ة النجاح الوطنية ــــــــامعــــج اــــــات العليــــــــة الدراســـــكلي عقد االيجار العقاري المنتهى بالتمليك: دراسة تحليلية مقارنة بين القانون الفلسطيني والقانون المصري إعداد بو زنطخميس أح اوضخميس إشراف د. مؤيد حطاب كلية من لمتطلبات الحصول على درجة الماجستير في القانون الخاص استكماال الرسالةقدمت هذه فلسطين. –نابلس في الدراسات العليا في جامعة النجاح الوطنية 2024 ب‌‌ عقد االيجار العقاري المنتهى بالتمليك: دراسة تحليلية مقارنة بين القانون الفلسطيني والقانون المصري إعداد خميس وضاح خميس أبو زنط ، وأجيزت: م17/01/2024نوقشت هذه الرسالة بتاريخ ج‌ االهداء .. أبي الغالي.اإلنسان العظيم والسند بعد للا الشموخ و القوة و إلى الشخص الذي أمدني بالعطاء . ... أمي الغالية. المرأة العصامية حبيبة الروح الوفاءو العطاءو الحنان و إلى الشخص الذي أمدني بالحب .أخوتي األعزاءإخواني و .. .فرحتي ووساميو عزي و إلى سندي . ولو للحظة عن تقديم المساعدة لي ن ولكل من تمنى لي الخير ولم يتوا األقاربو صدقاءإلى كل األ إلى وطني فلسطين العصية على اإلنكسار إلى جميع أسرانا وشهداؤنا البواسل والذين سطرو وما زالو يسطرون أسمى معاني الرجولة والتضحية في سبيل تحرير فلسطين . عنوان عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك أهدي إليكم بحثي العلمي في ‌ د‌ الشكر والتقدير . الشكر والحمد هلل الذي وفقني في إتمام هذه الدراسة أتقدم بجزيل الشكر وعظيم اإلمتنان إلى أستاذي الفاضل الدكتور مؤيد حطاب المشرف على هذه الرسالة . على ما بذله من جهد وعلى ما قدمه لي من توجيهات وإرشادات في هذه الدراسة ومن ثم أتقدم بجزيل الشكر والتقدير إلى أساتذتي في كلية القانون بجامعة النجاح الوطنية الذين تعلمت على . أيديهم . بتفضلهما بقبول مناقشة هذه الرسالة وكذلك أتقدم بجزيل الشكر والتقدير لألساتذة أعضاء لجنة المناقشة ‌ ه‌ اإلقرار أنا الموقعة أدناه، مقدمة الرسالة التي تحمل عنوان: عقد االيجار العقاري المنتهى بالتمليك: دراسة تحليلية مقارنة بين القانون الفلسطيني والقانون المصري أقر بأن ما اشتملت عليه هذه الرسالة هي نتاج جهدي الخاص، باستثناء ما تمت اإلشارة اليه حيثما ورد، وأن هذه الرسالة ككل أو أي جزء منها لم يقدم من قبل لنيل أية درجة أو لقب علمي أو بحثي لدى أية مؤسسة تعليمية أو بحثية أخرى. خميس وضاح خميس أبو زنط : ةاسم الطالب التوقيع: 17/01/2024 التاريخ: ‌ و‌ فهرس المحتويات جج ج ............................................................................................................................... االهداء د......................................................................................................................... الشكر والتقدير ه ................................................................................................................................ اإلقرار و .................................................................................................................... فهرس المحتويات ط ............................................................................................................................... الملخص 1 ............................................................................................................................... مقدمة 1 ......................................................................................................................... ماهية الدراسة 2 ......................................................................................................................... أهمية الدراسة 2 ....................................................................................................................... إشكالية الدراسة 3 ........................................................................................................................ أهداف الدراسة 3 ....................................................................................................................... منهجية الدراسة 4 .......................................................................................................... محددات الدراسة ونطاقها 4 .................................................................................................................... صعوبات الدراسة 5 ..................................................................................................................... الدراسات السابقة 7 .......................................................................................................................... خطة الدراسة 8 .............................. له اهية عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك والتنظيم القانوني: م األول الفصل المبحث األول: مفهوم عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك من خالل نصوص مجلة األحكام العدلية وقانون 9 ................................................................................................... المالكين والمستأجرين 10 ......................................................... المطلب األول: مفهوم عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك 10 ............................................................................................. الفرع األول: تعريف عقد اإليجار 12 ............................................................. الفرع الثاني: تعريف العقار وفقا ألحكام التشريعات النافذة 15 ........................................................... الفرع الثالث: تعريف عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك 16 ..............................المطلب الثاني: تمييز عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك عن العقود المشابهة ز‌ 16 .................................. الفرع األول: تمييز عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك عن غيره من العقود 20 ....................................................... الفرع الثاني: خصائص عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك 22 ................................. المبحث الثاني: التنظيم القانوني لعقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك وأركانه 22 ......................................................... المطلب األول: أركان عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك 22 ....................................................................................................... الفرع األول: أطراف العقد 24 ........................................................................................................ الفرع الثاني: الوعد بالبيع 25 ....................................................................................................... الفرع الثالث: فترة االنتفاع 26 ................................................................................................................ الفرع الرابع: القسط 31 ............................. المطلب الثاني: التنظيم القانوني لعقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك ومسوغاته 31 ......................................................... الفرع األول: مسوغات عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك 32 ........................................... الفرع الثاني: التشريعات الناظمة لعقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك 34 ................................ اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك وآثاره طبيعة القانونية لعقد : الالثاني الفصل 35 ........................................... العقاري المنتهي بالتمليك المبحث األول: الطبيعة القانونية لعقد اإليجار 35 ............................. المطلب األول: عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك كعقد إيجار مصحوب بهبة 38 ..............................المطلب الثاني: عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك كعقد إيجار مع وعد بالبيع المطلب الثالث: عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك كعقد إيجار معلق على شرط فاسخ وكعقد بيع معلق 43 ........................................................................................................ شرط واقف على 47 ..............................................المبحث الثاني: آثار عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك وانقضاءه 48 ........................................................... المطلب األول: آثار عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك 48 ....................... المشتري: -الفرع األول: آثار عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك بالنسبة للمستأجر 51 .............................. المالك -الفرع الثاني: آثار عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك بالنسبة للمؤجر 54 .......................................................المطلب الثاني: انقضاء عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك 54 ............................................ الفرع األول: انتهاء عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك بانتهاء مدته 55 ....................................... الفرع الثاني: انتهاء عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك باتفاق األطراف ح‌ الفرع الثالث: فسخ عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك بطلب أحد األطراف لإلخالل بااللتزامات التعاقدية ............................................................................................................................. 56 58 ............................................................................................................................. الخاتمة 59 ............................................................................................................................. النتائج 60 ............................................................................................................................ التوصيات 62 ................................................................................................................... المصادر العلمية Abstract ............................................................................................................................ b ط‌‌ تحليليةعقد االيجار العقاري المنتهى بالتمليك: دراسة مقارنة بين القانون الفلسطيني والقانون المصري إعداد خميس وضاح ابو زنط إشراف د. مؤيد حطاب الملخص هدفت هذه الدراسةةةةةةةةةةة إلى تناول وبيان التنظيم القانوني لعقد االيجار العقاري المنتهي بالتمليك في التشةةةةةةةةةةريع الفلسةةةةةةةةةةةطيني مقارنة مع التنظيم القانوني الخاص بهذا العقد في التشةةةةةةةةةةةريع المصةةةةةةةةةةةري، وكذلك بيان الطبيعة ها من األحكام التي تميزه عن غيره القانونية الخاصةةةةةةةة بهذا العقد سةةةةةةةواء من حيث أركانه وآثاره ومدته، وغير من العقود المشابهة له. وتركزت اإلشةةةةةةةةكالية الرئيسةةةةةةةةية لهذه الدراسةةةةةةةةة على معالجة األحكام القانونية التي تنظم عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك، السةةةةةةةةيما إذا ما أخذنا بعين االعتبار نياب التنظيم القانوني الخاص بهذا النوع من العقود ي تنتشةةةةةةةةر انتشةةةةةةةةارا واسةةةةةةةةعا في المجتمع في التريع الفلسةةةةةةةةطيني، على الرغم من كونه أصةةةةةةةةب من العقود الت الفلسطيني ومن العقود التي كثيرا ما تتبناها البنوك اإلسالمية في فلسطين. دراسةةةةةةةةةة وتحليل النصةةةةةةةةةوص لغاياتالمنهج التحليلي المقارن، ولمعالجة هذه اإلشةةةةةةةةةكالية، فقد اعتمد الباحث من خالل استعراض أحكامها الناظمة ،القانونية المتعلقة بعقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك في فلسطين ومقارنتها مع نظيرتها من النصوص ، والنصوص األخرى الداعمة لها ومقاصد المشرع من خاللها لهذا العقد الواردة في التشريع المصري التي تعالج ذات الموضوع. عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك يعتبر نظاما وقد خلصةةةةةةت الدراسةةةةةةة إلى مجموعة من النتائج، أهمها: قةةانونيةةا مسةةةةةةةةةةةةةةتحةةدثةةا يتمتع بةةالعةةدد من المزايةةا التي توفر حمةةايةةة لكال طرفي العقةةد وتوا ةةب متطلبةةات التقةةدم ي‌ ومما يجدر اإلشةةةةارة إليه أن هذا االقتصةةةةادي بما يجمع بين مزايا وخصةةةةائص مجموعة من العقود المختلفة. العقد لم يحظ بتنظيم قانوني خاص في التشةةةريع الفلسةةةطيني، وهو ما خلق إشةةةكاال عمليا وخلطا قانونيا حول الطبيعة القانونية الخاصة بهذا العقد. وتقدم الباحث بمجموعة من التوصةةةةةةةةةةةيات، أهمها: أن يتم إصةةةةةةةةةةةدار قانون خاص يوضةةةةةةةةةةة األحكام القانونية النةةاظمةةة لعقةةد اإليجةةار العقةةاري المنتهي بةةالتمليةةك ولين اإلبقةةاء على تنظيم هةةذا العقةةد في ضةةةةةةةةةةةةةةوء األحكةةام ى األشةةةةةةخاص العامة. وأن يتم تعديل نصةةةةةةوص التشةةةةةةريع الفلسةةةةةةطيني في تعريفه للمؤجر بحيث تشةةةةةةتمل عل الطبيعيين والمعنويين ولين االقتصار على الشخص المعنوي فقط. العقار، عقد اإليجار، التمليك، المستأجر، المالك. تاحية: فالكلمات الم 1 مقدمة وتعددت مؤسةةسةةاته واتسةةع نطاق التخصةةص يه، أدوات التمويل، وتنوعالحديث إلى التقدم االقتصةةادي أدى وهو األمر الةةةذي قةةةاد إلى تسةةةةةةةةةةةةةةهيةةةل حركةةةة األموال بين المةةةدخرين والمسةةةةةةةةةةةةةةتثمرين في مختلف المجةةةاالت إلى خلق أنواع مختلفة من العقود المختلفة التي كان ال بد للمشةةةةةةةةرع من االقتصةةةةةةةةادية. وهو األمر الذي أدى تمويةةل الخةةدمةةات في التجةةارة بمةةا في ذلةةك عقودالتةةدخةةل في تنظيمهةةا خةةاصةةةةةةةةةةةةةةةة في ظةةل تزايةةد اللجوء لهةةا .