طلبات اً أم رفض يّتم بموجبها التي الحاالت ذكر الى باإلضافة هذا ، لكيفية تبيان على اشتمالها مع الترخيص، سجالت عليها تشتمل التي البيانات عن فضاًل الترخيص، مزاولة مهنة السمسرة العقارية. وفي هذا الصدد ترى الباحثة بأّن هذه التعليمات وإْن كانت ُتعَنى على وجه الخصوص بالسمسرة العقارية؛ لى وجود تشريع قانوني ُمستقل من شأنه تنظيم كافة الجوانب المتعلقة إ إال أّنها ال ُتغِني عن الحاجة الُمّلحة . بعقد السمسرة العقاري كما هو الحال في التشريع الُمقاَرن م( عن محكمة استئناف رام للا في االستئناف الحقوقي والذي جاء فيه ما يلي: 2010/ 4/ 4( الصادر بتاريخ ) 2007/ 512الحكم رقم ) 1 ل )...وان المدعى عليه كان يقوم بالتوسط ما بين المدعية والغير لقاء نسبة من ثمن المباع وان المدعى عليه ال يعتبر وكياًل بالعمولة ب يقع عمله ضمن أعمال السمسرة وذلك الن الوكيل بالعمولة يتعاقد باسمه الخاص ويكون ملزمًا مباشرة اتجاه األشخاص الذين تعاقد معهم وان كانت األحكام 66لسنة 12( من قانون التجارة رقم 88كما لو كان العمل يختص به شخصيًا وذلك حسبما جاء في نص المادة ) المتعلقة بالسمسرة تسري عليها قواعد الوكالة بوجه عام ...(. 50 األعراف خامسًا: ومنها عقد السمسرة ، ( 2020)دحابرة، للعرف التجاري دور كبير وهام في كيفية تنظيم العقود التجارية يتولى العقاري؛ سّيما وأّن هذا النوع من العقود لم تّتم معالجة كاّفة جوانبه بموجب تشريع قانوني ُمستقل. إْذ أجر السمسار العقاري الذي يتقاضاُه جّراَء إتمام العمل المعهود إليه، باعتباره أحد تحديد الُعرف التجاري كما مسبق على األجر اتفاق ذلَك عندما ال يكون هناك و الحقوق الناشئة عن إبرام عقد السمسرة العقاري، ( المادة في من 100/1جاء التجارة ( فلسطين قانون في حيُث ( 2000)العموش، النافذ أجر إ؛ ّن عليه بموجب العقد إّما بنسَبة مئوية من قيمة الصفقة أو االتفاقالسمسار العقاري يّتم تحديده من خالل ، أو ُيستوَفى األجر وفقًا للّتعِرفة الّرسمية إْن ُوِجَدْت، وإاّل ُيستوَفى وفقًا للُعرْف الَمَحّلي نقودمبلغ معّين من ال ط فإذا َلْم يوَجد ُعرف؛ عندئٍذ يحّدْده القاِضي ِبَحَسْب ظروف . في المكان اّلذي ُأبِرَم فيه العقد وتم فيه الّتوسُّ أخرى؛ بعوامل مسترشدًا قضية التي كل والصعوبات العقاري، السمسرة عقد إبرام في المبذولة كالجهود من العميل على عادت التي والفوائد العقاري الّسمسار تكّبدها التي والنفقات الصفقة إتمام صادفت لى الثقة إالصفقة، عالوًة على االتفاقيات المعتادة في هذا الصدد بشأن العمليات المماثلة، هذا باإلضافة التي يتمتع بها السمسار العقاري في المنطقة. ( بيَن ما يتراوح العقاري السمسار أجر فإّن في فسطين؛ الحالي التجاري للعرف %( من 3-% 2ووفقًا . ( 2022)سريدي، قيمة العقار 51 ( لعقد السمسرة العقاري. اإلسترشاديةالفرع الثاني: المصادر غير الرسمية ) : السوابق القضائية أوالً بناء حكمه أجل النزاع من الناظر في إليها يلجأ اّلتي المصادر اإلسترشادية القضائية أحد السوابق تعد الُمتنازع عليها المسائل قانوني يمكن تطبيقه على التي قد 1عندما ال يوجد نص النزاعات ، بما في ذلك تنشأ عن تنفيذ عقد السمسرة العقاري. إتباعها؛ ويلزم قانونية قيمة القضائية للسوابق العليا/محكمة رأت بحال ويكون المحكمة هيئات إحدى ، وهذا ما أكدت عليه أحكام لهيئة العامةلتحيل الدعوى فإنها ق في حكم ساب أ مقرر تخالف مبد ها النقض أن ( رقم 71المادة بقانون القرار من لسنة 8)( المدنية ب 2022( المحاكمات أصول قانون تعديل شأن .2 م وتعديالته2001( لسنة 2والتجارية رقم ) كان للسوابق القضائية بتنظيم األحكام القانونية لعقد السمسرة العقاري، التي ُعنَيت تشريعات الونظرًا لقلة من توفّره ما خالل من َذِلَك أحكامه؛ معالجة على الُمساعدة في هام يمكن دور وتوجيهات مبادئ اإلسترشاد بها والسير على هديها. وبالوقوف