جامعة النجاح الوطنية

  كلية الدراسات العليا

  
  

  

  

  

  الشفعة كسبب من أسباب كسب الملكية

  دراسة مقارنة
  

  

  
  إعداد

  منصور فؤاد عبد الرحمن مساد

  

  

  إشراف

  السرطاوي علي. د

  
  

  
  

قدمت هذه األطروحة استكماال لمتطلبات درجة الماجستير في القانون الخاص بكلية الدراسـات  

  .النجاح الوطنية في نابلس ، فلسطينالعليا في جامعة 

  م2008





ج 

  اإلهداء
   

  إلى كل المخلصين حيثما كانوا 

  إلى من علمني كيف تخط الحروف 

  ي طالما تمنى أن يراني قد كبرتإلى روح والدي الحبيب الذ

  التي كابدت العناء والليالي الطوالإلى والدتي العزيزة التي ربتني صغيرا 

  إلى روح أخي الشهيد الذي اغتيل غدرا 

  إلى كل  اإلخوة واألحباب باختالف مواقعهم

  اهدي هذا العمل   

  

  

  

  

  

  

  

  

  



د  

  وتقديرشكر 
  

إلى كل من علمني حرفا على  ال يسعني في هذه المرحلة إال أن أقدم شكري

عظيم امتناني إلى أساتذتي األفاضل في كلية  أقدم  اختالف المراحل الدراسية  كما

الدراسات العليا بجامعة النجاح الوطنية الذين ما توانوا لحظة عن تقديم جـل مـا   

يملكون من ثمرات علمية واخص بالذكر في هذا المقام أستاذي الفاضـل الـدكتور   

لسرطاوي وال أنسى في هذا المقام أن اشكر كل من ساهم في انجـاز  علي مصلح ا

من محامين وقضاة الذين قدموا لي هذا العمل المتواضع من زمالء وإخوة أفاضل 

  . ما تيسر بين أيديهم

   

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  



ه 

 اإلقـرار 
  

   :أنا الموقع أدناه مقدم الرسالة التي تحمل العنوان

  كيةالشفعة كسبب من أسباب كسب المل

  دراسة مقارنة
اقر بأن ما اشتملت عليه هذه الرسالة إنما هي نتاج جهدي الخاص، باستثناء مـا تمـت   

اإلشارة إليه حيثما ورد، وان هذه الرسالة ككل، أو أي جزء منها لم يقدم من قبل لنيل أية درجة 

  .علمية أو بحث علمي أو بحثي لدى أية مؤسسة تعليمية أو بحثية أخرى
  

nDeclaratio  
 

The work provided in this thesis, unless otherwise referenced, is the 

researcher's own work, and has not been submitted elsewhere for any other 

degree or qualification.            

  

 :Student's name   :اسم الطالب

 :Signature              :التوقيع

   :Date                                                                   :التاريخ

 