التأجير التمويليعقود اإلجارة العقارية المنتهية بالتمليك و عن طريق ،واالستثمار األمر الةذي عقةدا مركبةا يمزج بين عمليةات تعةاقةديةة مختلفةة، اإليجةار العقةاري المنتهي بةالتمليةكعقةد يشةةةةةةةةةةةةةةكةل نظام قانوني مركب لهذا العقد له عدد من الخصةةةةائص التي تميزه غير غيره من العقود التي قد اسةةةةتلزم يام لقلة المنازعات لكن و يتشةةةةةةةةةةابه معها، وهذا العقد تجمعه جملة من القواعد القانونية ببعل العقود المسةةةةةةةةةةماة و قليلة وضةةةةةةيقة، فرصةةةةةةة الفقه والقضةةةةةةاء للوقوف على طبيعة وتكييف هذا العقد فقد كانتالمتعلقة بهذا العقد هةذا العقةد بةالمجمةل قةابةل للتكييف بعةده أوجةه فهو إمةا عقةد إيجةار مصةةةةةةةةةةةةةةحوب بهبةة، أو عقةد ويرى البةاحةث ق على شرط فاسخ أو عقد بيع معلق على شرط واقف. كما ويترتب إيجار مع وعد بالبيع أو عقد إيجار معل وواجبةةات حقوق طر يةةه وترتةةب على كةةل منهمةةا على كال قبطنعلى هةةذا العقةةد مجموعةةة من الثةةار التي ت نتيجة لهذا العقد. ماهية الدراسة تتناول هذه الدراسةةةةةةةةةة موضةةةةةةةةةوع عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك، حيث تنطلق ابتداء من تناول ماهية وخصةةةةةةةائصةةةةةةةه وأركانه وطبيعة هذا العقد وتنظيمه القانوني، إذ توضةةةةةةة أوال المقصةةةةةةةود بعقد اإليجار والعقار ، وكيف االلتزامات القانونية المترتبة على كل طرف من أطراف هذا العقد والواجبات المسةتحقة لكال الطرفين تطورت فكرة عقةد اإليجةار العقةاري المنتهي بةالتمليةك أو مةا يعرف بعقةد اإليجةار المنتهي بةالتمليةك يمةا يتعلق والتي تطلبها التطور والتقدم والتعامالت ،بالعقارات والذي تم اسةةةةةةةةةةةةةتحداثه بسةةةةةةةةةةةةةبب الدواعي المختلفة لوجوده 2 ، وذلك كله في ضةةةةوء التشةةةةريع الفلسةةةةطيني ومقارنتها مع مقتضةةةةيات التشةةةةريع المصةةةةري ذي المالية المختلفة العالقة بموضوع الدراسة. وقد سةةةةةةةةةلطت هذه الدراسةةةةةةةةةة الضةةةةةةةةةوء على التكييف القانوني لهذا العقد من قبل الفقهاء والراء المختلفة بهذه الصةةةةةةةةةةةةةدد حيث وضةةةةةةةةةةةةةحت األوجه المختلفة التي تبناها الفقه في تكييف هذا العقد والتعامل معه. وبعد ذلك امات بالنسةةةةةةةةةةبة لكل طرف من انتقلت الدراسةةةةةةةةةةة لتبيان آثار هذا العقد وما يترتب عليه من مسةةةةةةةةةةؤوليات والتز األطراف. كما وتناولت هذه الدراسة الحديث عن انقضاء هذا العقد وحاالت االنقضاء. أهمية الدراسة تقدمه من معلومات توضةةةةةةةةة يه المعالجة التشةةةةةةةةةري ية لعقد اإليجار تتمثل أهمية هذه الدراسةةةةةةةةةة النظرية بما النقاشةةات العقاري المنتهي بالتمليك والذي يعتبر موضةةوع من الموضةةوعات التي ثار بخصةةوصةةها الكثير من بسةبب عدم توحيد المصةطلحات في التشةريعات الفلسةطينية األمر الذي أدى لنوع من الخلط بين عدة مفاهيم ذات صلة بها. قانونية ما وتتمتع هذه الدراسةةةة بأهمية عملية تتمثل في كون الموضةةةوع الذي تعالجه يعتبر موضةةةوعا عمليا مرتبط بتطبيق عملي درج النةةاس على اسةةةةةةةةةةةةةةتعمةةالةةه كثيرا األمر الةةذي يوفر معلومةةات مفيةةدة من النةةاحيةةة العمليةةة ، السةةةةةةةيما إذا ما أخذنا بعين االعتبار أن هذا العقد التطبيقية ألطراف عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك يجري العمل به على نطاق واسةةةةةةةع على مسةةةةةةةتوى المعامالت التي تجريها البنوك اإلسةةةةةةةالمية في فلسةةةةةةةطين، عالوة على ربط الدراسة قدر اإلمكان ما بين هذه المعرفة والتطبيقات القضائية أمام القضاء الفلسطيني. إشكالية الدراسة لهذا والمباشةر واضة القانوني التنظيم ال النعدام تتمحور إشةكالية الدراسةة حول عقد اإليجار المنتهي بالتمليك تتعلق : وبالتالي فإن السةةؤال الرئيسةةي أو اإلشةةكاليةومن هنا تتبلور اإلشةةكالية الرئيسةةية لهذه الدراسةةة. العقد، 3 في ظل نياب السةةةةةةةةةةةةةةيما ذا العقدوما هو التنظيم القانوني لهعقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك؟ اهية بم ؟ تشريع واض لهذه العقد ة:يالالفرعية الت األسئلةيتفرع عن هذه اإلشكالية مجموعة من ما المقصود بعقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك؟ .1 ما هي أهم خصائص هذا العقد؟ ومن هم أطرافه؟ .2 ما هي أركان عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك؟ .3 ما هي الثار التي تتترب على عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك؟ .4 أهداف الدراسة يتمثل أهمها يما يلي: لتحقيق النقاط التاليةتهدف هذه الدراسة بيان ماهية عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك. .1 بيان وتوضي الطبيعة القانونية الخاصة لعقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك. .2 اإليجةار العقةاري المنتهي بةالتمليةك على بيةان االلتزامةات القةانونيةة قالحقوق والواجبةاتق التي يرتبهةا عقةد .3 ل من طرفي العقد. منهجية الدراسة دراسة وتحليل النصوص وذلك من خالل ،المنهج التحليلي المقارن الل إعداد هذه الدراسة خلقد اتبع الباحث في هذه الدراسةةةة عمل الباحثحيث اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك في فلسةةةطين ،عقد بالقانونية المتعلقة عمة لها ومقاصةةةد المشةةةرع ا تحليل هذه النصةةةوص واسةةةتعراض أوجهها المختلفة، والنصةةةوص األخرى الدعلى والوصةةول ،المصةةرية التي تعالج ذات الموضةةوع تشةةريعاتمن خاللها وتسةةليط الضةةوء عليها ومقارنتها مع ال 4 عالج الموضةوع محل الدراسةة بشةكل أفضةل وما التعديالت المقترحة لتطوير ينالسةتنتاجات حول أي التشةريع ، باإلضافة لتدعيمها ببعل قرارات المحا م ذات الصلة. هذه النصوص محددات الدراسة ونطاقها سةةةتقتصةةةر هذه الدراسةةةة على موضةةةوع عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك، وهو ما يتطلب اسةةةتبعاد كافة أنواع العقود األخرى التي تدخل في مجال هذه الدراسةةة. وسةةتقتصةةر هذه الدراسةةة على بيان األحكام القانونية ي التشةةةةةةةريع المصةةةةةةةري، ذي العالقة الناظمة لهذا العقد في التشةةةةةةةريع الفلسةةةةةةةطيني ومقارنة ذلك كله بما ورد ف بموضوع الدراسة. صعوبات الدراسة برزت أمام الباحث خالل مراحل إعداده لهذه الدراسةةةةةة صةةةةةعوبات كثيرة، السةةةةةيما على مسةةةةةتوى شةةةةة المراجع والكتابات األ اديمية المتخصةةةةصةةةةة بموضةةةةوع الدراسةةةةة، وذلك لقلة الباحثين الذين حاولوا الكتابة في مثل هذا ي حول الطبيعة القانونية النوع من العقود. أضةف إلى ذلك صةعوبة توحيد موقف القضةاء الفلسةطيني والمصةر لعقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك؛ مما خلق صةةعوبة كبيرة لدى الباحث في رصةةد التوجه القضةةائي في بلدي الدراسة حول العقد محل البحث والتحليل. ومن الصةةةعوبات البارزة التي واجهت الباحث أيضةةةا ، قلة التشةةةريعات الخاصةةةة بعقد اإليجار العقاري المنتهي بةالتمليةك على المسةةةةةةةةةةةةةةتوى المحلي في فلسةةةةةةةةةةةةةةطين، رغم كثرة التعةامةل بمثةل هةذه العقود في الوقةت الحةالي في ود.فلسطين، وهو ما كان يتطلب إفراد تشريع خاص لتنظيم مثل هذا النوع من العق ‌ 5 الدراسات السابقة دراســة مقارنة في القانون األردني مع اإلشــار -عقد التأجير التمويليدراسةةةة الخصةةةاونة، صةةةخر بعنوان: تناول الباحث في هذا :2005الطبعة األولى. األردن. عمان: دار وائل. سةةةةنة إلى أحكام الفقه اإلســيمي، الكتاب عقد التأجير التمويلي في الفقه اإلسةةةةةةةةةالمي والقانون ا إنعقاد العقد وتكييفه وموقف الفقه اإلسةةةةةةةةةالمي منةةه ، إلى جةةانةةب الثةةار المترتبةةة عليةةه ا ةةالتزامةةات وحقوق كةةل من أطراف العقةةد وفسةةةةةةةةةةةةةةخةةه . إال أن هةةذه على خالف الدراسةة الحالية التي تركز على في هذا الصةدد الدراسةة تتناول تأصةيل القوانين األردنية الناظمة .التشريع الفلسطيني مع مقارنته بالتشريع المصري رسةةةةةةةالة النواحي القانونية في عقد التأجير التمويلي وتنظيمه الضـــــريبي، دراسةةةةةةةة بلعاوي، صةةةةةةةفاء بعنوان: م: تناولت الباحثة في هذه الدراسةةةةةة الطبيعة القانونية لعقد التأجير 2005ماجسةةةةةتير، جامعة النجاح، نابلن، التمويلي والثار المترتبة عليه باإلضافة إلى تحديد معالم الغالف الضريبي المالئم لسمات هذا العقد، بشكل لعقد من تحقيقها. إلى أن هذه الدراسةةةةةةةةةةةة قد ال يخرج ع اإلطار الخاص به للوصةةةةةةةةةةةول للغاية التي يسةةةةةةةةةةةعى ا اقتصةةةةةةةةةةةةةةرت على التنظيم الضةةةةةةةةةةةةةةريبي لعقةةد التةةأجير التمويلي ولم تتنةةاول مةةاهيةةة عقةةد التةةأجير التمويلي وأهم عن غيره من العقود، باإلضةةةةافة إلى أن الباحث قد أغفلت المنهج الفروقات التي تميز عقد التأجير التمويلي المقارن في درارسةةةةةةةتها بحيث لم تطرق للقوانين المقارنة وموقف القوانين الفلسةةةةةةةطينية لتحديد اإلطار القانوني لهذه الدراسة على وجه الدقة والتفصيل وهذا أبرز ما سوف نتناوله في دراستنا هذه. عقد اإليجار المنتهية بالتمليك من التطبيقات المعاصـر دراسةةة الحاج محمد، محمد يوسةةف عارف بعنوان: م: تناول الباحث 2003رسالة ماجستير، جامعة النجاح الوطنية، نابلن، لعقد اإليجار في الفقه اإلسيمي، في هذه الدراسةةةةةةةةةة موضةةةةةةةةةوع عقد اإليجارة المنتهية بالتمليك في الفقه اإلسةةةةةةةةةالمي وتناول تعريف مفهوم عقد عية اإليجارة واركانها وكذلك أيضةةةةةةا نشةةةةةةأه عقد اإليجارة المنتهية بالتمليك، والراء الفقهية والقانونية، ومشةةةةةةرو 6 هةذه العقود من نةاحيةة شةةةةةةةةةةةةةةرعيةة، إلى أن البةاحةث أغفةل المنهج المقةارن ، بحيةث لم يتطرق إلى كيف نظمتةه .القوانين األخرى ولم ينظمه تنظيما قانونيا بحتا وهذا هو هدف الباحث في هذه الدراسة ، عقد التأجير التمويلي بين القانون الوضـعي والفقه اإلسـيمي دراسةة قطقط، منيف سةايان محمد بعنوان: ، تناول الباحث في هذه 2021دراسةةةةةةةةة تحليلية مقارنه، رسةةةةةةةةالة ماجسةةةةةةةةتير، جامعه النجاح الوطنية، نابلن، أهميته على الصةةةةةةةعيد القانوني واإلقتصةةةةةةةادي إلى جانب الدراسةةةةةةةة مفهوم التأجير التمويلي كأداه تمويل وبيان معرفة شةروطه وخصةائصةه وحل اإلشةكاليات التي يثيرها هذا العقد ما بين القانون الوضةعي والفقه اإلسةالمي وتعرض الباحث من خالل دراسته إلى آراء فقهية متعددة. ، اإليجار المنهي بالتمليك في الفقه اإلسيمي، البيع اإليجاري: دراسة قانونية مقارنة بأحكام أحمد، حمدي عقد البيع اإليجاري ومقارنته هدفت هذه الدراسةةةةةةةةة لبحث، 2007دون طبعة، دار الكتب القانونية، مصةةةةةةةةر، اإلسةةةةةةةالمي ، وحاجة المجتمع مواقف مذاهب الفقهعقد اإليجار المنتهي بالتمليك دراسةةةةةةةة مقارنة بين بأحكام الماسةةةةةةة إلى معرفة األحكام الشةةةةةةرعية لعقد اإليجار المنتهي بالتمليك. ولم تكن هناك دراسةةةةةةة شةةةةةةامله وكاملة لإليجار المنتهي بالتمليك، سةةةةةةةةةواء كانت من وجهة نظر إسةةةةةةةةةالمية أم وضةةةةةةةةة يه. وتكمن أهمية عقد اإليجار دول المعاصةةةةةةةرة لتطبيقه واالسةةةةةةةتفادة منه، وأهمية إدخاله إلى المنتهي بالتمليك اقتصةةةةةةةاديا ، مما دعا األنظمة العالم اإلسةةةةةالمي في صةةةةةور أسةةةةةالمية سةةةةةليمة، ليسةةةةةاهم بدوره في تنمية اقتصةةةةةاديات هذه الدول. ورنبة من الباحث يه دحل هذا الكالم، وإبراز شةمولية اإلسةالم لكل جوانب حياة المسةلم بما فيها العقود والمعامالت، .الناس، وسبقه في ذلك جميع النظم المعاصرة واستيعابه لكل جديد يطرح للتعامل بين ‌ 7 خطة الدراسة :وفقا لما تقدم من أهداف فقد تم تقسيم الرسالة إلى فصلين في كل فصل مبحثين كما يلي والةذي يتنةاول يةه البةاحةث الحةديةث عن مةاهيةة عقةد اإليجةار العقةاري المنتهي بةالتمليةك الفصةةةةةةةةةةةةةةل األول :أوال البحث باإلضةةةةةةةةةةةةةافة لتعريف عقد اإليجار وتعريف وتنظيمه القانوني، حيث يعالج هذا الفصةةةةةةةةةةةةةل تعريف هذا العقار ومن ثم االنتقال لتعريف عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك. باإلضةةةةةافة لتوضةةةةةي أهم خصةةةةةائص هذا العقد ومسةوغاته التشةري ية، وأطرافه وأركانه باإلضةافة للحديث عن أهم التشةريعات التي عالجت ونظمت هذا العقد. الفصةةةةةةةةةل الثاني والذي يتناول يه الباحث الحديث عن الطبيعة القانونية لعقد اإليجار العقاري المنتهي :ثانيا بالتمليك وأوجه التكييف المختلفة التي تبناها فقهاء وشةةةراح القانون المدني بخصةةةوص التكييف القانوني لهذا تزامةات التي تترتةب على طرفي العقةد العقةد. كمةا وعةالج هةذا الفصةةةةةةةةةةةةةةل الثةار التي تترب على هةذا العقةد واالل نتيجة له، باإلضافة للحديث عن انقضاء هذا العقد وحاالت انتهاؤه. 8 الفصل األول العقاري المنتهي بالتمليك والتنظيم القانوني له عقد اإليجار ماهية لألفراد الحرية في إبرام فاألصةةل أن بإرادتهما المشةةتركة، تعتبر العقود تصةةرفات قانونية، يصةةنعها المتعاقدان ، إال أنه ونظرا ألهمية بعل العقود، ورنبة من المشرع في تنبيه المتعاقدين إلى خطورة من عقود يريدون ما ، فقد تدخل ، ونظرا لتشعب وازدياد العالقاتما يقدمون عليه، وحرصا على مصال األفراد والمصلحة العامة المشةةرع بتحديد القواعد العامة واألسةةن التي تنظم وتحكم بعل العقود، ولعل عقود البيع وعقود اإليجار من . 2015امحفوظ، في تحديد التنظيم القانوني لها مشرعأهم العقود المسماة التي تدخل ال المنتهي العقاري اإليجارقد إطالقها على هذا العقد إال أن عوعلى الرغم من اختالف المسةةةةةةةةةةةةةميات التي يتم الوسةةةةةائل الهامة لتمويل أنشةةةةةطة المشةةةةةروعات االقتصةةةةةادية وتنمية اسةةةةةتثمارات المؤسةةةةةسةةةةةات أحد أهم بالتمليك مرحلةةة اإليجةةار وهي الفترة التي يسةةةةةةةةةةةةةةتخةةدم بهةةا ،بمرحلتين عقةةد اإليجةةار المنتهي بةةالتمليةةكيمر ، و المةةاليةةة مرحلة ، في حين تتمثل الوجزءا من حقه في الملكية إيجاريهالعين المؤجرة مقابل دفعه أقسةةةةةةةةةةاط المسةةةةةةةةةةتأجر يتم تجةديةد العقةد، أو يتملةك فةإمةاحةددة لةدفع األقسةةةةةةةةةةةةةةاط المتفق عليهةا،نهةايةة المةدة الم بعةد بةالمرحلةة مةاالثةانيةة ، وهي ذات الخيارات المتاحة أمام 2005اشةةةةةيبني، المسةةةةةتأجر العقار، أو ينتهي العقد ويعيد العين المؤجرة UNIDROIT)ي بشةةةةةةةةةةةةةةةةأن اإليجةةةار التمويل 1988المسةةةةةةةةةةةةةةتةةةأجر وفقةةةا لمقتضةةةةةةةةةةةةةةيةةةات اتفةةةا يةةةة اوتوا لعةةةام CONVENTION ON INTERNATIONAL FINANCIAL LEASING, article 12., .