و 

  المحتويات فهرس

  الصفحة  الموضوع

  ج  اإلهداء 

  د  الشكر  

  هـ  اإلقرار 

  و  فهرس المحتويات 

  ط  الملخص 

  1  المقدمة  

  4 ماهية الشفعة:الفصل التمهيدي

  5   :اتعريف الشفعة ومشروعيته: المبحث األول 

  5  تعريف الشفعة   : المطلب األول 

  8  مشروعية الشفعة : المطلب الثاني 

  11  الطبيعة القانونية للشفعة وخصائصها : المبحث الثاني 

  11  الطبيعة القانونية للشفعة : المطلب األول

  15  خصائص الشفعة وتمييزها عن ما يشتبه بها :المطلب الثاني 

  15  فعة  خصائص الش: الفرع األول 

  17  تمييز الشفعة عن ما يشتبه بها: الفرع الثاني

  21 تحقق الشفعة وشروطها:الفصل األول

  22  توافر صفة الشفيع والتزاحم بين الشفعاء:المبحث األول 

  22  أن تتوافر صفة الشفيع : المطلب األول 

  22  شفعة مالك الرقبة إذا بيع حق االنتفاع : الفرع األول 

  24  شفعة الشريك في الشيوع : ثانيالفرع ال

  26  شفعة المنتفع في ملكية الرقبة : الفرع الثالث 

  27  شفعة المنتفع في ملكية الرقبة : الفرع الرابع 

  27  شفعة الجوار : الفرع الخامس 

  31  التزاحم بين الشفعاء : المطلب الثاني

  31  التزاحم بين الشفعاء من طبقات مختلفة: الفرع األول 

  33  التزاحم بين الشفعاء من طبقة واحدة : الفرع الثاني



ز 

  الصفحة  الموضوع

  35  إذا كان المشتري أحد الشفعاء : الفرع الثالث

  36  شروط الشفعة : المبحث الثاني

  36  شروط التصرف المشفوع فيه: المطلب األول

  36  وجوب أن يكون التصرف بيعاً: الفرع األول

  38  لتي ال يجوز فيها الشفعةالبيوع ا: الفرع الثاني

  45  شروط المال المشفوع فيه : المطلب الثاني

  45  أن يكون المبيع عقاراً : الفرع األول

  48  عدم قابلية المشفوع فيه للتجزئة: الفرع الثاني

  49  شروط الشفيع: المطلب الثالث 

  50   توافر سبب الشفعة وقت صدور البيع: الفرع األول 

  53   بقاء السبب قائماً حتى تمام البيع :الفرع الثاني

  56 إجراءات الشفعة:الفصل الثاني

  57  اإلنذار الرسمي وإعالن الرغبة: المبحث األول 

  57  اإلنذار الرسمي : المطلب األول 

  61  إعالن الرغبة : المطلب الثاني

  67  إيداع الثمن وإقامة الدعوى : المبحث الثاني

  67   الثمنإيداع : المطلب األول 

  78   إقامة الدعوى: المطلب الثاني

  78  هلية واأل توافر الصفة: الفرع األول

  83   الخصومة في دعوى الشفعة: الفرع الثاني 

  86  ميعاد رفع الدعوى : الفرع الثالث

  90   المحكمة المختصة: : الفرع الرابع

  93 سقوط الشفعة وآثارها:الفصل الثالث

  94   ط الشفعةسقو: المبحث األول

  94   نزول الشفيع عن حقه في األخذ بالشفعة: المطلب األول

  99   عدم إيداع الثمن: المطلب الثاني

  102  المطلب الثالث عدم رفع الدعوى أو عدم إعالن الرغبة في الميعاد



ح 

  الصفحة  الموضوع

  103   المطلب الرابع مسقطات أخرى

  106   آثار الشفعة: المبحث الثاني 

  106   العالقة بين الشفيع والمشتري: لب األولالمط

  108  تملك الشفيع للثمار: الفرع األول 

  109  حكم زيادة المشتري البناء أو الغراس في العين المشفوع فيها: الفرع الثاني

  110  التزامات المشتري والشفيع: الفرع الثالث 

  113   العالقة بين البائع والشفيع: المطلب الثاني

  114  عالقة الشفيع بالغير: ب الثالثالمطل

قبل إعالن الرغبـة أو قبـل    الحقوق العينية المترتبة على المشفوع: الفرع األول

  الدعوى

115  

الحقوق العينية المترتبة على المشفوع بعد إعالن الرغبة أو إقامـة  : الفرع الثاني

  الدعوى

116  

  119  الخاتمة 

  125 قائمة المصادر والمراجع

Abstract  b 
  

  

                             



ط 

  كسب الملكية أسبابالشفعة كسبب من 

  دراسة مقارنة

  إعداد

  منصور فؤاد مساد

  إشراف

  السرطاوي علي. د

  الملخص

كسب الملكية وتعرضت في  أسبابلقد بحثت في رسالتي هذه الشفعة باعتبارها سببا من 

شفعة مبينا ماهيتها من حيث التعريف بهـا  الفصل التمهيدي لعدة موضوعات متعلقة بموضوع ال

ها التاريخي وركزت على اختالف التشريعات موضـوع  رلغة وفي االصطالح القانوني ومصد

مر في القانون المدني المصري عنه في هذه الدراسة المقارنة في تعريفها للشفعة حيث اختلف األ

 رالذي يعتبر المصـد  اإلسالميالفقه  من جانبا العدلية التي تمثل األحكامومجلة  األردنيالمدني 

التاريخي والمادي لها ، ثم بينت موقف القضاء من االختالف في التعريف الـذي يتمثـل بمـا    

والنقض المصرية ومن ثم ركزت على الطبيعة القانونية  األردنيةمحكمتي التمييز  هاستقرت علي

سـبب   أنهاعلى  الرأيستقر ا أن إلى أخرىحقا تارة  و للشفعة من حيث اعتبارها رخصة تارة

من الرخصة بدرجة واقل من الحق ثم تطرقـت   أعلىكسب الملكية في مرتبة وسط  أسبابمن 

 لألصـل كسب الملكية باعتبارها قد وردت خالفا  أسبابتميزها عن غيرها من  يلخصائصها الت

فـي العقـار   وميزت بينها وبين ما يشتبه بها من مصطلحات قانونية ذات عالقة  بكسب الملكية 