، وهو ما أ ده أيضا العديد من التشريعات المقارنة(1988 عن ماهية عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك واألحكام القانونية الناظمة له يتناول هذا الفصةةةةةةةل الحديث ، المبحث األول مفهوم هذا العقد وخصةةائصةةه وتمييزه عن غيره من العقود ن، حيث يوضةة وذلك على مبحثي الثاني فيتناول الحديث العقار في ظل هذه التشةةةريعات. أما المبحثاإلجارة و باإلضةةةافة لتوضةةةي المقصةةةود ب 9 ، باإلضةةةةةةةةةافة لتبيان أهم الفروق 1، خاصةةةةةةةةةة أحكام اإليجار التمويليلهذا العقدعن األحكام القانونية المنظمة ، وذلةك لغةايةات بيةان الفرق بين العقةد محةل الجوهريةة ومعةالم هةذا العقةد التي تميزه عن عقةد اإليجةار العةادي الدراسة ومجموعة المفاهيم المشابهة. من خيل نصـــــــــوص مجـلة األحـكام الـعدلـية المنتهي بالتملـيك عـقد اإليـجار العـقاري مفهوم ل: المبـح األو والمستأجرينوقانون المالكين اابو الرب و آخرون، عقد أصةةةةةله إجارة تشةةةةةغيلية باألسةةةةةاس هو عبارة عنعقد اإلجارة المنتهية بالتمليك إن بذلك إلى عقد متحوالإجارة منتهية بالتمليك، فأصب عقدالمؤجر قبل أضيف له وعد بالتمليك من 2 2002 المؤجر وتملك أصةةةةةال كبيرا بسةةةةةداد يمته على دفعات جانب من قد تم تمويلهالمسةةةةةتأجر نظرا لكون تمويلي . 2009اقنطقجي، متعددة متعددة يتناول هذا المبحث الحديث عن مفهوم عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك، حيث سةةةةةةيوضةةةةةة المقصةةةةةةود بهذا العقد، وذلك وفقا ألحكام القوانين ذات الصةةةةةلة النافذة في فلسةةةةةطين والتي تتمثل أسةةةةةاسةةةةةا بكل من قانون 93ال المنقول الفلسطيني بأن عقد اإليجار التمويلي، وفقا لما جاء في المادة امضمان الحقوق في ال بشأن 2016لسنة 11القرار بقانون رقم جاء في ‌‌1 ا المتعاقدان مقابل أن قعقد االيجار التمويلي هو العقد الذي يخول بموجبه حق حيازة واستعمال أحد األموال المنقولة والمال المؤجرة لفترة من الزمن يحدده دفع يمة محددة من قبل المستأجرق. ، والتي جاء فيها ق فى تطبيق أحكام هذا 1995لسنة 95 من القانون رقم 2أما المشرع المصري فقد بين المقصود بعقد اإليجار التمويلي في المادة ا القانون يعد تأجيرا تمويليا ما يأتى: ر مقابل يمة كل عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر بأن يؤجر إلى مستأجر منقوالت مملوكة له أو تلقاها من المورد استنادا إلى عقد من العقود، ويكون التأجي – 1 إيجارية يتفق عليها المؤجر مع المستأجر. بالشروط – 2 للمستأجر، وذلك نفقته بقصد تأجيرها المؤجر على أو منشآت يقيمها المستأجر عقارات إلى المؤجر بأن يؤجر يلتزم بمقتضاه كل عقد والمواصفات والقيمة اإليجارية التى يحددها العقد. موجب عقد كل عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر بتأجير مال إلى المستأجر تأجيرا تمويليا إذا كان هذا المال قد آلت ملكيته إلى المؤجر من المستأجر ب – 3 يتوقف نفاذه على إبرام عقد التأجير التمويلىق. بشأن عقود اإليجار التمويلي الدولية على أن ق أن صفقة عقد التأجير التمويلي المشار إليها في الفقرة 1988 من اتفا ية معهد روما لسنة 2/1وفي المادة ا تتضمن الخصائص التالية: السابقة أ. يحدد المستأجر المعدات ويختار المزود دون االعتماد في األصل على مهارة ورأي المؤجر. مؤجر والمستأجر. ب. يتم تملك المعدات من قبل المؤجر بما يرتبط باتفاق التأجير، والذي يكون بعلم المزود، إما أن يكون قد أبرم أو سيتم إبرامه بين ال ق. عند احتساب األجرة الواجبة األداء بموجب اتفا ية التأجير يؤخذ بالحسبان وبشكل خاص استهالك كامل تكلفة المعدة أو الجزء األ بر منها .ج : تقوم فكرته على أساس تأجير األصل لمدة قصيرة، ال تغطي العمر الزمني للمأجور، operating leasingاستئجار الخدمة أو االستئجار التشغيلي ا ‌‌2 ‌ويمكن لألطراف االتفاق على إلغاء العقد قبل نهاية مدته، وغالبا ما يكون المؤجر هو الملزم بالصيانة الالزمة للمأجور أو على نفقته. 10 المالكين والمسةةةتأجرين ومجلة األحكام العدلية باإلضةةةافة ألحكام التشةةةريع المقارن. كما ويوضةةة هذا المبحث :أهم الخصائص التي تميز عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك، وذلك وفقا لما يلي المنتهي بالتمليكمفهوم عقد اإليجار العقاري المطلب األول: العقةاري المنتهي بةالتمليةك. ولكن وقبةل الخوض في مفهوم يتنةاول هةذا المطلةب تبيةانةا لتعريف عقةد اإليجةار لعقار با هذا العقد، سةةةيعمل الباحث على بيان مفهوم عقد االيجار االفرع األول ، ثم االنتقال لبيان المقصةةةود وفي االفرع الثالث من هذا المطلب سةةةةةةةةةةةننتقل للحديث عن ،االفرع الثاني وفقا ألحكام التشةةةةةةةةةةةريعات النافذة وذلك كما يلي: المقصود بعقد االيجار العقاري المنتهي بالتمليك عقد اإليجارالفرع األول: تعريف تمليةك بعوض يقسةةةةةةةةةةةةةةم إلى نوعين،وكالهمةا المنفعةة،العين وتمليةك إلى نوعين وهمةا تمليةك التمليةك يقسةةةةةةةةةةةةةةم أي والثةةاني هو تمليةةك العين بال عوض ،بيعأي الهو تمليةةك العين بعوض و فةةاألول ،وتمليةةك بغير عوض والرابع هو تمليك المنفعة بال ،جارة أي اإلوالثالث هو تمليك المنفعة بعوض ،وصةةةةةةيةأو الصةةةةةةدقة ال أوهبة لا ، حيةث أجيزت للحةاجةة دفع االحتيةاج العظيم بعوض قليةلاإلجةارة بة والحكمةة في . وتتمثةلعةارة أي اإلعوض . 2003احيدر، وذلك أن اإلنسان قد يحتاج لمنافع أعيان ال قدرة له على شرائها وإجارة، فهو مأجور. وأما بكسةةةةةةةةةر الهمزة مصةةةةةةةةةدر أجره يأجره أجراواإلجارة لغة تأتي بمعنى الكراء، فاإلجارة مبادلة مال . أما اصةطالحا فهي اابن ابي الفت بكسةر الهمزة وضةمها وفتحها إجارة اسةم األجرة نفسةها، فهو في مقةابةل المنفعةة، بخالف البيع حيةث يتم يةه تبةادل مةال في مقةابةل بل عين، فةاإلجةارة عبةارة عن أخةذ . 1143االزمخشري، بالعين في مقابل تسليم ثمن معين االنتفاعبالعين، أو االنتفاعالثمن في مقابل االمادة أو اإلجارة بأنه بيع منفعة معلومة مقابل عوض معلوم قد عرفت مجلة األحكام العدلية عقد اإليجارو ، كما وعرفها مرشةةةد الحيران بأنها تمليك المؤجر للمسةةةتأجر منفعة مقصةةةودة من مجلة األحكام العدلية 405 وقد عرف مشروع القانون المدني الفلسطيني . 1891اقدري باشا، بعوض يصل كأجرة ة المؤجر عينمن ال 11 عقد يلتزم بمقتضةةةةاه المؤجر أن يمكن المسةةةةتأجر من االنتفاع بشةةةةيء معين مدة معينه عقد اإليجار على أنه . 2012لسنة 4من مشروع القانون المدني الفلسطيني رقم 604االمادة لقاء أجرة معلومة عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر أما القانون المدني المصري فقد عرف عقد اإليجار على انه 131من القانون المدني المصةةةةةري رقم 558االمادة معينة لقاء أجر معلوم من االنتفاع بشةةةةةيء معين مدة . 2021والمعدل بموجب تعديل صادر عام 1948لسنة بصدد طرفين مؤجر ومستأجر يلتزم األول بجعل الخر منتفعا من شيء معين لمدة ففي عقد اإليجار نكون عقد هو اإليجار عقد ، إذ أن 1996اأبو السةةةةةةةةةةةعود، لهذه المنفعة تسةةةةةةةةةةةمى باألجرة ثمنمعلومة في مقابل أو قةابلةة معينةة منفعةة ، بحيةث يكون محةل عقةد اإليجةارالعقةدبين طرفي ويكون يرد على المنفعةة رضةةةةةةةةةةةةةةائي ا. وبموجب عقد ضةةةمن مدة معينة ال نزاع فيه العقديكون بحيث ل يمنع الجهالة بين المتعاقدين، للتعين بشةةةك لقاء االمؤجر لمدة معينة، أحد األطراف االمسةةةةتأجر على منفعة شةةةةيء يعود لطرف آخر اإليجار يحصةةةةل . 2009اخالد، والمدة المنفعة واألجرة تتمثل بالعناصر الجوهرية في عقد اإليجار . وعليه فإن عوض أنه تمليك المؤجر اإليجارفي عقد األصلقوقد أ دت محكمة التمييز األردنية على ذلك، حيث قضت بةةةةةةةةةةة: للمستأجر منفعة مقصودة في الشيء المؤجر لمدة معينة لقاء عوض معلوم، ممةةةةةةةةةةةةا يقتضي معه إنهاء العقد لتي مرت بةالمملكةة، األحوال االجتمةاعيةة واالقتصةةةةةةةةةةةةةةاديةة اعنةد انتهةاء مةدتةه إذا طلةب المؤجر ذلةك، غير أن بين المالك والمستأجر، العالقةجعلت المشرع يتدخل لحماية المستأجر، فأصدر القوانين المتعددة التي تنظم في ذلك، رانباوأضةةةةةفى الحماية على المسةةةةةتأجر بحيث جعل العقد يسةةةةةتمر بحكم القانون ما دام المسةةةةةتأجر ، 395/1983احكم محكمة التمييز األردنية رقم قالمسةةةةةتأجر تخليهالتي تجيز للمالك طلب األسةةةةةبابوحدد 1983 . فالمحل بالنسةةبة للمؤجر يتعلق بالمنفعة بالشةةيء للمسةةتأجر، عنهللمؤجر بالنسةةبة محل عقد اإليجارويختلف ولكن يجوز أن تكون 1999االنداوي، والتي غالبا ما تكون من النقودوبالنسةةةةبة للمسةةةةتأجر يتعلق باألجرة 12 والمعدل بموجب تعديل صةةادر 1948لسةةنة 131من القانون المدني المصةةري رقم 561االمادة شةةيئا آخر معلومةة بوجةه يكون مةانعةا ، والتي يجةب أن تكون هي المنفعةة عقةد اإليجةارالمعقود عليةه في ، فة 2021عةام والذي يجب أن يكون بدل اإليجار، وكذلك األمر بالنسةةةبة لمن مجلة األحكام العدلية 420االمادة ةللمنازع .من مجلة األحكام العدلية 450االمادة نوعه ومقداره ومعينا في كل منمعلوما أيضا ولو أنها تنشةأ فور هااللتزامات المسةتمرة الناشةئة عن بمعنى أن طبيعة مسةتمر،عقد بأنه اإليجار عقد ويتميز اإليجار، فالزمن إلى أنينقضةةييقصةةر أوطول يالعقد إال أن تنفيذها ال يتم إال خالل مدة تسةةتمر زمنا قةةةةةةةةةةةةةةةةد فإن عقد اإليجار من العقود التي تنشئ األمر كذلك .فةةةةةةةةةةةةي تحديد التزامات كل من الطرفين أساسيعنصر بدفةةةةةةةةةةع األجرة المستأجر وال يلتزم كما وذلك ألن التزامات المؤجةةةةةةةةةةر تمتد طول مدة اإليجار، امات ممتدة التز . 2000اداوود، بالمأجورإال إذا ظل منتفعا على سبيل المثال تعريف العقار وفقا ألحكام التشريعات النافذ الفرع الثاني: غير المنقول الةذي ال يمكن نقلةه من مكةان إلى آخر كةالةدور على أنةه عرفةت مجلةة األحكةام العةدليةة العقةار ، أما مشةةةةةروع القانون المدني الفلسةةةةةطيني فقد عرفه على من مجلة األحكام العدلية 129االمادة واألراضةةةةةي من مشةةةةةروع 68االمادة ال يمكن نقله منه دون تلف أو تغيير هيئتهو ل شةةةةةيء مسةةةةةتقر بحيزه ثابت يه انه ك . وقد عرف القانون المدني المصةةةةري العقار تعريفا مشةةةةابها 2012لسةةةةنة 4القانون المدني الفلسةةةةطيني رقم كل شةيء مسةتقر بحيزه ثابت يه ال يمكن نقله لما تبناه مشةروع القانون المدني الفلسةطيني إذ عرفة على انه والمعةدل بموجب تعةديل 1948لسةةةةةةةةةةةةةةنةة 131من القةانون المةدني المصةةةةةةةةةةةةةةري رقم 82االمةادة منةه دون تلف . 2021صادر عام قانون المالكين والمسةةةةةةةةةةتأجرين النافذ في فلسةةةةةةةةةةطين قد عرف العقارات على أنها أنوال بد من اإلشةةةةةةةةةةارة إلى . 1953لسنة 62من قانون المالكين والمستأجرين رقم 3امادة السكن العقارات التجارية وبيوت 13 يرى الباحث أن مبرر هذا التعريف هو طبيعة الغايات التي جاء من أجلها هذا القانون والذي يسةةةةةةةةةةةةرى على .فئة معينة من العقارات، إذ جاء هذا القانون لحماية المستأجرين لبعل العقارات من تعسف المؤجرين . فالعقارات ، وعقارات وفقا لموضةةةةةةةةةةوعهاوتقسةةةةةةةةةةم العقارات إجماال لعقارات بطبيعتها، وعقارات بالتخصةةةةةةةةةةيص ومن أمثلتها تلف، أن ت نقلها إلى أي مكان آخر دون يمكنهي األشةةةةةةةةياء المسةةةةةةةةتقرة الثابتة التي ال بطبيعتها ، فالعقار وما اتصةةةل به اتصةةةال قرار من بناء وشةةةجر ال تعد من المنقوالت، وهذا اقاسةةةم والمباني األراضةةةي سطحها وباطنها وما اتصل بها اتصال قرار وثبات، كالمباني والمنشئات التي تقام ىاألرض وما اعتليشمل الممتةدةاألشةةةةةةةةةةةةةةجةار والنبةاتةات كةذلةك فوق األرض أو ببةاطنهةا وتكون ثةابتةة فيهةا وال يمكن نقلهةا إال بهةدمهةا و عقارات بطبيعتها التصةةةةالها باألرض اتصةةةةال قرار تعتبر كلها من قبيل الجذورها بباطنها، والمناجم والمقالع، . 2018االلصاصمة، في امالكه قرر وضةعه كون عقارا، اعتبارها إال أن المشةرع ا بطبيعته منقوالتأما العقارات بالتخصةيص فهي فالعقار بالتخصةةةةةيص يعتبر عقارا بحكم القانون ال عقار يملكه من أجل خدمته واسةةةةةتغالله على وجه معين. أنةةه مرتبط بعقةةار دون تلف، إال يمكن نقلةةه أو انتقةةالةةه من مكةةان إلى آخر و منقول بطبيعتةةه بطبيعتةةه، فهو بطبيعته ويشةكل مجموعة اقتصةادية واحدة، فال ينفصةل عنه ألن هذا االنفصةال يترتب عليه تعطيل اسةتغالل ابن العقارلنفن النظام القانوني الذي يخضةةةةةع له ويخضةةةةةع العقار بالتخصةةةةةيصالعقار الذي خصةةةةةص له. . 2016قادة، وبالمقابل، تتمثل العقارات وفقا لموضةةوعها بالحقوق العينية الواقعة على العقار، وتأخذ هذه العقارات صةةفتها ااالدريسةةةةةةي، عقار، كحق المرور على سةةةةةةبيل المثالالعقارية من موضةةةةةةوعها المتمثل بحق عيني واقع على . دون سنة نشر مشةةةةةروع القانون المدني الفلسةةةةةطيني على أنواع العقارات الثالة، باإلضةةةةةافة لنصةةةةةه على العقارات وقد نص منقول يضةعه مالكه في عقار له، رصةدا على خدمة بطبيعتها فقد نص على أن العقار بالتخصةيص هو كل 14 من مشةةةةةروع القانون المدني 69االمادة ر هذا العقار أو اسةةةةةتغالله، ولو لم يكن متصةةةةةال بالعقار اتصةةةةةال قرا كل حق عيني يقع على عقار بما في ذلك حق الملكية، باإلضةافة العتبار . 2012لسةنة 4الفلسةطيني رقم من مشةةةةةةةةةةةةةةروع القةةانون المةةدني 70االمةةادة ، مةةاال عقةةاريةةاعيني على عقةةاروكةةذلةةك كةةل دعوى تتعلق بحق . وال بد من اإلشةةةةةةةارة إلى أن المشةةةةةةةرع الفلسةةةةةةةطيني قد أورد تعريف العقار 2012لسةةةةةةةنة 4الفلسةةةةةةةطيني رقم المال المنقول بالتخصةةةةةةةةةةةيص في إطار الحديث عن ضةةةةةةةةةةةمان الحقوق في المال المنقول، إذ عرفه على أنه ق من القرار بقانون 1االمادة ق يكون ثابتا في العقارالذي الموضةةوع في عقار رصةةدا على خدمته واسةةتغالله، و .بشأن ضمان الحقوق في المال المنقول 2016لسنة 11رقم على أنواع أ د تبناه المشةةرع الفلسةةطيني، إذطابق في تعريفة المفهوم الذي يفقد القانون المدني المصةةري أما أ د على أنه يعتبر عقارا بالتخصةةةيص ضةةةافة لنصةةةه على العقارات بطبيعتها، إذ العقارات صةةةراحة حيث باإل من 82االمادة يضةةةةةةةةعه صةةةةةةةةاحبه في عقار يملكه، رصةةةةةةةةدا على خدمة هذا العقار أو اسةةةةةةةةتغالله ل منقول كما وأ د على . 2021والمعدل بموجب تعديل صةةادر عام 1948لسةةنة 131القانون المدني المصةةري رقم كل األمر بالنسةةةةةةةةةةةةةةبة ل وكذلك ، فإنه يعتبر عقارا،على عقار، بما في ذلك حق الملكيةكل حق عيني يقع أن 1948لسةةةةةةةةةةةةةةنةة 131المةدني المصةةةةةةةةةةةةةةري رقم من القةانون 83االمةادة دعوى تتعلق بحق عيني على عقةار . 2021والمعدل بموجب تعديل صادر عام لسةةةةةةةةةةةنة 11رقم ويرى الباحث أن التعريف الوارد في القرار بقانون حول ضةةةةةةةةةةةمان الحقوق في المال المنقول ، أقل دقة من التعريف الوارد في مشةةةةةةروع القانون المدني الفلسةةةةةةطيني، والتعريف الذي تبناه المشةةةةةةرع 2016 المصةري، إذ أن الصةياغة التي اسةتعملها المشةرع، أسةقطت شةرطا مهما من شةروط العقار بالتخصةيص وهو وعليه فإن وحدة المالك لكل من المال المنقول المخصةةةةةةةةةةةص، والعقار الذي خصةةةةةةةةةةةص هذا المنقول لخدمته، الباحث يرى أن الصةةةياغة التي تبناها المشةةةرع المصةةةري والواردة في مشةةةروع القانون المدني الفلسةةةطيني أدق وأ ثر صحة. 15 الفرع الثال : تعريف عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك وأشةةةةةةةةكال في صةةةةةةةةور واإليجار العقاري المنتهي بالتمليك بالرغم من اضةةةةةةةةطراد تعامل األفراد بالبيع اإليجاري فمفهوم هذا العقد ما زال غير واضةةةةةةةةةةة باإلضةةةةةةةةةةةافة ما زالت غير واضةةةةةةةةةةةحة، هذا العقد مختلفة إال أن معالم واللبن في كثير من العديد من الخالفاتما نتج عنه ، التشةةةةةريعات الوضةةةةة ية المختلفة فيتنظميه لقصةةةةةور . 2007احمدي، المسائل المرتبطة بهذا العقد فالمشةةرع الفلسةةطيني والمصةةري، لم ينصةةا على تعريف واضةة لعقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك إال انه تفاق شةخص مع آخر على أن يؤجره ا قوبالرجوع لمؤلفات الفقهاء المختلفة نجد أن البعل قد عرفه على أنه نة، على أن يتملك المسةةةةةةةةةةتأجر الشةةةةةةةةةةيء المؤجر بعد وفائه لعدد معين من ىشةةةةةةةةةةيئا معينا في مقابل أجرة معي لعقد الذي يحق للمسةةةةةةتأجر هذا العقد على أنه ا آخرون . وكذلك فقد عرف 1990اابو السةةةةةةعود، قاألقسةةةةةةاط االنتفةاع بةالمةأجور مقةابةل بةدل إيجةار يةدفعةه للمؤجر على أن يتحمةل المسةةةةةةةةةةةةةةتةأجر أي مخةاطر تتعلق بموجبةه العقةد الةذي يتعهةد بمقتضةةةةةةةةةةةةةةاه البةائع بةأن ينقةل للقةابةل إذا انةه بة وعرفةه البعل الخر ، 2012اهيةام، بةالمةأجور رغةب في وقةت الحق وبعةد انتفةاعةه بعقةار مةا في مقةابةل عوض، ملكيةة كةل أو جزء من هةذا العقةار إذا قةام يمثل القسةةةةةط الشةةةةراء، بحيث بدفع أقسةةةةاط معينة أو أجل ثمن البيع أو المبلم المتبقي لحين إعالن رغبته في ، كةذلةك مقةابال لحقةه في انتقةال الملكيةة إليةه عنةد رغبتةه محةل العقةد الةذي يةدفعةه القةابةل مقةابال النتفةاعةه بةالعين . 2007احمدي، في ذلك ولعل الباحث يتفق مع التعريف األخير لكونه أ ثر التعريفات شموال وتوضيحا للمقصود بهذا العقد باإلضافة ، ولكونةه يبين بوضةةةةةةةةةةةةةةوح الفروقةات ألركةانةه والطبيعةة القةانونيةة للبةدل المةالي الةذي يتم دفعةه بموجةب هةذا العقةد . اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك عن عقود اإلجارة المنتهية بالتمليك األخرى التي تميز عقد 16 تمييز عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك عن العقود المشابهة المطلب الثاني: يتنةةاول هةةذا المطلةةب الحةةديةةث عن التمييز مةةا بين عقةةد اإليجةةار العقةةاري المنتهي بةةالتمليةةك والعقود األخرى وذلك كما يلي: االفرع الثاني ، ، باإلضافة لما يتمتع به هذا العقد من خصائصاالفرع األول غيره من العقودتمييز عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك عن الفرع األول: يتشةةةةةةةةةةابه عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك مع بعل العقود األخرى في بعل الصةةةةةةةةةةفات والعناصةةةةةةةةةةر ، وذلةك واألركةان، يمةا يلي تبيةان ألهم هةذه العقود، والفرق بينهةا وبين عقةد اإليجةار العقةاري المنتهي بةالتمليةك على النحو التي بيانه من حي نقل الملكية الفرق بين عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك وعقد البيع أوال: ، حيث عرفته مجلة 2020اشةةةةةةةةةةةةيخة، باإليجاب والقبوليعتبر عقد البيع من العقود الرضةةةةةةةةةةةةائية التي تنعقد أمةةا القةةانون المةةدني ، من مجلةةة األحكةةام العةةدليةةة 105االمةةادة بمةةال األحكةةام العةةدليةةة على أنةةه مبةةادلةةة مةةال حقا مالية أخر في مقابل أوعقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشةةةتري ملكية شةةةيء المصةةةري فقد عرفه على أنه والمعدل بموجب تعديل صةةادر 1948لسةةنة 131من القانون المدني المصةةري رقم 418االمادة ثمن نقدي . 2021عام ، هذاتيتشةةةةةابه عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك مع عقد البيع بالموضةةةةةوع، فموضةةةةةوع كال العقدين هو و عوض، بغل النظر عن طريقةة أداء ذلةك ملكيةة العين محةل العقةد للطرف الخر مقةابةل نقةل والةذي يتمثةل ب إلى المسةةةتأجر إال بعد أن يدفع ثمنها كامال إال أن نقل الملكية في عقد اإليجار المنتهي ال يتعجل العوض، . 2003امحمد، للمشتري يه نقل الملكيةيتعجل والذيالبيع بالتقسيط عقد البيع وحتى عقد بعكن 17 ي بالتمليك وعقد اإليجار من حي الهدف لكل عقدهالفرق بين عقد اإليجار العقاري المنتثانيا: المطلةب السةةةةةةةةةةةةةةابق فإن عقةد اإليجةار هو عبةارة عن بيع منفعةة معلومة مقةابل عوض معلوم مةا تم تبيةانه في ، أو تمليك المؤجر للمسةةةةةتأجر منفعة مقصةةةةةودة من الشةةةةةيء المؤجر من مجلة األحكام العدلية 405االمادة عقد اإليجار العادي وعقد ما بين األسةةةةاسةةةةي فإن الفرق ، ولذلك 1891اقدري باشةةةةا، بعوض يصةةةةل كأجرة على تمكين المسةةةةةةةتأجر من االنتفاع المؤقت اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك يتمثل في أن األول يقتصةةةةةةةر العين إلى نقل ملكية يهدف بالمحصةةةةةةةلةبالشةةةةةةةيء أو العين المؤجرة، أما الثاني يمتد إلى أبعد من ذلك ألنه إلى المسةةةةةةةةةتأجر المشةةةةةةةةةتري في نهاية مدة اإليجار، ولذا فإنه ينعقد بقصةةةةةةةةةد البيع ولين بقصةةةةةةةةةد محل التعاقد في عقةد اإليجةار حيةث تكون جزئيةة، كمةا وهو الحةال في عقةد اإليجةار العةاديالحصةةةةةةةةةةةةةةول على المنفعةة فقط ة نقةل الملكية تتمثةل في تهةدف لتحقيق واقعةة قةانونيةة انتقةاليةةجراء أو مرحلةة اإليجةار المنتهي بةالتمليةك مجرد إ . 2007احمدي، اإليجةةار العقةةاري بين عقةةد اإليجةةار العةةادي وعقةةد ومن الفروقةةات التي يمكن كةةذلةةك من خاللهةةا التمييز مةةا التزامةةات طرفي العقةةد االلتزامةةات المتبةةادلةةة بين الطرفين، حيةةث يلقي على عةةاتق المنتهي بةةالتمليةةك، طبيعةةة وااللتزام ضةةمان التعرض وضةةمان العيوب الخايةو جوهرية في عقد اإليجار العادي، فيلتزم المؤجر بالتسةةليم وردها في ،، بينما يلتزم المسةةتأجر بدفع األجرة واالسةةتعمال العادي المألوف للعين المؤجرة للمأجوربالصةةيانة اإليجار العقاري أما في . االسةةةةةنهوري، دون سةةةةةنة نشةةةةةر التأجيريةنهاية مدة اإليجار، والقيام باإلصةةةةةالحات في األصةةةةةةةةةةةةةةةل على عةاتق المؤجر كةااللتزام تقعفيلقى على عةاتق المسةةةةةةةةةةةةةةتةأجر بةالتزامةات المنتهي بةالتمليةك . 2007احمدي، وغيرها بالصيانة وتحمل تبعة مخاطر الشيء وااللتزام بالضمان في بعل الحاالت اإليجار التمويليثالثا: عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك وعقد بتةأجير معةدات وتجهيزات إنتةاجيةة أو عقةارات من وحةدة مةاليةة تمتلةك اتعةاقةدية ااإليجةار التمويلي التزامة يعتبر أو مؤسةةةةةسةةةةةة مالية أو شةةةةةركة متخصةةةةةصةةةةةة في ابنك هذه المعدات أو التجهيزات أو العقارات، بحيث قد تكون 18 ، المسةةةةةتأجر بتسةةةةةمى والتيالمؤجر التمويلي، إلى وحدة إنتاجية تسةةةةةتخدمها والتي تسةةةةةمى ب ،اإليجار التمويلي ابوغرة، لفترة معينة مقابل أقسةةةةةةةةاط محددة، مع احتفاظ المسةةةةةةةةتأجر بخيار الشةةةةةةةةراء في نهاية مدة العقد وذلك . ويالحظ مما سةةبق أن أطراف عقد اإليجار التمويلي ثالة حيث يوجد المؤجر التمويلي والمسةةتأجر 2015 التمويلي والمورد مصةةةةةةةةةةدر الشةةةةةةةةةةيء محل العقد، أما في عقد البيع اإليجاري المنتهي بالتمليك فأطراف العقد . البائع المؤجر والمشتري المستأجر تجديد ما أن يقوم بإبمعنى انه في عقد اإليجار التمويلي ومع نهاية العقد يكون المشةتري أمام عدة خيارات، ف ، حوزته إلى المؤسةةةسةةةة المالية المؤجرة في التيرد األصةةةول اإلنتاجية أخرى، أو أن يقوم بعقد اإليجار لمدة شةراء هذه األصةول ما تبقى من ثمنها بناء على ما قطعته المؤسةسةة المالية على نفسةها من وعد أو أن يقوم ب في حين أن هذه الخيارات ال تكون مناحة أمام المشةةةةةتري بموجب عقد اإليجار العقاري بالبيع لهذا المشةةةةةروع . 1999امجاهد، المنتهي بالتمليك بشأن التأجير التمويلي، فإن هذا العقد يخضع 2014لسنة 6ويالحظ أيضا وبالرجوع إلى القرار بقانون رقم لرقابة وزارة االقتصةةةاد الوطني والتي يتم فيها إنشةةةاء سةةةجل مخصةةةص باإليجارات التمويلية، كما وتتدخل كل عليمات تسةةةةةجيل العين المؤجرة من سةةةةةلطة األراضةةةةةي أو وزارة النقل والمواصةةةةةالت في يما يتعلق بإصةةةةةدار ت بموجب عقد إيجار تمويلي تبعا لطبيعة الشةةيء محل العقد، يما ال تتدخل أي من هذه الجهات الرسةةمية في 6من القرار بقةانون رقم 32و 33و 1اأنظر المواد بالتمليةك عمليةة البيع بموجب عقةد إيجةار عقةاري منتهي . بشأن التأجير التمويلي 2014لسنة التمويلي على الرغم من تشةةةةةةةةةةةةةابهه مع عقد اإليجار عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك أنويرى الباحث في القرار بقانون رقم والمنظمة قد اإليجار التمويلي الوارد ذكره في التشةةريع الفلسةةطيني إال انه يختلف عن ع أن المشةةةةةةرع يرى الباحثإال أن ، وذلك لألسةةةةةةباب واالختالفات التي تم تبيانها في هذا البند 2014لسةةةةةةنة 6 مع أنه كان من األولى وأحكام كل منهما خلط ما بين المفهومين قدفي القرار بقانون المذكور الفلسةةةةةةةةةةةةطيني 19 عقد من المصةطلحين مع األحكام الخاصةة به ومع توضةي الفرق ما بينمصةطل كل بالمشةرع أن يسةتعمل بين المفهومين اتالختالفة عقةد اإليجةار التمويلي وذلةك مراعةاة للفروقةات واو اإليجةار العقةاري المنتهي بةالتمليةك ما تم تبيانه. ولعةل عقةد اإليجةار العقةاري المنتهي بةالتمليةك وعقةد اإليجةار التمويلي يتشةةةةةةةةةةةةةةابهةان في عةدد جوانةب قةد تكون تسةةببت في هذا اللبن لدى المشةةرع الفلسةةطيني، فمحل العقد قد يكون عقارا في كال العقدين اقد يكون منقوال من العقدين يحصةةةةةل المسةةةةةتأجر على الشةةةةةيء المعقود عليه في كل أيضةةةةةا في عقد اإليجار التمويلي ، كما و المقابل الذي يدفعه المسةةةتأجر في مدة العقد، كما ويتضةةةمنبداية في صةةةورة عقد إيجار ثم يتملكه في نهاية ع، زءا كمقابل لالنتفاع بالشةةةةةيء محل التعاقد وجزء آخر من الثمن الكلي له في الحالة البيمن العقدين ج ل التعاقد حتى يحصةةةةةل على األقسةةةةةاط المتفق عليها كاملة أو حتى نهاية يحتفظ المالك بملكية الشةةةةةيء محل و عقارات بالرغم منللمسةةتأجر الحصةةول على ما يريده من العقدينيتي كل ، كذلك األمر المدة المتفق عليها تملةك الشةةةةةةةةةةةةةةيء المعقود عليةه في نهةايةة كمةا ويتي كةل منهمةا لةه من عةدم إمكةانةه دفع ثمنهةا كةامال في الحةال . 2007احمدي، العقد االيجةةار عقةةد ذاتةةه لينغير أن هنةةاك اتجةةاهةةا فقهيةةا آخر يرى بةةأن عقةةد اإليجةةار العقةةاري المنتهي بةةالتمليةةك حيث أن عقد اإليجار العقاري ، مجرد تشةةةةةابه ظاهري ، فأوجه التشةةةةةابه بين العقدينالعقاري المنتهي بالتمليك التمويلي، بةةةةالتمليةةةةكالمنتهي بطبيعتةةةةه عن عقةةةةد اإليجةةةةار هو في الحقيقةةةةة يخفى عقةةةةد بيع والةةةةذي يختلف تنتقل للمشةةتري بناء على وعد بالبيع اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك ، فإن الملكية في ذلكوباإلضةةافة إلى ملزم للجانبين البائع والمشةةةةتري، لذلك فالبائع ملزم بنقل ملكية المال للمشةةةةتري تلقائيا بمجرد سةةةةداد المشةةةةتري األقسةةةةاط الثمن، والمشةةةةتري ملزم بتملك المال عند انتهائه من سةةةةداد األقسةةةةاط فالملكية تنتقل للمشةةةةتري بحكم االنتهاء من سةداد أقسةاط األجرة بناء على جار التمويلي فالمسةتفيد يتملك المال بعدالقانون، أما في عقد اإلي وال يلتزم المؤجر بنقةل ملكيةة المةال للمسةةةةةةةةةةةةةةتفيةد إال إذا أبةدى .ط وهو المؤجروعةد بةالبيع ملزم الجةانةب واحةد فق 20 األخير رغبته بالتملك، فالمسةةةةةةةةتفيد غير ملزم بتملك المال، حيث يمنحه عقد اإليجار التمويلي ثالة خيارات العقد، أيضةةةةةةا دون قيد على حريته، يشةةةةةةكل تملك المال احداها، وله الحق في تجديد العقد أو رد المال محل .اقرمان 1997ارضوان، المستفيد الخيار التملك تطبق أحكام الوعد بالبيع وفي حالة اختيار ؛ إذ عقةد بيع إيجةاري االيجةار التمويلياعتبةار عقةد وعليةه يمكن القول، أنةه ال يمكن بةأي حةال من األحوال هنةاك اختالف كبير في طبيعتمهةا القةانونيةة، فعقةد االيجةار التمويلي هو عموليةة تمويةل من قبةل المؤجر وال يمكن اعتباره إال كذلك. الفرع الثاني: خصائص عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك ، يتمثل أهمها والسةةةةةةةمات التي تميزه يتمتع عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك بمجموعة من الخصةةةةةةةائص يما يلي: : عقد من عقود المعاوضة الملزمة لجانبين أوال فعقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك هو عقد من عقود المعاوضةةةةةةةةةةة بمعنى أن كل طرف من أطراف هذا التزامةات بموجةب العقةد يعطي مقةابةل مةا يةأخةذه، ولقةاء مةا يترتةب لةه من حقوق بموجةب هةذا العقةد يترتةب عليهةا يلتزم يه المؤجر بوضةةةةع العين المؤجرة تحت تصةةةةرف المسةةةةتأجر ويمكنه ، حيث 2016ابرايك، د ذات العق ما يلتزم ،سةةةكنها انتفاعا هادئا دون أن يتعرض له أو يتعرض له غيره وتمكينه من بهذه العين من االنتفاع احمليل، في العقد دفع بدل اإليجار المحدد في العقد وفق األقسةةةةةاط الدورية المتفق عليهابالمقابلب المسةةةةةتأجر 2007 . أو مركب : عقد مزدوجثانيا إذ وعلى الرغم من اختالفه البيع واإليجار سةةةةةةةةةةةةةماتفي الوقت عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك يحمل الهدف من البيع هو نقل فهذين العقدين في آن واحد كخصةةائص يتميز بخصةةائص عن كال العقدين إال انه 21 هو تمكين المسةةةةةةةةةةةةةتأجر االنتفاع من اإليجارملكية الشةةةةةةةةةةةةةيء أو حق مالي آخر لقاء ثمن مالي والهدف من الشةةةةةةةةةةيء المؤجر لمدة معينة مقابل أجرة معينة، إذن عقد البيع هو من العقود الفورية لنقل حق عيني متعلق أما عقد اإليجار العقاري المنتهي هو من العقود الزمنية وينشةةةئ حق شةةةخصةةةي فقط، اإليجاربالشةةةيء وعقد يه البائع بتسةةةةةةليم الشةةةةةةيء محل اإليجار بعد بالتمليك، فيتمتع بخاصةةةةةةية تمزج ما بين هذه الخواص إذ يلتزم مقسةةةةةةةةةطا على يكون لثمن يه فا، 2016ابرايك، المدة اسةةةةةةةةةتيفائه لجميع األقسةةةةةةةةةاط المتفق عليها عند نهاية يشةترط يه البائع على المشةتري أن يكون البيع معلقا على شةرط وفاء المشةتري بالثمن في و أقسةاط متسةاوية، التزم المشةةةةةةةةتري بالوفاء أي أنه وعندباألقسةةةةةةةةاط جميعها في المواعيد المتفق عليها، أوفىالميعاد المحدد إذا للمشةةةةةةةةةةتري، وإال فإن األقسةةةةةةةةةةاط المدفوعة الملكية يتم القيام بإجراءات نقل العقد يكتملبالكياية المتفق عليها . 