 أنووقفت على الفارق الدقيق بين كـل منهمـا والشـفعة باعتبـار      واألولوية كاألفضلية أيضا

مكنات الملكية فيه  إحدىفي عقار انتقصت  إالال تكون  واألولويةفي البناء  إالال تكون  األفضلية

  القانون  ال وجود لها في هذا األخيرةوبينت موقف القانون المدني المصري من ذلك كون هذه 

فيهـا   قتتحقالت التي اوبينت الح لتحقق الشفعة وشروطها األولوقد خصصت الفصل 

هناك حاالت مشتركة بين القانون المـدني المصـري    أن وأوضحتكي يتمكن الشفيع من طلبها 

 األراضـي  ألنواعقد اختلفت الحاالت فيه بسبب عدم وجود تقسيم  األول أن إال األردنيونظيره 



ي 

اء ووضحت حكم ذلك من خـالل تبيـان   عفي الثاني ثم درست التزاحم بين الشف لحالكما عليه ا

في حال تعدد طالبي الشفعة  وكيفية التقسيم للحصـص   األخردرجاتهم وكيفية تقديم احدهم على 

كـل   أعطـى المدني المصري حينما  فيهالذي اختلف  األمرء من درجة واحدة ما كان الشفعا إذا

التقسيم على عدد الرؤوس بغـض   إلى األردنيبينما ذهب المدني  حصتهشفيع حصة بقدر نسبة 

كثر ثم  أوالحصص قل  دالنظر عن مدى الحصص التي يملكها أي من الشفعاء ولم يقم وزنا لعد

القانون المدني المصري في  حصرهوالذي  وشروطهانتقلت لدراسة التصرف الذي يجيز الشفعة 

بحكم البيـع   األحقه حيثبشرط العوض  والهبةفي البيع  دنيربينما حصره المدني األ عالبيعقد 

لم  األردنيالمدني  أنمة من المنع فيها وبينت كالبيوع التي ال تجوز فيها الشفعة والح وأوضحت

وجعل كال منهما سببا لعدم سماع الدعوى ثم ركزت علـى  يفرق بين المانع والمسقط في الشفعة 

يكون المبيع عقارا حيث ال شفعة فـي المنقـول     أنجوب دراسة  شروط المال المشفوع فيه وو

يبقى سبب الشفعة قائما حتى تمام البيع كي يستطيع الشفيع طلب الشفعة  وشـروط   أنووجوب 

تتـوافر   أنتخلف أي من الشروط يجعل من الشفعة غير متوافرة وضـرورة   أنالشفيع وبينت 

  .الشروط مجتمعة 

الشفعة التي يجب على الشفيع القيام بها مـن   راءاتإجالفصل الثاني فقد درست فيه  أما

المشتري للشفيع وشـروطه القانونيـة    أوالبائع  الرسمي الذي يوجهه اإلنذارالرغبة بعد  إعالن

 اإليداعالثمن مبينا المقصود به والثمن الواجب  إليداعمن شروطه ثم انتقلت  بأي اإلخاللوجزاء 

وترتيبـه   اعداإليعات من ذلك و ركزت على وقت موقف التشري وأوضحتوحكم الصورية فيه 

الدعوى وركزت علـى   إقامةثم درست وبينت جزاء تخلف أي من هذه الشروط  اإلجراءاتبين 

تقام فيه الدعوى وطرقت باب الخصـومة   أنالزمن الذي يجب  وأوضحت وأهليتهصفة الشفيع 

الفصل بتبيـان المحكمـة   اختالف التشريعات في ذلك ثم ختمت هذا  أسباب وأوضحت طرافهاأو

  .المختصة بنظر هذه الدعوى مستندا لما استقر عليه القضاء في هذا الخصوص 

حـاالت السـقوط فـي     وأوضـحت  وآثارهاوتناولت في الفصل الثالث سقوط الشفعة 

التشريعات موضوع الدراسة مبينا ما كان منها على سبيل الحصر وما ورد ذكره كمثال وركزت 



ك 

الرغبة فـي المـدني المصـري      إعالنضمنا وعدم  أوعن شفعته صراحة على تنازل الشفيع 

وعرضت لحاالت وردت فـي نصـوص متفرقـة      الثمن كما تطلبه القانون  إيداعوكذلك عدم 

 اآلثـار وبينت بعض الحاالت التي استقر القضاء على اعتبارها مسقطة للشفعة ، ثـم درسـت   

تلفة بين الشفيع والمشتري واخـتالف التشـريعات   بالشفعة في العالقات المخ األخذالمترتبة على 

ثم  األحكامموضوع الدراسة في ذلك والعالقة بين الشفيع والبائع وبينت سبب االختالف في هذه 