2018اشحاته، تعتبر كأنها أجور عوض المنفعة التي استعملها المستأجر أو المشتري خالل فترة العقد : عقد غير ناقل للملكية ثالثا ال يعتبر عقدا ناقال للملكية من تلقاء نفسةةةةةه، ، ومن حيث األصةةةةةلإن عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك على حيةث أنةه يرتةب في ذمةة البةائع االمؤجر عنةد انتهةاء العقةد بنقةل ملكيةة بعةد وفةاء جميع المسةةةةةةةةةةةةةةتحقةات. من آثةار عقةد اإليجةار العقةاري المنتهي بةالتمليةك إذا مةا اختةار ا أسةةةةةةةةةةةةةةاسةةةةةةةةةةةةةةية ا الملكيةة أثر الرغم من أن انتقةال ملكية يعمل األطراف على نقلبكامله، العين محل التعاقدبعدما يسةتوفي المسةتفيد ثمن بيع األطراف ذلك. أن عقد بمعنى، هذه العين من خالل مباشةرة اإلجراءات الرسةمية الالزمة لنقل الملكية أمام الدوائر المختصةة ي جانب المؤجر إنما يرتب التزام شةةةةةةةةةةةةخصةةةةةةةةةةةةي فو ناقال للملكية عقدا لين اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك . 2016ابرايك، ذه العين بالكاملمحل هذا العقد عند استيفائه لثمن ه العيننقل ملكية بأن يقوم بالبائع 22 وأركانهالتنظيم القانوني لعقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك المبح الثاني: يزه عن غيره من العقود، لمنتهي بالتمليك وأهم خصةةةةةةةائصةةةةةةةه وتميالمقصةةةةةةةود بعقد اإليجار العقاري ابعد تبينا يتنةاول هةذا المبحةث الحةديةث عن أركةان عقةد اإليجةار العقةاري المنتهي بةالتمليةك والتنظيم القةانوني لةه وذلةك على مطلبين وفقا لما يلي: أركان عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك: األولالمطلب اسةةةةةةتحدة عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك من قبل المشةةةةةةرع الفرنسةةةةةةي وذلك كنظام مسةةةةةةتحدة لتملك حتى يعتبر العقةد عقةد إيجةار عقةاري المسةةةةةةةةةةةةةةتقبةل بعةد فترة من االنتفةاع بهةا، و في 2007احمةدي، العقةارات ، حيث سةةةةةةةةةنبينها يما يلي باإلضةةةةةةةةةافة يهواألركان منتهي بالتمليك ال بد من توافر مجموعة من العناصةةةةةةةةةر لتبيان أطراف هذا العقد وذلك وفقا للفروع التالية: أطراف العقدالفرع األول: سةةةةةةابقا، فإن عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك يعتبر من العقود الملزمة لجانبين، حيث يرتب ما ذكرنا التزامةات تبةادليةة على طرفي هةذا العقةد والمتمثالن في كةل من المؤجر االبةائع والمسةةةةةةةةةةةةةةتةأجر االمشةةةةةةةةةةةةةةتري فالعالقة في هذا العقةد هي عالقة ثنةائيةة تقوم بين طرفين المةالك والمسةةةةةةةةةةةةةةتةأجر الذي ، 2010االرشةةةةةةةةةةةةةةيةدي، هةذا العقةد ال يتطلةب تةدخةل طرف ثةالةث كةالمورد، كمةا هو الحةال في عقةد سةةةةةةةةةةةةةةتؤول لةه الملكيةة، بمعنى أن . 2007احمدي، التمويلياإليجار كل شةةةةةةخص على انه المؤجروقد عرف المشةةةةةةرع المصةةةةةةري في معرض الحديث عن عقد اإليجار التمويلي يجوز أن يكون بحيث بعد قيده طبقا ألحكام القانون، التمويلييباشةةةةةةةةةةةةةر عمليات التأجير اعتباري أو طبيعي التي يحةددهةا قرار بةالشةةةةةةةةةةةةةةروط واألوضةةةةةةةةةةةةةةاع المركزي ذلةك مجلن إدارة البنةك فيالمؤجر بنكةا إذا رخص لةه 23 1االمادة تمويليمن يحوز ماال اسةةةةةةةةةتنادا إلى عقد تأجير فقد عرفه على أنه كل المسةةةةةةةةةتأجرالترخيص، أما . 2001لسنة 16والمعدل بالقانون رقم 1995لسنة 95من القانون المصري بشأن التأجير التمويلي رقم رة الشخص الذي له حق حيازة واستخدام العين المؤج على أنه المستأجةةةةةةةةةةةةرأما المشرع الفلسطيني فقد عرف ياق بموجب عقد التأجير التمويلي، بحيث يشةمل المصةطل كل مسةتأجر ومسةتأجر من الباطن ما لم يدل السة الشخص المعنوي المسجل وفق أحكام التشريعات النافذة، فقد عرفه على أنه المؤجةةةةةةةةر أما على خالف ذلك. والذي تكون غايته الرئيسةةةةةةةةةةية مباشةةةةةةةةةةرة نشةةةةةةةةةةاط التأجير التمويلي بموجب عقد التأجير التمويلي، وال يشةةةةةةةةةةمل .من القانون المصري بشأن التأجير التمويلي 1االمادة المصطل الشركة العادية أو الشركة المدنية الباحث بهذا الخصةةةةوص أن المشةةةةرع الفلسةةةةطيني قد حصةةةةر المؤجر بالشةةةةخص المعنوي المسةةةةجل، ويالحظ بمعنى أن المشرع الفلسطيني قد حصر إمكانية إبرام عقد اإليجار التمويلي من قبل األشخاص المعنوية فقط هو مؤجر، في حين أن المشةةةرع المصةةةري قد نص على إمكانية كون المؤجر شةةةخصةةةا طبي يا أو معنويا، و التوجه الذي يتفق معه الباحث إذ من الممكن أن يقوم شةةةةخص طبيعي بإبرام هذا العقد وال يوجد ما يقتضةةةةي أو يبرر إبرام العقد من قبل شخص طبيعي كمؤجر. ما بين كل من عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك االختالف ال بد من اإلشةةةةارة إلى أنه وعلى الرغم منو معه يحبذوعقد اإليجار التمويلي، إال أن المفهومين القانونيين قريبان جدا من بعضهما البعل، األمر الذي العمةل على أن ينسةةةةةةةةةةةةةةق المشةةةةةةةةةةةةةةرع مةا بين المفهومين القةانونيين ويعمةل على إزالةة أي لبن وذلةك من خالل الشةريعة اإلسةالمية وخاصةة فقهاء فقهاء ، خاصةة وان عدد كبير من الجهما للتقارب الشةديد في أحكامهماإدما لبيع االيجاري تحت مسةةةةةةةةةةةةةمى اإليجار شةةةةةةةةةةةةةرح أحكام ا من خاللقد تجاوزوا االختالف بين المفهومين وذلك وقد ذهب هؤوال الفقهاء أبعد من عقارا أم منقوال، بل العقد لتمليك بصةةةةةةةةفة عامة سةةةةةةةةواء أ ان محلالمنتهي با أطراف، إذ الذي يضةم ثالثة ت عقد التأجير التمويلي و أضةافوا في دراسةتهم لهذا النوع من التعامالذلك حيث قواعد عامة تصةةةةةةةةةةةةةةل للتطبيق على كل إيجةار من الممكن أن ينتهي بالتمليةك على خلقهؤالء الفقهةاء عمةل 24 احمةةدي، منتهي بةةالتمليةةكو إيجةةار أو تةةأجير التمويلي أ أ ةةان عقةةد إيجةةار عقةةاري منتهي بةةالتمليةةكسةةةةةةةةةةةةةةواء ، وهو ما يؤيد الباحث أن يقوم به المشةةةةةرع كذلك من خالل خلق قواعد قانونية تنظيم كل هذه العقود 2007 المتشابهة األمر الذي يخفف من اللغط واللبن الذي قد ينتج عن تعدد المسميات لهذه العقود. الوعد بالبيعالفرع الثاني: لكي يكون العقةد عقةد إيجةار عقةاري منتهي بةالتمليةك ال بةد أن ينطوي هةذا العقةد على وعةد بةالبيع من جةانةب مع الوعد البائع أو المالك لصةةةةةال الطرف الخر، وقد يتخذ ذلك عدة صةةةةةور حيث قد يتضةةةةةمن العقد إيجارا وغةالبةا مةا يتم البيع في هةذه 2003امحمةد، اإليجةاريةةمن وفةاء جميع األقسةةةةةةةةةةةةةةاط بهبةة العين عنةد االنتهةاء كما وقد يتخذ . 2018اشةةةحاته، لألقسةةةاط الحالة بموجب عقد مسةةةتقل الحق عند إتمام المسةةةتأجر المشةةةتري عقد إيجار مع وعد ببيع العين المسةتأجرة مقابل مبلم رمزي أو عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك صةورة عقد ، أو صةةةةةةورة حقيقي يدفعه المسةةةةةةتأجر في نهاية المدة بعد سةةةةةةداد جميع األقسةةةةةةاط اإليجارية المتفق عليها بحيث المسةةةةةةتحقة المتفق عليهإيجار مع وعد ببيع العين المسةةةةةةتأجرة بمجرد سةةةةةةداد جميع األقسةةةةةةاط اإليجارية ل، كما ومن الممكن أن يكون عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك بعقد منفصةةةة في هذه الحالة الهبة تكون عقد إيجار تدريجي بحيث يتم بنهاية كل فترة شةةراء المسةةتأجر الجزء من المأجور واسةةتئجاره للجزء من خالل .اقنطقجي المأجورتم شراء كامل الباقي وهكذا حتى ي المنتهي بالتمليك، المهم أن يكون هنالك وبغل النظر عن الصةةةةةةةةةةةةةةورة التي قد يتخذها عقد اإليجار العقاري وعةةد بةةالبيع بعةةد فترة االنتفةةاع، حيةةث أن عقةةد اإليجةةار العقةةاري المنتهي بةةالتمليةةك هوة احةةد عقود اإليجةةار وهو في هذه الحالة اقترنت بوصةةةةةةةةف معين قداإلجارة العادية بمعنى أنه وفي هذه العقود تكون الموصةةةةةةةةوفة إيجارا حقيقيا ولكنهما ال يعقدانه باتا بل موصوفا أي مقرونا في هذا العقد يعقد العاقدان ، بحيث وعد بالبيعال . 2010االرشيدي، أجلبشرط أو معلقا على شرط أو مضافا إلى 25 : فتر االنتفاعالثال الفرع من أركةان عقةد اإليجةار العقةاري المنتهي بةالتمليةك، وجود فترة من الزمن تسةةةةةةةةةةةةةةبق الوعةد بةالبيع بحيةث ينتفع . فعقد 2007احمدي، في العقد المسةةةةةةةتأجر خالل هذه الفترة بالعين محل العقد مقابل عوض معين ومحدد من عقود مرتبط بفترة زمنية معينة أي أنه عقد عقد اإليجار المنتهي بالتمليك يشةةةةةةةةترك مع عقد اإليجار بأنه هو المقياس الذي يقاس به لعنصر مهم في هذه العقود فالزمن أن المدة التي تسمى أيضا بالعقود الزمنية إذ والتي -في كةةل من عقةةد اإليجةةار وعقةةد اإليجةةار العقةةاري المنتهي بةةالتمليةةك –محةةل التعةةاقةةد االنتفةةاع بةةالعين . فالتزام المؤجر هذا هو التزام مستمر حيث إن من االنتفاع فيها وتسليمها لهيلتزم المؤجر بتمكين المستأجر ، أو كبرت هذه الفترات صةةةغرتسةةةواء أ المؤجر ال يتصةةةور أن يحصةةةل إال خالل فترة زمنية يءاالنتفاع بالشةةة وبقدر مدة االنتفاع يقاس مقداره بحيث يتناسةب معه تناسةبا طرديا ، ذلك ألن العبرة ليسةت بالمنفعة التي ظفر اسةةةةةةةةةليم، الوجيز في عقد لفترة زمنية معينة ءبها المسةةةةةةةةةتأجر بالفعل بل العبرة بالتمكين من االنتفاع بالشةةةةةةةةةي . 2006اإليجار، منفصةةل عن الزمن، إذ إيجارإال به، إذ يتعذر وجود عقد اإليجار، ال يتم عقد شةةرط صةةحة في العقدالمدة ف اسةةليم، عصةةام، الوجيز المؤجر فترة زمنية ، ولو كانت يسةةيرة شةةيءالبد أن يسةةتغرق التمكين من االنتفاع بال فةالمةدة هي كمةا وال بةد من أن تكون فترة االنتفةاع هةذه معلومةة ومحةددة في العقةد ، 2006في عقةد اإليجةار، ألنها إن معلومة لذلك فإنها يجب أن تكون المعرفة له،و هي الضةةةةةابطة للمعقود عليه و وسةةةةةيلة للعلم بالمنفعة . 2000اداوود، حينها يص العقد غير معلومة فاللم تكن كذلك فإن المنفعة تصب جوهرية لين أن المدة ركن جوهري من أركان عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك ألنهاويرى الباحث فقط لتحديد المنفعة التي يتلقاها المسةتأجر قبل انتقال الملكية له، بل أيضةا الفترة التي سةيدفع خاللها المقابل للمسةةتأجر، األمر الذي يجعل من المدة ركن مهم ع نهايتها يتحدد موعد انتقال الملكية المتفق عليه وكذلك م وجوهري لعقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك. 26 صةةةةةوص عقد اإليجار التمويلي إلى أنه وحتى وال بد من اإلشةةةةةارة إلى أن المشةةةةةرع الفلسةةةةةطيني قد أشةةةةةار وبخ بتمكين في هذا العقد يلتزم المؤجر يعتبر العقد عقد إيجار تمويلي فإنه ال بد وباإلضةةةةةةافة لشةةةةةةروط أخرى أن الشةةةةةةةةةةروط هذه في حالة عدم تحقق أي من، و المسةةةةةةةةةةتأجر من االنتفاع بالعين المؤجرة مقابل دفعات التأجير 6من القرار بقانون الفلسطيني بشأن التأجير التمويلي رقم 4االمادة العقد تنتفي صفة التأجير التمويلي عن االنتفاع في عقد فترة . األمر الذي يسةةةةتنتج معه الباحث أن المشةةةةرع الفلسةةةةطيني قد تعامل مع 2014لسةةةةنة اإليجار التمويلي على أسةةةةةةاس أنها ركن من أركان االنعقاد التي إذا لم تتوافر في العقد سةةةةةةقطت عنه صةةةةةةفة عقد اإليجار التمويلي. أما المشةةةرع المصةةةري فلم ينص بشةةةكل صةةةري على نص شةةةبيه للنص الوارد في التشةةةريع الفلسةةةطيني، إذ لم ركنا من أركان االنعقاد، إال أنه أشةةةةةار إلى أن مدة العقد تعتبر من االنتفاعينص صةةةةةراحة على اعتبار مدة في تبرم أو تنفذ التي التمويليقود التأجير ضةةةةةةةةمن البينات التي ال بد من قيدها في السةةةةةةةةجل الخاص لقيد ع والمعدل بالقانون رقم 1995لسةةةةةنة 95من القانون المصةةةةةري بشةةةةةأن التأجير التمويلي رقم 3االمادة ر مصةةةةة . 2001لسنة 16 فترة وفي هذا الصةةةةةدد يرى الباحث أن المشةةةةةرع المصةةةةةري وعلى الرغم من عدم نصةةةةةه الصةةةةةري على اعتبار ركن من أركان عقد اإليجار التمويلي، إال انه يسةةةةةةةةةةتفاد من النص السةةةةةةةةةةابق انه قد تعامل مع وجود االنتفاع يلي التي ال بد من توافرها حتى يتم قيد العقد المدة على انه عنصةةر أسةةاسةةي من عناصةةر عقد اإليجار التمو في السجل الرسمي المعد لذلك. القسط الفرع الرابع: ال بد من أن يلتزم الطرف المسةةتأجر في عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك بدفع قسةةط محدد خالل فترة يتم نقل الملكية له أو إعالن حقه بملكية العين محل العقد، بحيث يتضمن القسط الذي أنزمنية محددة إلى . 2007احمدي، له يدفعه أجرة عن انتفاعه بالعين المؤجرة ومقابال لحقه الشةةةةةةةةةةةخصةةةةةةةةةةةي في انتقال الملكية 27 فالملكية ال تنتقل في عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك إال بعد سةةةةداد المسةةةةتأجر المشةةةةتري لخر قسةةةةط . هة 1434االعوامي، العقد من األقساط المتفق عليها في وال بد من أن تكون األقسةةةةةةةةاط التي يدفعها المسةةةةةةةةتأجر المشةةةةةةةةتري في عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك معروفة لطرفي العقد ومحددة، فاألجرة أو القسةط تمثل العوض في هذا العقد كون أنه أحد عقود المعاوضةة، تقوم مقةام الثمن والةذي يجةب أن يكون معلومةا وخةال من أيةة جهةالةة تحةت طةائلةة البطالن؛ وذلةك عةائةد لكونهةا في عقةد البيع ومقةام األجرة في عقةد اإليجةار، لةذلةك ال بةد من أن تكون معلومةة ومحةددة خةاليةة من أي جهةالةة وغالبا ما تكون األجرة في عقود اإليجار المنتهية بالتمليك أ ثر . 2015االشةةةةةةةةةةةةةمري، باطال وإال كان العقد المثل من أجر المثل حتى تكون في محصةةلتها النهائية مسةةاوية لثمن العين، أي مسةةاوية في مجموعها لثمن . 