العالقة بين الشفيع والغير من حيث الحقوق المتربة على العقار المشفوع سـواء   أحكاموضحت 

  .بعد ذلك  أوالرغبة اواقامة الدعوى  إعالنقبل  

 والنتائجفي معظم مناحي هذه الدراسة  إليهوقد وضعت خاتمة عرضت فيها لما خلصت 

  .والمقترحات بهذا الخصوص إليهاالتي توصلت 

  

  

  

  

  

  

  



  المقدمة

ما زالت الشفعة تمثل قيداً خطيراً على حرية التصرف وحرية التملك والتعاقد، بموجبها 

كان قد اشتراه، ويجد البائع نفسه طرفاً في عقد يجد المشتري نفسه مرغماً على التخلي عن عقار 

مع شخص لم يرغب في التعاقد معه ابتداء، ثم يكون ملزما بذلك بحكـم القـانون إذا تـوافرت    

  . شروط وأحوال معينة

والشفعة وفقا لذلك من الحقوق التي أقرتها الشريعة اإلسالمية الغـراء لحكمـة سـامية    

ا الخصوص منها إذ تعتبر الشريعة اإلسالمية ومبادئ الفقـه  واستمد القانون بالمجمل أحكامه بهذ

اإلسالمي المصدر المادي والتاريخي للشفعة حيث شاع استعمالها في كثير من عقود البيع رغـم  

الجدل الذي دار حولها، إال أنها ثبتت بالنصوص القاطعة، وبناء على ذلك نظمها القانون ضـمن  

نطاقها وحصرها في حاالت محددة وشروط مثقلة منعا نصوصه إال انه عمل على التضييق من 

  .للتوسع فيها كونها جاءت خالفا لألصل

وتنبع أهمية هذه الدراسة كون الشفعة تعد سببا من أسباب كسب الملكية وثبتـت علـى   

خالف األصل في حرية التعاقد والتملك التي تقضي بها القواعد العامة ما لم يخالف النظام العام 

إلضافة لذلك فان حق الملكية مصون ال يحق ألحد أن يتعدى عليـه أو التـدخل فـي    واآلداب با

انعقاد البيوع سوى من كان صاحب صفة ومصلحة فيها إال أن التشريعات موضوع هذه الدراسة 

وهي القانون المدني األردني والقوانين األردنية المتعلقة باألموال غير المنقولة ومجلة األحكـام  

ذة في فلطين والقانون المدني المصري قد أخذت بهذا السبب ومنها ما اعتبره رخصة العدلية الناف

  .ومنها ما جعله ضمن أسباب كسب الملكية وعّرف  الشفعة بأنها حق 

ولما كانت هذه الوسيلة من أسباب كسب الملكية ثبتت على خالف األصل العام ووردت 

ليات عديدة في مجال التطبيق القضـائي لهـا   على سبيل االستثناء لحكمة سامية فقد أثارت إشكا

وكيفية تكييفها بسبب اختالف النظرة إليها ويرجع ذلك إلى تعدد التشريعات التـي تحكـم هـذا    

الموضوع واختالف أحكامها رغم أن مصدرها التاريخي هو الفقه اإلسالمي فكان عدم وضـوح  

تثناء يجب أن تكون أحكامـه واضـحة   األحكام القانونية يثير إشكاالٍت في التفسير وحيث أنها اس



 2

مفصلة في أدق األحوال ذلك أنه ال يجوز القياس عليها أو مقارنتها بأي سبب أخر مـن أسـباب   

  .كسب الملكية بسبب أنها استثناء وهذا األخير ال يقاس عليه

ولم تفرق بعض التشريعات موضوع الدراسة في بعض األحكام الهامة للشفعة كالتفريق 

والمسقط وأثر ذلك على األخذ بالشفعة باإلضافة الختالفها أساساً في الطبيعة القانونية بين المانع 

  .وتحديد مفهوم الشفعة الذي أثار الكثير من المصاعب واختالف األحكام القضائية

وتثور إشكالية الوضع القانوني المطبق في فلسطين من حيث تعطيـل العمـل بـبعض    

  .لط الشفعة بما يفترق عنها ويشتبه بهاالنصوص اآلمرة واجبة التطبيق وخ

وبذلك سأوضح من خالل هذه الدراسة الطبيعة القانونية للشـفعة وتوضـيح أحكامهـا    

المختلفة وتبيان جوانب النقص والتناقض أحيانا في التشريعات، والتي خلقت إشكاليات في تطبيق 

ما نشأ من خلـط ألحكـام    النصوص يتمثل في عدم التفريق بين مانع للشفعة ومسقط لها وكذلك 

اآلثار المترتبة عليها بسبب تعدد مصادر هذه التشريعات التي دمجت بين أحكام مدارس قانونيـة  

مختلفة دون أن تلقي باال لذلك وسأحاول وضع الحلول الالزمة إلشكاليات هذا البحث وبيان كيفية 

  . نظر القضاء إليه

هج الوصفي كي أتمكن من اإلحاطة بكافـة  وسأتبع في هذه الدراسة المنهج المقارن والمن

جوانب هذا الموضوع والوقوف على صحيح أحكامه وتحقيقا ألهداف هذا البحث وفي محاولـة  

  : لإلجابة على التساؤالت حول اإلشكاليات التي يثيرها فقد وضعت لذلك خطة البحث كما يلي

  الفصل التمهيدي

لمقصود بها والوقـوف علـى كيفيـة    أدرس فيه ماهية الشفعة من حيث تعريفها وبيان ا

تعريف التشريعات لها واعرض مسألة الطبيعة القانونية لها وما استقر عليـه قضـاء الـنقض    

المصري والتمييز األردني وأوضح خصائصها وأميزها عن ما يشتبه بها من مصطلحات قانونية 

  مثل األفضلية واألولوية 



 3

  الفصل األول

افر صفة الشفيع وحاالتها في التشريعات موضـوع  أبحث فيه تحقق الشفعة من حيث تو

الدراسة وكيف اختلفت التشريعات  موضوع الدراسة في هذه الحاالت كما أبين أحكام التـزاحم  

بين الشفعاء بعد أن أوضح طبقاتهم وكيفية تقديم احدهم على األخر وشـروط ذلـك، ثـم ادرس    

ضافة إلى شروط العقار المشفوع فيه ثم الشروط الواجب توافرها في الشفيع بعد توافر صفته باإل

انتقل لبحث التصرف الذي يجيز الشفعة كما أبين البيوع التي ال تجوز فيها الشفعة والتي تعتبـر  

  من موانعها 

  الفصل الثاني

ادرس في هذا الفصل إجراءات الشفعة التي اشترطها القانون من حيث اإلنذار الرسـمي  

لى عدم التقيد بذلك واعرض ألحكام إيداع الثمن وبيان كيفيـة  وإعالن الرغبة فيها وما يترتب ع

هذا اإليداع وزمنه واآلثار المترتبة على تخلفه و اإلخالل بهذا اإلجراء ثم انتقل إلقامـة دعـوى   

الشفعة مبينا شروط إقامتها وأدرس شروط الشفيع من حيث أهليته وتوافر صفته وأحكام ذلك ثـم  

عوى الشفعة وأبين بين أي األطراف تنعقد ومعالجـة اخـتالف   ابحث الخصومة وانعقادها في د

التشريعات في هذه المسألة ثم انتقل للمدد القانونية التي يجب أن تقام الدعوى خاللها وأبين بعـد  

  .ذلك المحكمة المختصة بنظر هذه الدعوى

  الفصل الثالث

خلـط بعـض    أبحث في هذا الفصل سقوط الشفعة ومفهوم ذلك في حاالت متعددة وأبين

التشريعات بين موانع الشفعة ومسقطاتها وكيفية معالجة التشريعات  لهذا الموضوع  ثـم انتقـل   

آلثار الشفعة وتبيان ذلك في عالقات مختلفة وأدرس العالقة بين المشـتري والشـفيع وأحكـام    

عوى الزيادة التي يجريها الشفيع من بناء أو غراس على العقار المشفوع سواء قبل إقامـة الـد  

وإعالن الرغبة أو بعد ذلك وأبين التزامات كل من المشتري والشـفيع واخـتالف التشـريعات    

موضوع الدراسة في هذه المسألة، ثم أعرض ألحكام العالقة بين الشـفيع والبـائع واخـتالف    

التشريعات أيضا في هذه المسألة ثم أبين أحكام العالقة بين الشفيع والغير مـن حيـث الحقـوق    

  . على العقار المشفوع وحاالتها المختلفة المترتبة



 4

  

  

  

  الفصل التمهيدي

  ماهية الشفعة

  

  تعريف الشفعة ومشروعيتها :المبحث األول

  الطبيعة القانونية للشفعة وخصائصها :المبحث الثاني



 5

  الفصل التمهيدي

  ماهية الشفعة

  المبحث األول

  تعريف الشفعة ومشروعيتها 

  تعريف الشفعة  :المطلب األول

  تعريف الشفعة لغةً: الًأو

أخذت من الشفع وهو الزوج من العدد وهو ضّد الوتر، وهي مأخوذة مـن  : الشفعة لغة

  .)1(، فيقال شفع الرجل شفعاً إذا كان فرداً فصار له ثان)شفع أي ضم وزاد(الفعل الثالثي 