2021ااستيتي، وفي عقةد اإليجةار العقةاري المنتهي بةالتمليةك، تتمتع األقسةةةةةةةةةةةةةةةاط بةأهميةة أخرى مرتبطةة بةأدائهةا كةاملةة، إذ أن طرفي العقد وعند إبرامهما لعقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك، فقد اتجهت نيتهما فيها هذا العقد إلى أنه اإليجةةةار العقةةةاري المنتهي بةةةالتمليةةةك لةةةهعقةةةد ذو طبيعةةةة مزدوجةةةة وقةةةد يثمر نتيجةةةة من بين نتيجتين، فعقةةةد يتعين نتيجةة مختلفةة عن تلةك التي تنت عن العقةد الخر، حيةث ينتج عن كةل منهمةاموضةةةةةةةةةةةةةةوعين مختلفين الشةةرط . ويتمثل هذا لشةةرط الذي جعل مناطا لمآل العقدأحد الموضةةوعين بأنه موضةةوع العقد بحسةةب تحقق ا ، فإن حصةةةل ذلك فقد تحقق للعقار محل العقدسةةةتأجر بعد تسةةةلمه إتمام دفع األقسةةةاط اإليجارية من قبل المب الشةرط ووقع المشةروط وهو نقل ملكية العين للمسةتأجر باإلضةافة لنقل المنفعة الذي يكون قد تم سةلفا، وعليه بةالتمليةك موضةةةةةةةةةةةةةةوع آخر هو نقةل الملكيةة، وينتهي العقةد عنةدهةا بهةذين المنتهي اإليجةار العقةاري يتكون لعقةد المسةةةتأجر دفع األقسةةةاط اإليجارية يكملالموضةةةوعين، نقل المنفعة ونقل العين محل تلك المنفعة. أما إذا لم ، فإن ظواهر ألفاظ هذا العقد تنص بوضةةةوح على أنه عقد إجارة ال بيع إال إذا للعين محل التعاقدبعد تسةةةلمه تحقق شرط معين، وهةو علةى هةذا االحتمال لم يتحقق، فال تنقل أي ملكية للمستأجر ألنه يبقى مستأجرا كما 28 نقل منفعة العين إلى في هذه الحال كما هو موضةةةةةةةةةوع أي عقد إيجار،ويكون موضةةةةةةةةةوع العقد . ينص العقد بدال لإليجار، ويسةةةةترد البائع الملحتمل العين على أنه مجرد مؤجر بعد هنا ، وتكون األقسةةةةاطفقطالمسةةةةتأجر أن سةةةةةةقط احتمال كونه بائعا لتعليق ذلك على شةةةةةةرط، ولم يتحقق ذلك الشةةةةةةرط، فال يتعدى العقد موضةةةةةةوعه . 2003امحمد، إيجار األقرب والمؤكد وهو نقل المنفعة ويكون العقد عقد يونيو 19 المفصةةول فيها بتاريخ 621/2019وهو ما ذهبت إليه محكمة اسةةتئناف رام للا في القضةةية رقم ا ان عقد التأجير قد نص في حالة تخلف المستأجر عن تسديد قسطين متتالين من ، والتي جاء فيها ق2019 احكم محكمة قاقسةةةةةةةةةاط التأجير و/او خالل أي سةةةةةةةةةنة من مدة هذا العقد وبالتالي فان الطلب سةةةةةةةةةابق الوانه .1 2019 ، 621/2019استئناف رام للا في القضية رقم ا جواز فسةةةةخ عقد التاجير التمويلي بقرار أنه ق82/2018وقد أشةةةةارت ذات المحكمة في قضةةةةية أخرى رقم ا االمادة في أي من الحاالت التالية.... من المحكمة المختصةةة أو بإشةةعار من المؤجر اذا اجاز له العقد ذلك عدم دفع دفعات االيجار وفقا لما هو بشةأن التأجير التمويلي 2014لسةنة 6/ب من القرار بقانون رقم 29 82/2018احكم محكمةة اسةةةةةةةةةةةةةةتئنةاف رام للا في القضةةةةةةةةةةةةةةيةة رقم امتفق عليةه في عقةد االيجةار التمويلي... .2 2018استئناف حقوقي، أن األقساط في عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك تختلف عن العربون، وال يمكن شارة إلىوال بد من اإل فالعربون مبلم من المال يدفعه إسةةةةةةةقاط أحكام العربون على أقسةةةةةةةاط عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك، حفظ الحق لكةل من يكون الغرض من دفعةه هو المشةةةةةةةةةةةةةةتري للبةائع عنةد إبرام العقةد لتحقيق غةايةة معينةة، فقةد ف. المتعاقدين في العدول عن البيع في نظير أن يدفع يمة العربون أو أ ثر للطرف الخر بحسةةةةةةةةةب الظرو ،‌استئناف‌حقوق،‌‌14/2/2019(‌بتاريخ‌‌87/2019وفي‌ذات‌الصدد‌صدر‌عن‌ذات‌المحكمة‌ذات‌المضمون‌في‌قرارها‌في‌القضية‌رقم‌)‌‌1 ‌‌./https://maqam.najah.edu/judgments/4550عقد‌التأجير‌التمويلي،‌لالطالع‌على‌تفاصيل‌القرار‌أنظر‌الرابط‌التالي:‌ ،‌استئناف‌‌30‌/10/2017(‌بتاريخ‌‌1054/2017وفي‌ذات‌الصدد‌صدر‌عن‌ذات‌المحكمة‌ذات‌المضمون‌في‌قرارها‌في‌القضية‌رقم‌)‌‌2 .‌/https://maqam.najah.edu/judgments/1741حقوق،‌عقد‌التأجير‌التمويلي،‌لالطالع‌على‌تفاصيل‌القرار‌أنظر‌الرابط‌التالي:‌ https://maqam.najah.edu/judgments/4550/ https://maqam.najah.edu/judgments/1741/ 29 قد يكون القصةةةةةةةةةةةةةةد من دفعه هو تأ يد انعقاد العقد باعتبار أن دفع العربون دليل على النية الجدية في ما و . 2010انبيل، العقدتنفيذ العقد، وب بارة أخرى يعتبر دفع العربون بمثابة بدء في تنفيذ العربون بنةةاء على داللةةة المتعةةاقةةدين من العربون. فةةإذا كةةان الهةةدف من دفع العربون هو أن أثةةاروتترتةةب يكون ثمنا للعدول فإن عدول المشةةةةتري عن إبرام العقد يؤدي إلى سةةةةقوط حقه في اسةةةةترداد يمة العربون من ي ضةةعف يمة العربون، البائع، وإذا عدل البائع عن إتمام العقد يسةةترد المشةةتري يمة العربون ومثله معه أ أما إذا تبين من ظروف .المعروف عرفا كالمشةةةةةروط شةةةةةرطا أنجرت العادة على ذلك، بناء على قاعدة إذا التعاقد أن كال من أراد المتعاقدين من العربون تأ يد العقد وجعله عقدا باتا وليسةةةةةةةحق العدول فال يجوز ألي الطرف إلزام منهمةا الرجوع والعةدول عنةه، ويعتبر العربون في هةذه الحةالةة جزءا من الثمن ويكون لكةل طرف .احطاب الخر بإبرام عقد البيع النهائي ويرى الباحث أن هذا هو جوهر االختالف ما بين أحكام العربون وأقسةةةةةةاط عقد اإليجار العقاري، فاألقسةةةةةةاط في هةذا العقةد تحمةل داللةة واحةدة مزدوجةة، فهي بةدل المنفعةة والملكيةة في ذات الوقةت، كمةا أنةه وإذا مةا أراد فةإنةه يكون ملزمةا بةإعةادة كةافةة الةدفعةات البةائع في عقةد اإليجةار العقةاري المنتهي بةالتمليةك التراجع عن العقةد مع تعويل المشةتري وفق قواعد المسةؤولية العقدة، وال يكون ملزما برد األقسةاط مضةاعفة كما هو الحال في العربون. غالب األمر يقوم المشةةةةةةةتري بإعطاء البائع مبلم من المال ويسةةةةةةةميه عربونا ويتم اعتبار العربون مبدئيا جزءا من الثمن، يكون العربون للةداللةة على: أن يكون الغرض لةدى المتعةاقةدان هو حفظ الحق لكالهمةا في حةال االسنهوري، دون سنة نشر العدول عن البيع مقابل أن يدفع يمة العربون للطرف الخر و يما يتعلق بموقف التشةةةةةةةةةريع الفلسةةةةةةةةةطيني من العربون في عقد االيجار المنتهي بالتمليك، فينطبق عليه ما األحكام العامة التي أوردنها مجلة األحكام العدلية، وكذلك مقتضةةةةةةيات مشةةةةةةروع القانون المدني الفلسةةةةةةطيني، من 43وينطبق عليه ما جاء في المادة ايتم التعامل مع العربون بالعرف، و لم تأخذ المجلة بالعربون حيث 30 أما مشةةةةةةةةةةةةةروع القانون المدني ،االمعروف عرفا كالمشةةةةةةةةةةةةةروط شةةةةةةةةةةةةةرطا مجلة األحكام العدلية التي جاء فيها : التي جاء فيها92ا أخذ بالعربون وذلك وفق المادة 2012 لسنة 4الفلسطيني رقم ا المتعةاقةدين الحق في العةدول عنةه مةا لم يوجةد اتفةاق أو دفع العربون وقةت إبرام العقةد يفيةد أن لكةل من .1 . عرف يقضي بغير ذلك . إذا عدل من دفع العربون، فقده، وإذا عدل من بضه رده ومثله .2 العقد االبتدائي إبرام ولما كان دفع العربون وقت وبهذا الخصةةةةةةةوص فقد قررت محكمة النقل الفلسةةةةةةةطينية: ق عدل من بضةةةة وإذايفيد بأن لكل من المتعاقدين الحق في العدول عنه فإذا عدل من دفع العربون فقد حقه وال يعتبر العربون تعويضةةةةةةا عن الضةةةةةةرر الذي أصةةةةةةاب . رد ضةةةةةةعفه وإن لم يترتب على العدول أي ضةةةةةةرر هو جزاء حتمي يدفعه من وإنما رجع المشةةةةتري عن وعده بالشةةةةراء إذارجع البائع عن وعده أو إذاالمشةةةةتري الذي يبين منه أن البائع األمر.حتى لو لم يترتب عن العدول أي ضةةةةةةرر كان الخرعدل عن البيع للطرف يدفع للمشةةةةةتري يمة العربون أنيسةةةةةتطيع أن يرجع عن بيعه ويكون الجزاء عن هذا العدول هو كما أسةةةةةلفنا ثم مبلغا موازيا له والذي يسةةتحقه المشةةتري فوق اسةةترداده لما دفعه مما فيرد له أوال : العربون الذي أخذه منه على تقديره المتعاقدين عن اتفقفالشةةةةةةةةةةةةرط الجزائي تعويل .العربون يختلف عن الشةةةةةةةةةةةةرط الجزائي أنيعني كان مبالم يه لدرجة إذابالعقد ومن ثم جاز للقاضةةةي تخايل هذا التقدير اإلخاللالضةةةرر الذي ينشةةةأ عن لم العربون بوعده من التصةةةةةةةةةةةةرف في العين االعقار ببيعه إذااألمر الذي يعني أنه . بيرة إلىأخل من تسةةةةةةةةةةةة كان حسن النية ولين لمن دفع العربون إذاشخص غير من دفع العربون فإن هذا الغير يصب مالكا للعقار اقرار محكمة النقل الفلسةةةةةةةةةةطينية في الطعن بالبيعيسةةةةةةةةةةري على الوعد األمرإال طلب التعويضةةةةةةةةةةات وهذا . 2019، 159/2018الحقوقي رقم المشةةةةةةةةرع الفلسةةةةةةةةطيني في معرض الحديث عن أركان عقد اإليجار التمويلي على أن مقابل تمكين وقد نص من القرار بقةةانون 4االمةةادة المؤجر للمسةةةةةةةةةةةةةةتةةأجر من االنتفةةاع بةةالعين محةةل التعةةاقةةد هو الةةدفعةةات اإليجةةاريةةة 31 لألطراف تاركا تحديد مضمون عقد اإليجار التمويلي وتفاصيله الداخلية الفلسطيني بشأن التأجير التمويلي .من القرار بقانون الفلسطيني بشأن التأجير التمويلي 6االمادة المواعيد ووفقا لألوضةةةةاع فياألجرة المتفق عليها أ د على التزام المسةةةةتأجر بأداء أما المشةةةةرع المصةةةةري فقد االتفاق على اسةةةةةةةةةتحقاق المؤجر للقيمة اإليجارية كاملة، ولو لم ينتفع المسةةةةةةةةةتأجر مع جواز العقد فيالواردة من القانون المصةةةةةةةةةةةةري بشةةةةةةةةةةةةأن التأجير 11االمادة المؤجربالمال المؤجر طالما أن السةةةةةةةةةةةةبب ال يرجع إلى عدم ، بل واعتبر المشةرع المصةري أن 2001لسةنة 16والمعدل بالقانون رقم 1995لسةنة 95التمويلي رقم سةةةةةةةبب من العقد فيالمواعيد ووفقا للشةةةةةةةروط المتفق عليها في يام المسةةةةةةةتأجر بسةةةةةةةداد األجرة المتفق عليها دون حاجة إلى أعذار أو اتخاذ إجراءات قضةائية بناء عليها يعد العقد مفسةوخا من تلقاء نفسةهاألسةباب التي .من القانون المصري بشأن التأجير التمويلي 19االمادة ومسوغاته المطلب الثاني: التنظيم القانوني لعقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك اإليجار العقاري المنتهي بالتمليكالفرع األول: مسوغات عقد المشكالت التي كانت تنشأ في إطار بعل لم تم استحداة نظام اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك لمواجهة خاصةة يما يتعلق بحالة إعسةار البائع أو إفالسةه وعدم تمكنه اإليجاري، البيع عقود أخرى كالبيع بالتقسةيط و من نقل ملكية الشةيء المتعاقد عليه إلى المسةتأجر في نهاية المدة المتفق عليها السةيما وأن الملكية ال تنتقل األمر إلى المسةةةةةةةةةةتأجر إال في نهاية هذه المدة حيث تكون ملكية المسةةةةةةةةةةتأجر فيها ملكية احتمالية أو كامنة، . 2007احمدي، العمليةبية للمستأجر من الناحية أ ثر إيجاقانوني نظام الذي استلزم وجود التي يرغب في اقتنائها وال يسةةةتطيع ذلك العقاراتمن تملك المسةةةتأجر هذا العقد يمكن المشةةةتري ما ويمكن بطريقةةة البيع لعةةدم تمكنةةه من دفع كةةامةةل الثمن دفعةةة واحةةدة، فيتمكن من تملكهةةا بطريقةةة اإلجةةارة المنتهيةةة ، ولكن اسةةتئجارها بهذه ودفع ثمنها ادرا على شةةراء تلك األصةةولباإلضةةافة إلى ذلك فإنه قد يكون ق ك,بالتملي 32 ما معه من السةةةةةيولة لشةةةةةراء كل دون أن يضةةةةةطر إلى تجميد العقاراتالطريقة يمكنه من االسةةةةةتفادة من تلك . 2003امحمد، األصولتلك تبقى ملكية العين المباعة بيد البائع وال تنقل إلى ويوفر هذا النظام حماية وضةةةةةمانة للبائع المؤجر كذلك، إذ المشةتري إال بعد انتهاء هذا األخير من أقسةاط الثمن، وفي هذا ضةمان لحق البائع، ألن المشةتري إذا لم يف بجميع سةةداد جميع األقسةةاط فإن العين تبقى بيد البائع ويعد مؤجرا والمشةةتري مسةةتأجرا ويأخذ البائع األقسةةاط كةةاإلقراضبةةدل األجرة، فةةاإلجةةارة المنتهيةةة بةةالتمليةةك أقةةل مخةةاطرة من صةةةةةةةةةةةةةةيم التمويةةل األخرى، على أنهةةا عين في حال عدم وفاء المشةةتري بالتزاماته ، كما ويمكن في هذا النظام القانوني للبائع أن يسةةترد الوالمشةةارك حيازة نما حاجة من البائع إلى اسةةتصةةدار حكم من المحكمة للتنفيذ على بل يسةةتردبشةةكل مباشةةر وتلقائي دو . 2003امحمد، األصول ن ملكه أصال متخرج عالوة على أن ملكية العين لم العين مباشرة التشريعات الناظمة لعقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليكالفرع الثاني: يعتبر عقةد اإليجةار العقةاري المنتهي بةالتمليةك أحةد العقود المةدنيةة التي تخضةةةةةةةةةةةةةةع بةالمجمةل ألحكةام القةانون المدني، الذي يشةةةةةةةةكل اإلطار العامة والقواعد العامة التي تسةةةةةةةةري على العقود التي لم يرد بشةةةةةةةةأنها أي نص القواعد والذي نص على خاص وهو ما أ د عليه مشةةةةةةةةةةروع القانون المدني الفلسةةةةةةةةةةطيني على سةةةةةةةةةةبيل المثال ما لم تتعارض مع قواعد منصةةةةوص عليها في القانون تسةةةةري على العقودالعامة المنصةةةةوص عليها في هذا . 2014من مشروع القانون المدني الفلسطيني لسنة 73االمادة هذا القانون أو في قوانين أخرى اوفةا، فلسةةةةةةةةةةةةةةطين وبشةةةةةةةةةةةةةةكةل عةام تعتبر قواعةد مجلةة األحكةام العةدليةة اإلطةار العةام لقواعةد القةانون المةدني في والتي يتم الرجوع لها السةةةتنباط قواعد بشةةةأن أي مسةةةألة لم يرد لها تنظيم في إطار التشةةةريع الخاص 2004 أما بخصةةةةةةةةوص التشةةةةةةةةريعات . من القرار بقانون الفلسةةةةةةةةطيني بشةةةةةةةةأن التأجير التمويلي 2ا المادة الخاص لسةةةةنة 6القرار بقانون الفلسةةةةطيني بشةةةةأن التأجير التمويلي رقم الخاصةةةةة الناظمة لعقد اإليجار التمويلي فنجد قانون وضةةةع القواعد المشةةةتتة في مجموعة من القوانين من بينها ، وقبل هذا القرار، نجد مجموعة من2014 33 قانون وضع األموال غير و م، 1920قانون الرهن لسنة و هةةةةةةةةةة، 1331األموال غير المنقولة تأمينا للدين لسنة قانون التصةةةةةةةةةةةةةرف في األموال غير المنقولة رقم و م وتعديالته1953 لسةةةةةةةةةةةةةنة 46المنقولة تأمينا للدين رقم ا . 2014لسنة 6اديباجة القرار بقانون الفلسطيني بشأن التأجير التمويلي رقم 1953 لسنة 49ا لسةةةةةةةةنة 95القانون المصةةةةةةةةري بشةةةةةةةةأن التأجير التمويلي رقم أما في مصةةةةةةةةر فنجد العقد منظما بموجب أحكام ، والذي يمثل التشةةةريع الخاص الذي يتضةةةمن أحكاما خاصةةةة 2001لسةةةنة 16والمعدل بالقانون رقم 1995 تنظم عقد اإليجار التمويلي، في حين يمثل القانون المدني المصةةةةةةةري القواعد العامة التي يتم الرجوع لها في ا أنظر: القانون المدني العقد أي مسةةةةةةالة لم يرد بشةةةةةةأنها نص في إطار التشةةةةةةريع الخاص المنظم لموضةةةةةةوع . 