  تعريف الشفعة اصطالحاً: ثانياً

   :ات الوضعيةوالتشريع مجلة األحكام العدليةتعريف الشفعة في 

كل من منظوره ووفقاً للمدرسة القانونيـة التـي   للشفعة اختلفت التشريعات في تعريفها 

حق تملك العقار المبيع أو بعضه ولو " بأنها مجلة األحكام العدلية الشفعة  قد عّرفتف ،ينتمي إليها

  )2(".والمؤنجبراً على المشتري بما قام عليه من الثمن 

حق تملك العقار المبيـع  "بأنها ) 1150(د عرفها في المادة ألردني فقأما القانون المدني ا

  . "كله أو بعضه ولو جبراً على المشتري بما قام عليه من الثمن

الشـفعة رخصـة   " :بقوله) 935(فقد عرفها بموجب المادة المصري أما القانون المدني 

افرت الشروط التي نص عليها محل المشتري في أحوال معينة إذا تو جيز في بيع العقار الحلولت

   ".القانون

                                     
 www.alwrraq.net،باب شفع ،الموقع االلكتروني  لسان العربابن منظور ،  )1(
  22،ص1931، الطبعة الرابعة ، المطبعة االميرية الحيران إلى معرفة أحوال اإلنسانباشا قدري،مرشد   2)(



 6

والقانون المدني األردنـي قـد   مجلة األحكام العدلية من خالل التعريفات السابقة نجد أن 

التاريخي للشفعة فـي المـدني    ر، وذلك كون الشريعة اإلسالمية تعتبر المصداتفقا في التعريف

ة رخصـة رغـم تعريـف القـانون     أن الشفع اعتبرت  حكمة التمييز األردنيةاألردني إال أن م

إن الرخصـة التـي   :" بقولها 16/2/88الصريح لها بأنها حق وذلك في قرارها الصادر بتاريخ 

وإن تملك  ،منحها القانون للشفيع بطلب التملك هي رخصة شرعت لدفع الضرر من سوء الجوار

ء الجوار الـذي  المبيع هو في حد ذاته وسيلة الشفيع أو صاحب األولوية في دفع الضرر من سو

هو الغاية األساسية من التملك فإذا فسخ البيع وعاد المبيع على البائع زال الضرر الـذي قصـد   

 مميزينوبالتالي فليس ثمـة ضـرر يمكـن أن يلحـق بـال      ،الشفيع تحاشيه بالتملك ودون كلفة

بإعـادة  حال إلى ما كان عليه وذلك المعترضين اعتراض الغير على الحكم بفسخ البيع وإعادة ال

  .)1("تسجيل المبيع على اسم البائع بل إن فسخ البيع يوفر عليهم كلفة الشراء

آخر في التعريف إذ لم يعتبر  الشفعة حـق وإنمـا    اًد نحا منحقالمشرع المصري  لكن

فالرخصة هـي إباحـة اسـتعمال     ،وهناك اختالف بين الحق والرخصة، وصفها بأنها رخصة

فحرية التملك رخصة أما الملكية ذاتهـا   ،نقلتالتعاقد والتملك والالحريات العامة كحرية العمل و

   .فحق

أن هناك فرقاً واضحاً بين الحق والرخصة فمثالً حرية الشخص  تبينمن خالل ما سبق ي

  . في التملك أو الزواج مجرد رخصة ال يثبت له بذلك ملك أو معاشرة

ة لآلخـرين فالشـخص بموجبـه    كما أن فرقاً آخر بينها من حيث أن الحق ممتاز بالنسب

يستأثر بمضمون الحق دون سائر الناس بينما الحريات والرخص العامة ال تفـاوت فيهـا بـين    

  . مراكز األشخاص بل هي تفترض وجود األشخاص في مركز واحد من حيث التمتع باالستعمال

                                     
  .1323، ص1990، عمان،  مجلة نقابة المحامين، /234/88تمييز حقوق  )1(

من مشروع القانون المدني الفلسطيني الشفعة بأنها حق تملك العقار المبيع ولو جبراً عن المشـتري  ) 1068(عرفت المادة 

  ".بما أداه من الثمن والنفقات 

وقد أدرجت الشفعة ضمن أسباب كسب الملكية مثلها مثل االستيالء وااللتصاق والحيازة والميراث والوصية ولم يوصـف  

 . باب كسب الملكية بأنه حق إال الشفعة، وفقاً لما ورد في المذكرة اإليضاحية للمشروعأي سبب من أس



 7

سبب فالحق ينشأ ويقوم بناء على  ،كذلك نلحظ  أن هناك فرقاً آخر بين الحق والرخصة

  .)1(..ها  اإلذن العام من المشرعبمعين بذاته أما الحريات أو الرخص فسب

مجرد رخصة في التملك بل يتولد منه األمر يتعلق بمركز قانوني ال يتولد يقال أن  وقد 

الشخص في ان يتملك ذلك أنه توجد منزلة وسطى بين األمرين، بـين الرخصـة فـي     حقعن 

وهذه المنزلة الوسـطى هـي أعلـى     ،الشخص في أن يتملك هي حق ،التملك والحق في التملك

مرتبة من الرخصة وأدنى مرتبة من الحق، فهناك حق التملك وهو رخصة وحق الملـك وهـو   

  .حق

أن شخصاً رأى داراً فأعجبته ورغب بشرائها فهو قبل أن يصدر له إيجـاب   مثال ذلك

يصدر منـه   نوبعد أ ،وهذه رخصة البائع بالبيع كان له حق التملك عامة في الدار وفي غيرها

قبول بشراء الدار صارت له ملكية الدار وهذا حق ولكنه قبل القبول وبعد اإليجاب فـي منزلـة   

 األعيانفهو ليس مجرد رخصة فحسب في تملك الدار كغيرها من  ،وسطى بين الرخصة والحق

مرحلة وسطى له أكثر بل هو بين األمرين في  ،التي ال يملكها ولم يبلغ أن يصبح صاحب الملك

  .)2(من رخصة وأقل من حق

تسـميتها  وأميل إلى اعتبـار  من باب اإلمكان القانوني فهي ليست حقاً فعة أن الشوأرى 

مع أنها ال تتفق مع صفات الرخصة قانوناً فهي رخصـة   رخصة أو قدرة على المطالبة بالشفعة

فهي أحد أسباب كسب الملكيـة   وهي مصدر من مصادر الحقوق العينية وبذلك شرعها القانون ،

  .واالنتفاع

يستعمله  إذا أراد التملك في العقار يترتـب عليهـا تملـك     أن بمثابة الخيار للغير"وهي 

العقار كله أو بعضه ذلك ألن الشفيع تارة يستحق كل المبيع وتارة يستحق بعضه فيما لو تعـدد  

الشـفيع وللعقـار    –ان له الشفعة من كيسمى و .الشفعاء واتحدوا في الدرجة كانت شركة بينهم

                                     
 .www.wikpedia.comالموقع اإللكتروني ) 1(
، 1995رية، ، دار الفكر الجامعي، اإلسـكند 9ج –أسباب كسب الملكية -الوسيط في شرح القانون المدني  السنهوري، )2(

 ..449ص



 8

ه الشفعة تبالذي تعلقت به الشفعة المشفوع ولملك الشفيع الذي تحققت به الشفعة المشفوع به وتش

احد منها تملك مال اإلنسان دون رضـائه والفـرق بينهمـا أن الشـفعة     وبالغصب ألن في كل 

ه أن يتملك فإذا عبر عن فالشفيع ليس له حق الملك وإنما ل .)1("مشروعة والغصب غير مشروع

أي تصرف قانوني صادر من جانـب واحـد مـع    منفردة  وهي إرادة ،إرادته في األخذ بالشفعة

توافر أحد أسباب الشفعة فقد تكاملت عناصرها باعتبارها سبب من أسباب كسب الملكية فيملـك  

  .كيته الشفيع العقار المشفوع فيه ويحول حقه في أن يتملك هذا العقار على حقه في مل

  مشروعية الشفعة: المطلب الثاني

التشـريعات  ها تتعتبر الشريعة اإلسالمية المصدر التاريخي والمادي للشفعة وقد اسـتمد 

من الشريعة اإلسالمية والفقه اإلسالمي ويكون الرجوع فـي تفسـير   العربية موضوع الدراسة 

كـذلك  . المـدني المصـري   من القانون 121النصوص إلى الفقه اإلسالمي عمالً بأحكام المادة 

وقد ثبتت الشفعة بالسنة واإلجماع إذ وردت العديد من األحاديث مخبرة  .القانون المدني األردني

قضى بالشفعة في كل ما لم يقسـم، فـإذا   "عنها، منها حديث جابر أن النبي صلى اهللا عليه وسلم 

  )2(".وقعت الحدود وصرفت الطرق فال شفعة

دود وضربت الطرق فـال  إذا وقعت الح" :قال صلى اهللا عليه وسلم: وعن أبي هريرة قال      

  )3(".شفعة فيها

أو بالشفعة في كل تركة لم تقسم ربعـةً  قضى "وعن جابر أن النبي صلى اهللا عليه وسلم 

رك فإن باعه ولم يؤذن فهو حائط ال يحل له أن يبيع حتى يؤذن شريكه فإن شاء أخذ وإن شاء ت