2021والمعدل بموجب تعديل صادر عام 1948لسنة 131المصري رقم إن عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك يعتبر نظاما قانونيا مسةةةةةةةةةةةتحدثا يتمتع بالعدد من المزايا التي توفر حماية لكال طرفي العقد وتوا ب متطلبات التقدم االقتصةةةةةةةادي بما يجمع بين مزايا وخصةةةةةةةائص مجموعة من د وأركةانةه وتمييزه عن غيره من العقود المختلفةة. بعةد أن تنةاول هةذا الفصةةةةةةةةةةةةةةةل الحةديةث عن مفهوم هةذا العقة العقود، باإلضةةافة لمسةةوغاته والتشةةريعات المختلفة التي تنظم وجوده. ال بد من تناول الحديث عن ما يترتب على هةةةذا العقةةةد من آثةةةار تتمثةةةل في حقوق التزامةةةات كال الطرفين خالل وبعةةةد إتمةةةام هةةةذا العقةةةد، وهو مةةةا سيتناوله الفصل التالي. ‌ 34 الفصل الثاني وآثاره المنتهي بالتمليك العقاري عقد اإليجارالطبيعة القانونية ل األمر الةةذي عقةةدا مركبةةا يمزج بين عمليةةات تعةةاقةةديةةة المختلفةةة، اإليجةةار العقةةاري المنتهي بةةالتمليةةكعةةد عقةةد ي نظام قانوني مركب لهذا العقد له عدد من الخصةةةةائص التي تميزه غير غيره من العقود التي قد اسةةةةتلزم يام لقلة المنازعات لكن و يتشةةةةةةةةةةابه معها، وهذا العقد تجمعه جملة من القواعد القانونية ببعل العقود المسةةةةةةةةةةماة و قليلة وضةيقة، إال فرصةة الفقه والقضةاء للوقوف على طبيعة وتكييف هذا العقد فقد كانتالمتعلقة بهذا العقد أن هذا العقد بالمجمل قابل للتكييف بعده أوجه فهو إما عقد إيجار مصةةةةةةةحوب بهبة، أو عقد إيجار مع وعد . 2012االمعايطة، واقف بالبيع أو عقد إيجار معلق على شرط فاسخ أو عقد بيع معلق على شرط العقةةاري المنتهي بةةالتمليةةك مجموعةةة من الثةةار وااللتزامةةات التي يتحملهةةا كةةل من اإليجةةار مةةا ويرتةةب عقةةد لكل منهما، فهو كما أسةةةةةةةةةةلفنا سةةةةةةةةةةابقا عقد من العقود الملزمة طرفي العقد، كما ويرتب مجموعة من الحقوق لجانبين، ولذلك فإنه ال بد لهذا العقد من أن يرتب التزامات على طر يه، سةواء أ ان األسةاسةي القانوني لهذه االلتزامةات هو األحكةام الواردة في التشةةةةةةةةةةةةةةريعةات المختلفةة النةاظمةة لهةذا العقةد، أو اتفةاق طرفي العقةد بموجةب . 2012االمعايطة، ام العقد ذاتهأحك يتناول هذا الفصةةةةةةةةل الحديث عن التكييف القانوني والطبيعة القانونية لعقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك والصةةةةةةةةور التي من الممكن أن يتم تكييف هذا العقد بناء عليها، وهو ما يعالجه المبحث األول. أما المبحث اري المنتهي بالتمليك بما يشةةةةةةةةةةةةةةمل الحديث عن الثاني يعالج الثار الناتجة والمترتبة على عقد اإليجار العق حقوق والتزامات كل طرف من طرفي العقد باإلضةةافة لمسةةألة انتهاء وانقضةةاء عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك والحاالت والصور المرتبطة بذلك. 35 الطبيعة القانونية لعقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك المبح األول: وتميزه عن من خاللها معالمه تتضةةة ثالة عناصةةةر أسةةةاسةةةية يتمتع عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك ب بالشةةيء محل التعاقد في صةةورة المسةةتأجر المشةةتري وجود فترة ينتفع فيها هذه العناصةةر ب تتمثل ، حيثغيره نتفاع ويمثل الباقي قسةةةةةةةةط قسةةةةةةةةط دوري يمثل جزء منه أجرة لال ، وذلك لقاءللملكيةعقد إيجار ثم يعقبها نقل هنةالةك كةانمن تمةازج واختالط بين عمليتي البيع واإليجةار فقةد هةذا العقةدونظرا لمةا يتضةةةةةةةةةةةةةةمنةه .من الثمن .االسنهوري، دون سنة نشر العقود وآلية تكييفهحول تحديد الطبيعة القانونية لهذا النوع من اختالف الطبيعةةةة القةةةانوني لعقةةةد اإليجةةةار العقةةةاري المنتهي بةةةالتمليةةةك والتكييفةةةات يتنةةةاول هةةةذا المطلةةةب الحةةةديةةةث عن القانونية المختلفة التي من الممكن تكييف هذا العقد بناء عليها وذلك على المطالب التالية: عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك كعقد إيجار مصحوب بهبة: األولالمطلب عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك على أنه شةةةةةةةةةكل من أشةةةةةةةةةكال عقد اإليجار ل القانونيجاء في التكييف . حيث تلقائيا إلى المسةةةتأجر في نهاية المدة المتفق عليها بشةةةكلنقل الملكية المصةةةحوب بهبة حيث يتم يه بهبة الشةةةةةةةيء محل التعاقد من المالك إلى المسةةةةةةةتأجر في امصةةةةةةةحوب اإيجار يرى هؤالء أن هذا العقد يشةةةةةةةكل على الدفعات التي المسةةةةةتأجر بدفع أية مبالم إضةةةةةا ية الحاالت التي ال يقوم فيهاالوقت المحدد السةةةةةيما في ل ويتصور العقد في هذه الحالة كأن يقو . 2007احمدي، كثمن لهذا الشيء ان قد دفعها خالل مدة العقد خمن معينة ك لمدة وذلك أو عام، ي كل شةهرمعينة تدفعها ف بأجرة العقارأجرتك هذه المالك للطرف الخر سةةةةةةةةةةةداد جميع األقسةةةةةةةةةةةاط اإليجارية في المدة أتممت، وأعدك وعدا ملزما بهبتها لك إذا -مثال -سةةةةةةةةةةةنوات . 2023االحسون، الخر قبلتالطرف المحددة، ويقول العديد من االنتقادات التي اسةةتندت إلى عدد من األسةةباب ذات الصةةلة بطبيعة كل واجهإال أن هذا التكييف اوهو من عقود من الهبةةة وعقةةد اإليجةةار العقةةاري المنتهي بةةالتمليةةك. فمن أجةةل أن يتم تكييف العقةةد كهبةةة فيتمثل في العنصةةةةةةةر الثانيل، أما انعدام المقابب العنصةةةةةةةر األولال بد من توافر عنصةةةةةةةرين، يتمثل التبرع ف 36 فطالما أن الواهب لم التبرع. اتجاه نية الواهب إلى عدم تلقى مقابل لما يتصةةةةةةةةةةرف يه وهذا ما يسةةةةةةةةةةمى بنية إن العقد يحتفظ بطبيعته كعقد هبة. أما إذا سار ، فيتجرد عن نية التبرع وهو بصدد فرضه على الموهوب له . 2023االحسون، هبة ذلك فال يمكن أن يتم تكييف العقد على أنه هبةاألمر على خالف في عقةةد اإليجةةار العقةةاري الهبةةة غير متوافرة ي نيةةة التبرع المطلوبةةة ف وبنةةاء على مةةا تم تبيةةانةةه أعاله فةةإن إذ أن نقل الملكية من المالك إلى المسةةةةةةةةةةةةتأجر تم بناء على ما حصةةةةةةةةةةةةل عليه هذا المالك المنتهي بالتمليك، ه يتعذر مع األمر الذيأقسةةةةةةاط تعادل الثمن الحقيقي للشةةةةةةيء محل التعاقد تحت مسةةةةةةمى أجرة لهذا الشةةةةةةيء . 2007احمدي، مقابل القول بأن المستأجر تملكه بدون مقابل في عقد اإليجار مقابل متفق عليهشةكل علىالمبالم الدورية التي يدفعها المسةتأجر باإلضةافة إلى ذلك، فإن ال تقتصةةةةةةةةةةر على كونها مقابال لالنتفاع بالشةةةةةةةةةةيء محل التعاقد فقط وإنما تفوق ذلك بكثير العقاري المنتهي، هذا وتم تقسةةةةةةةيط محل التعاقد فيها الثمن الحقيقي للشةةةةةةةيء حيث أن هذه الدفعات قد صةةةةةةةممت بحيث يراعى وهو مةا يتضةةةةةةةةةةةةةة من الفةارق الكبير بين هةذه المبةالم كةأقسةةةةةةةةةةةةةةاط وبين . على كةل مبلم من هةذه المبةالمالثمن وقد جاء في إحدى قرارات محكمة اسةةتئناف رام . 1996اسةةرور، مثيالتها كأجرة لالنتفاع بمثل هذا الشةةيء اقرار محكمة اسةةتئناف رام للا في بالقبليتم إال الذي وقع صةةحيحا ال الهبة عقد إن للا بهذا الخصةةوص ق ا قرار ق يتم بضةةةةةةةةةةةةةةهةا أنقبةل الهبةةويجوز للواهةب الرجوع عن 2017، 190/2017الطعن الحقوقي رقم . 2017، 368/2017محكمة استئناف رام للا في االستئناف الحقوقي رقم م يت، فقد تم تناول فكرة الهبة بعوض، ودة لما استقر عليه الفقه الحنفيوبالع هبة الثواب والتي يأخذ والتي سل . 2007احمةةدي، البيع الواهةب فيهةةا مقةةابال لمةةا يهةةب، وفقةةد أجةاز الفقهةةاء هةذه الهبةةة إال أنهم أعطوهةا حكم ألنه العوضين، وتبطل بالشيوع فيفي المجلن بشرط العوض اعتبر التقابل الواهب وهبما إذا حيث انه ، وخيار الرؤية وتسةةةتحق يه الشةةةفعة حكم البيع يرد بالعيبي فإن تقابضةةةا صةةة العقد وصةةةار ف ،هبة ابتداء الهبة وبهذا الخصةةوص فقد جاء في مجلة األحكام العدلية أن .االمرغيناني، دون سةةنة نشةةر ألنه بيع انتهاء 37 شيئا معينا مثال لو وهب أحد لخر شيئا بشرط أن يعطيه ف. في هذه الحالة الشرطتجوزويعتد ب بشرط عوض تلزم الهبة. فعوضا أو يؤدي دينه المعلوم المقدار كذلك لو وهب أحد وسةةةةةةةةةةةةةلم عقارا مملوكا له لخر بشةةةةةةةةةةةةةرط أن يقوم بنفقته حتى الممات وكان الموهوب له و وفي هذا ،راضةةةةةةةيا بإنفاقه حسةةةةةةةب ذلك الشةةةةةةةرط فلين للواهب إذا ندم الرجوع عن هبته واسةةةةةةةترداد ذلك العقار ن عقد البيع الجاري بين الطرفين وفةةةةق مةةةةا تضمنه بأنةةةةه بةةةةدل الثمن الصدد قررت محكمة التمييز ما يلي: قإ الحياة وبما أن اإلعاشةةةةةةةةة والحالة هذه التزام بأداء خدمة معينة فيندرج للحصةةةةةةةةص هو مقابل اإلعاشةةةةةةةةة مدى من مجلةة األحكةام 855االمةادة قبعوض الهبةة العقةد موضةةةةةةةةةةةةةةوع الةدعوى وإن سةةةةةةةةةةةةةةمي بيعةا تحةت نطةاق عقةد .العدلية بأداء يلتزم الموهوب لهوقد أخذ المشةةةرع المصةةةري بذات التوجه حيث أ د القانون المدني المصةةةري على أن ما اشةةةةةترط عليه من عوض سةةةةةواء اشةةةةةتراط هذا العرض لمصةةةةةلحة الواهب أم لمصةةةةةلحة أجنبي أم للمصةةةةةلحة تبين أن الشةةةةةةةةةيء الموهوب أقل في القيمة من ما إذاو ،من القانون المدني المصةةةةةةةةةري 497االمادة العامة ، الموهوب العوض المشةةةترط، فال يكون الموهوب له ملزما بأن يؤدي من هذا العوض إال بقدر يمة الشةةةيء وال .2021وتعديالته لعام 1948 من القانون المدني النصةةةةةةري لعام 498وفقا لما جاء بمضةةةةةةمون المادة ا بد من أن يكون الواهب مالكا للشةةةةةةيء الموهوب وهو ما أ دت عليه محكمة اسةةةةةةتئناف رام للا حيث جاء في من القانون 498ا المادة قيكون الواهب مالك للشةةةةةةةةةةةةةةيء الموهوب أن الهبة من شةةةةةةةةةةةةةةروطانه إحدى قراراتها ق .المدني المصري وبهذا الخصوص، تثور مسالة أخرى ترتبط بنقل الملكية في عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك وهي أنه يعني أن ماسةةةةةةداد األقسةةةةةةاط المطلوبة وحتى يتم نقل الملكية في هذا العقد فال بد أن يقوم المسةةةةةةتأجر بإتمام . وعلى الرغم من أن أغلب الفقه اإلسةةةةةةةةالمي ال يتفق مع الهبة تم تعليقها على شةةةةةةةةرط الوفاء بهذه األقسةةةةةةةةاط 38 بجواز ذلك حيث جاء في كتاب أن الفقه الحنفي قد أخذ ، إال 2007احمدي، شرط جواز تعليق الهبة على .اابن نجيم المالئم م أن الهبة يجوز تعليقها بالشرط يابن نج ويرى الباحث انه وعلى الرغم من جواز فكرة الهبة بعوض في كل من مجلة األحكام العدلية والقانون المدني المصةةةةةةةةةةةةةةري، إال أن النظام القانوني لها وما تتمتع به من خصةةةةةةةةةةةةةةائص يختلف مع ما يتمتع به عقد اإليجار ير د يقةةة وأن تكييف عقةةد العقةةاري المنتهي بةةالتمليةةك، األمر الةةذي يرى معةةه البةةاحةةث أنةةه هةةذه النظريةةة غ ففي عقةةد اإليجةةار اإليجةةار العقةةاري المنتهي بةةالتمليةةك كعقةةد إيجةةار مصةةةةةةةةةةةةةةحوب بهبةةة يغةةدو في غير محلةةه. أو كانت ،العوض في مقابل منفعة العين المستأجرة، سواء كانت األجرة كأجرة المثليكون المنتهي بالتمليك تعاقدا على هذه األجرة برضاهما، ولهما الحرية في االتفاق على األجرة التي يريدان، فالعاقديناألجرة أ ثر، أو الهبة بعوض الختالف هبة الثوابقبيل والهبة في مقابل التزام المسةةةةةةتأجر بسةةةةةةداد ما عليه، فهي ليسةةةةةةت .االعنزي النظامين أحكام كل من عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك كعقد إيجار مع وعد بالبيعالمطلب الثاني: من عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك كصةةةةورة القانون المدني إلى القول باعتبار فقهاءذهب جانب من المؤجر للمسةةةةةةتأجر بأن ينقل له ملكية هذا العقد وعد بالبيع ، حيث يتعهد فيالمقرون باإليجار صةةةةةةور عقد وفى باألقسةةةةةةةةةاط المتفق عليها في مواعيدها بحيث ال يكون أالشةةةةةةةةةيء محل التعاقد في نهاية مدة اإليجار إذا ال يبرم المتعةاقةدان عقةدا أنفمن الممكن في كثير من األحيةان ، 2007احمةدي، رجعي لهةذا االنتقةال أثر العقد النهائي يقتصةةةر التزام المتعاقد فيها على الوعد بالبيع إبرام نهائيا بل يمرا بمرحلة تمهيدية تسةةةبق مرحلة وعلى الرغم من أن المشةةرع لم يشةةترط . 1997االفاضةةلي، في ذلك في مدة معينة الخررغب المتعاقد إذا عقد البيع أو شكال أو إجراء معينا النعقاد عقد الوعد بالبيع إال أنه وفي حال كان محل هذا الوعد عقارا فإن النعقاده وفقا لما اسةةةةةتقر يسةةةةةجل في دائرة األراضةةةةةي كشةةةةةرط أنعقد الوعد بالبيع الذي يرد على عقار يجب 39 اأنظر قرار محكمة النقل الفلسةةةةةةةةةةةةطينية في الطعن الحقوقي رقم الفلسةةةةةةةةةةةةطينية عليه اجتهاد محكمة النقل حيث جاء في إحدى قراراتها: 2004، 22،2004 نكول الطرفين أو أن، كمةا أثراالعقةد البةاطةل المتعلق ببيع عقةارات خةارج الموقع المختص ال يرتةب أنوذلةك ق أي منهمةةا عن اتفةةا يةةة البيع الخةةارجي يعيةةد الطرفين إلى النقطةةة التي كةةانةةا عليهةةا قبةةل التعةةاقةةد ويبقى حق ما ال يغير في األمر شةيئا ما يطلقه طرفا العقد وما يسةبغان .المشةتري قائما في اسةترداد ما دفعه من الثمن األثر المترتب على عقد البيع الخارجي هو البطالن، أنعليه، وسةةةةةةةةةةواء كانت اتفا ية بيع أو وعد بالبيع، إذ اقرار محكمة النقل الفلسةةةةةةةةةطينية في الطعن الحقوقي رقم ق البيع لم يسةةةةةةةةةجل في الموقع الرسةةةةةةةةةمي أنطالما 631/2011 ،2012 . أشةتري سة الوعد المجرد مثل سةأبيع و صةيغة االسةتقبال التي هي بمعنى وقد جاء في مجلة األحكام العدلية أن عقد يلتزم بمقتضةةةاه الواعد ببيع فالوعد بالبيع هو .من مجلة األحكام العدلية 171االمادة ال ينعقد بها البيع شةةيء معين إذا أظهر الموعود له عن رغبته في الشةةراء خالل مدة معينة. يتضةة من ذلك أن موضةةوع عقد الوعد بالبيع ينصةب أسةاسةا على الخيار المعطى للموعود له خالل مدة معينة. فالواعد قد التزم بصةفة نهائية أن يعلن رغبته في الشةةةةةةةةةةةةةراء من عدمه. فأهم ما يميز الوعد بالبيع إرادتهبينما الموعود له يسةةةةةةةةةةةةةتطيع بملء . 2010انبيل، الخيار الممنوح للموعود له وعلى الرغم من ما جاء في المجلة من عدم انعقاد البيع بصةةةةةيغة االسةةةةةتقبال، إال أن الباحث يتفق مع الرأي االنعقاد وشةةةةةةروطه الصةةةةةةحيحة، مما أركانمتعلق بتوافر لكونهملزم األصةةةةةةلهو في بالبيعن الوعد القائل بأ طرفي العقةد خاللهةا أنيتمكنا عقةد ابتةدائي يمهةد للعقةد النهةائي، ولكونةه معلق على مةدة معينةة البةد هة يجعةل من .احطاب العقد النهائي إنشاءمن الوعةد بةالبيع يرتةب في ذمةة الواعةد التزامةا بةإبرام البيع إذا مةا طةالبةه الموعود بةذلةك خالل المةدة المتفق عليهةا، و وهذا االلتزام يقابله حق شةةةةةةةةخصةةةةةةةةي للموعود له يخوله مطالبة الواعد بإبرام العقد، فالوعد بالبيع ال يرتب حقا 40 ، بمعنى أن جميع تصةةةةةةرفات الواعد في الشةةةةةةيء موضةةةةةةوع العقد تصةةةةةة ، فهو عينيا على العقار الموعود ببيع يملك أن يتصةةةةةةةرف يه كما يشةةةةةةةاء باعتباره مالكا له، حيث يسةةةةةةةتطيع أن يبيعه أو يؤجره، وتكون تصةةةةةةةرفات الموعود له نافذة بحق الموعود له والذي يقتصةةةةةةةةةةةةر حقه في هذه الحالة على المطالبة بالتعويل وفقا لقواعد . 1997االفاضلي، لعقديةالمسؤولية ا األمر الذي يعني أن هذا الوعد وبهذا الصةدد جاء في قرار صةادر عن محكمة النقل الفلسةطينية ما يلي: ق تم بشةةةةةةةةةةةةكله القانوني وبالموقع إذابالبيع هو مشةةةةةةةةةةةةروع غير ملزم يتلوه بيع نهائي وهو عقد البيع الملزم الذي إبرامالذي يعني عدم اسةةةتطاعة أي من الطرفين أن يجبر الخر بموجب هذا المشةةةروع على األمرالرسةةةمي إلبرامالبيع النهائي الملزم وانه عبارة عن وعد بالبيع والشةةةةةةةراء أي بيع ابتدائي حدد بموجبه ميعادا اتفقا عليه أيام من تاريخ 10البيع النهائي في الموقع الرسةةةةةةةةةةةةةةمي المختص أو في ورقة رسةةةةةةةةةةةةةةمية اوكالة دوريه خالل عقةةد بيع ابتةةدائي بين إال مةةا هي 1االتفةةا يةةة االمبرز ط أننرى وأننةةا 1التو يع على االتفةةا يةةة المبرز اط على الثمن واتفاقا على موعد إليهاموضةةةةوع الدعوى اتفق يه طرفي االتفا ية المشةةةةار األرضطر يه لقطعة دوالر أمريكي ألف 30امبلم األولأيام وأن الفريق الثاني االمشةةةتري دفع للفرق 10البيع النهائي ا إلبرام اأنظر قرار محكمة النقل الفلسةةةةةةةةةةةطينية في الطعن ق المشةةةةةةةةةةةتري االبائع من األولعربون اسةةةةةةةةةةةتلمه الفريق . 2019، 159/2018الحقوقي رقم الظاهري ما بين عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك مع عقد اإليجار المقرون وعلى الرغم من التشةةةةةةةةةةةةابه بوعد بالبيع، إال أن هنالك العديد من األسةةةةةباب التي تجعل منهما عقدين مختلفين وتثير الكثير من األسةةةةةئلة يع. ولتوضةي بخصةوص إمكانية تكييف عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك كعقد إيجار مقرون بوعد بالب يتفق الطرفان على انتقال الملكية إلى الموعود متى ذلك، يمكن تصةةةةةور األمر من خالل عدة حاالت، إذ قد قام بالوفاء باألقسةاط المطلوبة يه في مواعيدها ودون دفع مبالم إضةا ية أو بدفع مبلم رمزي ال يمثل القيمة بصةةةةةةةةةةةةةةدد إيجةار مع الوعد بالبيع وإنمةا هو إما بيع الحقيقيةة للشةةةةةةةةةةةةةةيء محةل التعةاقد وفي هذه الحةالة ال نكون 41 أو بيع مع االحتفاظ بالملكية كما البعل الخر ، االسةةةةنهوري، دون سةةةةنة نشةةةةر بالتقسةةةةيط كما يرى البعل حيث ال يوجد وعد بالمعنى البسةةةةةةةةةةةيط أو المجرد له وإنما هو اتفاق اشةةةةةةةةةةةترط يه الطرفان تأجيل نقل الملكية على شةةةةةةرط فاسةةةةةةخ كما يرى بيع معلق م أو نكون أما لحين الوفاء بالثمن في صةةةةةةورة األقسةةةةةةاط المتفق عليها . 2007احمدي، فريق ثالث يتفق الطرفان على انتفاع المستأجر بالشيء ما ومن الممكن في عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك أن المؤجر ويعةدمحةل التعةاقد في صةةةةةةةةةةةةةةورة عقةد إيجةار حقيقي ومقةابل أجرة تمثةل المقةابل الحقيقي لهةذا االنتفةاع، رغب في ذلك وفي مقابل ثمن حقيقي ما المسةةةةةةتأجر يه بأن يبيع له هذا الشةةةةةةيء في نهاية مدة اإليجار إذا ن بوعد بالبيع، وقد يكون هذا الوعد منفصةال حقيقي مقتر إيجار عقد في هذه الحالة نكون أمام . فلهذا الشةيء بنوده ، وتعطى يه الحرية كاملة للمسةةةةةةتأجر في الشةةةةةةراء من عدمه وارد في العقد كبند من عن اإليجار، أو للمؤجر إذا لم يرغب في الشةةةةةةراء ما دام لم يتجاوز أو يتعسةةةةةةف في ذلك يدفعها ي تعويضةةةةةةاتألدون تحمله .االسنهوري، دون سنة نشر وبغل النظر عن الحةةالةةة التي يتم فيهةةا عقةةد اإليجةةار العقةةاري المنتهي بةةالتمليةةك، فةةإنةةه يختلف عن عقةةد تةامةا انةدمةاجةاينةدمج البيع مع اإليجةار ففي اإليجةار العقةاري المنتهي بةالتمليةك اإليجةار المقترن بوعةد بةالبيع، حيث يخضةةةةةةةةةةةع ، تلقائيا فيها يكون نقل الملكية في الحاالت التيخاصةةةةةةةةةةةة ، بحيث ال يمكن الفصةةةةةةةةةةةل بينهما كمةا اإلجةارة المنتهي بةالتمليةك أو اإليجةار التمويليمعةا لنظةام قةانوني واحةد وهو نظةام اإليجةار ونقةل الملكيةة اإليجار المقترن بوعد بالبيع يمكن الفصةةةةل بين عملية اإليجار وعملية الوعد عقد اتفق عليه الطرفان أما في . لنظامه القانوني الخاص به التصرفين القانونيين يخضع كل منهبحيث البيع بشةةةةةكل إلى الطرفان ذلك األمر، و يما يتعلق بعقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك ينصةةةةةرف قصةةةةةد نتقال الملكية إلى المسةةةةتأجر بعد سةةةةداده لألقسةةةةاط الأسةةةةاسةةةةي وما اإليجار يه إال مرحلة تمهيدية لهذا البيع و التي تكون ا بر من حيث الدورية المطلوبة يه في مواعيدها وهو ما يتضةةةةةةةة من خالل قدر هذه األقسةةةةةةةةاط 42 اإليجةار المقترن بوعد بالبيع يقصةةةةةةةةةةةةةةد عقةد أما في، مجرد مقةابل لالنتفةاع بالشةةةةةةةةةةةةةةيء محةل التعةاقد القيمةة من يتوقف على وفاء الواعد ثانوي الطرفان اإليجار أوال ويعتبر البيع أو انتقال الملكية إلى المسةةةةةةةةتأجر عنصةةةةةةةةر تكون ذلك أن األجرة المتفق عليها والدليل علىبوعده وإعالن الموعود له رغبته في الحصةةةةةةةةةةةةةةول على الوعد احمدي، العين محل العقد لالنتفاع بالشةةيء فقط وال تتضةةمن جزءا من ثمن من حيث القيمة مسةةاوية كمقابل 2007 . وال بد من اإلشارة إلى أن من بين األمور التي يمكن من خاللها مالحظة الفرق ما بين عقد اإليجار العقاري ا مة وفي عقةد اإليجةار العقةاري المنتهي بةالتمليةك و يالمنتهي بةالتمليةك وعقةد اإليجةار المقترن بوعةد بةالبيع، أنةه فإن المسةةةةةتأجر ال إلى المسةةةةةتأجر في نهاية مدة اإليجار وبعد الوفاء باألقسةةةةةاط المطلوبةيتعلق بنقل الملكية أراد المسةةتأجر إعالن رغبته في عدم التملك قبل نهاية أنه وإذا ما يسةةتطيع إعالن رغبته في عدم التمليك إذا مما سةةةةةةةةيلزمه بتعويل مدة اإليجار فإنه سةةةةةةةةيتوقف عن دفع بقية األقسةةةةةةةةاط المطلوبة منه عن المدة المتبقية ، وقد يكون هذا التعويل إلزامه بدفع بقية األقسةاط أو فقدانه لألقسةاط السةابقة وما تضةمنته المؤجر عن ذلك د تم االتفاق عليه بين معين ق، أو تحمله لشةةةةرط من قدر زائد عن مقابل االنتفاع كأجرة للشةةةةيء محل التعاقد .الطرفين بموجب العقد وعلى الصةةةةةةفحة الرابعة منه اإليجارعقد إلىوبالرجوع وفي هذا الصةةةةةةدد قررت محكمة اسةةةةةةتئناف رام للا: ق أقساطتخلف المستأجر عن تسديد قسطين متتالين من إذامنه ا األولىوالذي نص في الفقرة 13تحت البند المؤجر إلىالمركبة بإعادة قسةةةةةةةةطين خالل أي سةةةةةةةةنة من مدة هذا العقد فانه يلتزم أوالتأجير المسةةةةةةةةتحقة و/ العقد شةةةريعة المتعاقدين، وطالما أنوحيث .. . خالل خمسةةةة عشةةةر يوما من تاريخ اسةةةتحقاق القسةةةط الثاني قسةطين أوشةروط خاصةة تتعلق بالمطالبة تتحدد بتخلف قسةطين متتاليين إتباع إلىالمتعاقدين إرادة اتجهت وأحكامهذا الشةةةةةةةرط متفق أنالعدلي واسةةةةةةةترداد المركبة وحيث اإلخطارلغايات توجيه خالل السةةةةةةةنة الواحدة 43 اقرار محكمةةةة اسةةةةةةةةةةةةةةتئنةةةاف رام للا في قالقةةةانون وال يخةةةالف النظةةةام العةةةام وبةةةالتةةةالي واجةةةب التطبيق وااللتزام . 2019، 621/2019االستئناف الحقوقي رقم لحرية التي يكفلها الوعد عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك ال يتمتع بذات االمسةةةةةةةةةةةةتأجر في ما يعني أن حريةةة مع االلتزام بةةالتعويل أيةةا كةةان يمكن القول بوجود هةةذه الللموعود لةةه بةةالتملةةك من عةةدمةةه إذ ال بةةالبيع أعلن . وعالوة على ذلك فإنه وإذا ما إتمام البيعنفيذ اإليجار أو عدم سةةةةةةةةةببه سةةةةةةةةةواء كان هذا السةةةةةةةةةبب عدم ت عن رغبتةه في عةدم التملةك بعةد نهةايةة المةدة المتفق في عقةد اإليجةار العقةاري المنتهي بةالتمليةك المسةةةةةةةةةةةةةةتةأجر عليها فإن هذا سةةةةةةيكون عبثا ألنه سةةةةةةيكون قد أوفى بجميع المبالم المطلوبة منه كثمن للشةةةةةةيء محل التعاقد ال يضار من انتقال ملكية شيء إليه وبعد أن أوفى بهذه المبالم فإنه شك وتنتقل إليه الملكية تلقائيا وهو بال . 1996اسرور، كامالبعد دفعه للثمن عدم دقة تكييف عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك كعقد وبناء على ما سةةةةةةلف ذكره، يمكن اإلشةةةةةةارة إلى والتي سةةةيتم تبيانها –إيجار مقرون بوعد بالبيع، هذا عالوة على الفروقات بين الصةةةورتين يما يتعلق بالثار هلك الشةةةةةةةيء قبل أن يبدى الموعود له رغبته في شةةةةةةةرائه، كان ما إذا حيث -بالتفصةةةةةةةيل في المبحث التالي على خالف األحكام المحل لتخلفينعقد العقد الموعود به والالهالك على الواعد بوصةةف كونه هو المالك، وغيرها من المؤشةةرات التي تعزز التوجه القائل ، 2010انبيل، بالتمليك الخاصةةة باإليجار العقاري المنتهي بعدم دقة هذا التكييف. كعقد بيع و عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك كعقد إيجار معلق على شـــــــر فاســـــــخالمطلب الثال : معلق على شر واقف العقد منتج نتائجه أننفاذ العقود معناه ف موقوفالعقد النافذ و ال : العقدقسةةةةةةةةةمين إلىينقسةةةةةةةةةم العقد الصةةةةةةةةةحي التي ورد العقد واألموالالمترتبة عليه شةةةةةةرعا منذ انعقاده أي أن حكم ذلك العقد وآثاره الخاصةةةةةةة في الحقوق رغم انعقاده -عليها حاصةةةةةةةلة بمجرد رضةةةةةةةى عاقديه. أما العقد الموقوف فال ينتج حكمه منذ انعقاده بل انه 44 تكون آثاره الخاصة النوعية وسائر نتائجه الحقو ية متوقفة، أي معلقة محجوزة ال تنزل وال تسري -صحيحا . 1997االفتالوي، يمنع تحققهالوجود مانع تعليق عقود المعاوضةةات المالية على شةةرط متى كان عند جمهور الفقهاء بما في ذلك الفقه الحنفي، يجوزو طالما لم يتضمن الشرط أمرا منهيا عنه. في ذلك منفعة للناس الحناية تعليق البيع على شةةةرط إذا تم تحديده بمدة معينة كقول البائع للمشةةةتري أبيعك هذا الشةةةيء وقد أجاز . وقةد أ ةدت مجلةة األحكةام العةدليةة على ذلةك حيةث 2007احمةدي، أن تنقةدني الثمن إلى ثالثةة أيةام على البيع بشةرط يقتضةيه العقد صةحي والشةرط معتبر مثال لو باع بشةرط أن يحبن المبيع تضةمنت النص على ق من مجلة 186االمادة قإلى أن يقبل الثمن فهذا الشةةةةةةةةةرط ال يضةةةةةةةةةر في البيع بل هو بيان لمقتضةةةةةةةةةى العقد البيع بشةرط يؤيد العقد صةحي والشةرط أيضةا معتبر مثال لو وتضةمنت النص أيضةا على ق. األحكام العدلية باع بشةةةةةرط أن يرهن المشةةةةةتري عند البائع شةةةةةيئا معلوما أو أن يكفل له بالثمن هذا الرجل صةةةةة البيع ويكون المشةةةةتري بالشةةةةرط فللبائع فسةةةةخ العقد ألن الشةةةةرط مؤيد للتسةةةةليم الذي هو يالشةةةةرط معتبرا حتى أنه إذا لم يف البيع بشةةةةةةةرط متعارف يعني ونصةةةةةةةت كذلك على ق. من مجلة األحكام العدلية 187االمادة ق العقدمقتضةةةةةةةى المرعي في عرف البلد صةةةةحي والشةةةةرط معتبر مثال لو باع الفروة على أن يخيط بها الظهارة أو القفل على ا المادة قأن يسةةةةةةةمره في الباب أو الثوب على أن يرقعه يصةةةةةةة البيع ويلزم على البائع الوفاء بهذه الشةةةةةةةروط .من مجلة األحكام العدلية 188 من الممكن تكييفةه على أنةه عقةد يرى جةانةب آخر من الفقهةاء، أن عقةد اإليجةار العقةاري المنتهي بةالتمليةك و كل من الشرط الفاسخ والواقف أمر واحد ف، فبيع معلق على شرط واقأو عقد ط فاسخ إيجار معلق على شر فإذا تحقق الشةةةةةةرط فسةةةةةةخ اإليجار وأنتج ا،وهو وفاء المسةةةةةةتأجر باألقسةةةةةةاط الدورية المتفق عليها في مواعيده وبناء على هذا الشةةةةةةةةةةةةةرط تكون فترة التعليق عبارة عن إيجار بسةةةةةةةةةةةةةيط نافذ وبيع . 1978ايحيى، البيع أثره موقوف، فإن انتهت هذه الفترة بتحقق الشةةةةةةةرط أي بوفاء المسةةةةةةةتأجر بكامل األقسةةةةةةةاط المطلوبة انفسةةةةةةةخ عقد 45 ، أما إذا تخلف الشةةةةةةةرط 1905اعبد الرحمن، اإليجار وأنتج عقد البيع أثره بأثر رجعي أي منذ انعقاد العقد ولم يقم المسةةةةةةتأجر بدفع األقسةةةةةةاط في مواعيدها انقضةةةةةةى عقد البيع وتأ د اإليجار وصةةةةةةارت األقسةةةةةةاط التي . 1980امرقن، مقابال النتفاع المستأجر بالشيء المؤجر حصل عليها المؤجر التسةليم بتغير طبيعة النتقادات عدة هي األخرى، حيث تم انتقادها بسةبب صةعوبةوقد تعرضةت هذه النظرية حقق الشةرط المتمثل في الوفاء الوارد في هذا التكييف بمجرد تبيع على النحو عقد إيجار إلى عقد العقد من التعاقد في ذات الوقت من أجرة إلى ثمن للشةةيء محل هي األخرى والتي سةةيتحول مسةةماهاباألقسةةاط كاملة االبدراوي، دون سةةنة طرفاه بتغيير طبيعة العقد وفقا لما يريده أيضةةا ، كما ال يمكن التسةةليم 1980امرقن، أمر خارجي أو عنصةةةةةةةةةةر قانوني يتوقف عليه تحقق التزام أو يتمثل في كما هو معروففالشةةةةةةةةةةرط . نشةةةةةةةةةةر وهذا ال يصةةةدق على الوفاء باألقسةةةاط إذ أنها تمثل ثمن المبيع والثمن أحد أركان البيع األسةةةاسةةةية ،انقضةةةائه . 1996اسرور، التي ال ينعقد العقد إال بها تعلق البيع على شةةةةةةرط واقف يقتضةةةةةةي عدم تنفيذ أي من الطرفين اللتزاماته قبل تحقق هذا الشةةةةةةرط، ما أن ومن ثم يظل البائع مالكا للشةيء محل التعاقد وال يلتزم المشةتري بدفع أي مبلم من الثمن، حيث لم يتم البيع األمر الةةةذي يختلف عن مةةةا يتم في إطةةةار عقةةةد اإليجةةةار العقةةةاري المنتهي بةةةالتمليةةةك والةةةذي يقوم يةةةه بعةةةد، . 2007احمدي، بدفع األقساط الدورية التي ستكون بعد ذلك ثمنا للشراء -المشتري -المستأجر سةةيترتب ما انه وفي حالة عقد اإليجار المعلق على شةةرط فاسةةخ وعقد البيع المعلق على شةةرط واقف، فإنه على الوفاء بجميع األقسةةةةاط انفسةةةةاخ عقد اإليجار، ونشةةةةأة عقد البيع والذي سةةةةيلتزم الطرفان بما سةةةةيولده من أن فسةخ عقد اإليجار ال يكون بأثر رجعي ألنه عقد من عقود المدة والتي يكون الزمن عنصةرا إالالتزامات، أسةاسةيا فيها، ومن ثم سةيحتفظ المؤجر بما بضةه من أقسةاط كمقابل النتفاع المسةتأجر بالشةيء محل التعاقد مما يقتضةةةةي بطالنه، طوال الفترة السةةةةابقة على الوفاء بجميع األقسةةةةاط وهذا يعني أن البيع سةةةةيتم بدون ثمن . 1978ايحيى، وال تنتقل الملكية إلى المشتري 46 إيجار معلق على شرط عقد أنه عدم دقة تكييف عقد اإليجار العقاري المنتهي بالتمليك علىوهذا يدل على فاسةةةخ وبيع معلق على شةةةرط واقف ألن الطرفين لم يقصةةةد بطالن البيع أو عدم نقل الملكية، بل إنهما أبرما في هذه الحالة بأن هناك ثمن للبيع متمثل في وال يصة اإلدعاء . 1996اسةرور، البيعبهدف أسةاسةا العقد الثمن اإلجمالي للشةيء محل التعاقد، ألنه يمثل مجموع هذه األجزاء وأنجزء من كل قسةط دفعه المسةتأجر، وينسةةةةةةجم هذا التوجه .في هذه الحالة مجهوال الثمن ال يتم في الغالب تحديد قدر هذا الجزء أو نسةةةةةةبته يظل إذا وجد شةةةةةةةةةةةةرط انعقاد البيع ولم يكن مشةةةةةةةةةةةةروعا مع ما جاء في مجلة األحكام العدلية التي أ دت على انه ق ق باعتبار بعل أوصةةةةةةةةةةةافه الخارجة كما إذا كان المبيع مجهوال أو كان في الثمن خلل صةةةةةةةةةةةار البيع فاسةةةةةةةةةةةدا قةدر هةذا الجزء أو نسةةةةةةةةةةةةةةبتةه من تم تحة