جار الـدار  :: "ن مالك رضي اهللا عنه عن النبي صلى اهللا عليه وسلم قالوعن أنس ب .)4(أحق به

   . )5(أحق بالدار

                                     
 9ص  1979، الطبعة الثانية ،دار النصر للنشر والتوزيع الشفعة والقسمةالشواربي عبد الحميد،  )1(
 www.taimiah.orgالموقع االلكتروني ) 2214( البيوع رواه مسلم، البخاري ، )2(
  www.taimiah.org، الموقع االلكتروني )1370(األحكام الترمذي ،  )3(
 www.taimiah.org، الموقع االلكتروني )1608(،  كتاب المساقاةمسلم ، رواه  )4( 
     www.taimiah.orgالموقع االلكتروني ) 1368(الترمذي ، األحكام ، )5(



 9

أما من اإلجماع فيرى األخذ بها في كل زمان ومكان ولم ينكرها أحد من األئمة وادعى 

بثبوت الشفعة ألنه تملك على المشتري ملكاً صحيحاً له بغير رضاه  قبلبعض الفقهاء أن القياس ي

يهم حديث النبي صلى اهللا عليه وسلم ال وقد أسند رأ ،يجوز ألنه من نوع األكل بالباطلوذلك ال 

يحل مال امرئ مسلم إال بطيب نفس منه، وألنه باألخذ يدفع الضـرر عـن نفسـه باإلضـرار     

والحكمة من تقريرها دفع الضرر عن الشفيع التصال ملكه بالعقار المبيع سواء كـان  . )1(بغيره

وقـد يتمثـل    ،حب االنتفاع إذا بيعت الرقبة أو العكس أو كان اتصال جـوار اتصال شركة كصا

   .الضرر في وجود أجنبي بين الشركاء على الشيوع إذا باع أحدهم حصته الشائعة

وبذلك فإن هناك أحوال ثالثة تبدو الحكمة جلية لتقرير الشفعة فهي تبدو جلية في منـع  

تري العقار من صفات رديئة يتأذى منها الشفيع كأن مضايقات الجوار والتي تتمثل بما يحمله مش

ففي البعد عنه رحمة وفي الخالص من شـره   ،يكون المشتري سيء الخلق وال يعرف حق جاره

عن مضايقات الجوار في األخذ بالشفعة دفع الضرر الذي يحتمل وقوعه بـين   وقد عبر، )2(ةنعم

ر ومنع ضوء النهار وإثـارة الغبـار وإيقـاف    الشركاء أو الغير نتيجة  إعالء الجوار وإيقاد النا

  .)3(الدواب والصغار

وقد تكون الحكمة من تقريرها جمع شتات الملكية ويتضح ذلك عند إعطاء مالك الرقبـة  

  .والعكس صحيح كذلك .األخذ بالشفعة إذا منع االنتفاع

ا باع وتبدو الحكمة واضحة أيضاً في إعطاء الشركاء على الشيوع حق األخذ بالشفعة إذ

نهم خاصة إذا ما كان بيوذلك تخفيفاً من مدة الشيوع ومنعاً لدخول أجنبي  ،أحدهم حصته الشائعة

انه يجب التمييز بين ما قد يحصل من  إال ،الشيوع قد نشأ بين الشركاء بناء على اعتبار شخصي

االدعاء بأن خلط بين الحكمة من الشفعة والعلة منها فليس شرطاً لألخذ بالشفعة وقوع الضرر أو 

                                     
-moamlat.al 100الجـزء الرابـع، ص  -مطالب أولي النهى في شرح غاية المنتهـى السيوطي، مصطفى بن سعد، ) 1(

islam.com.www 
 moamlat. al-Islam.com.www 177الجزء الثالث، ص – تحفة الحبيب على شرح الخطيبيمان، البجيرمي، سل )2(
دار النهضـة للطباعـة،   : الكتاب األول-الملكية في الشريعة اإلسالمية مع مقارنتها بالقوانين العربيةالخفيف، علي،  )3(

 ..324، ص1990



 10

الشفيع ضرر تخلصـاً  ه ال يلحق بفال يقبل من المشتري أن يثبت أن ،األخذ بها كان دفعاً للضرر

  .من طلب الشفعة وال يجوز للشفيع أن يثبت أن مجاورة  المشتري له لن تلحق به ضرراً

إذ أن الفرق بين حكمة الحكم وعلته هو أن حكمة الحكم الباعث على تشريعه والغايـة  " 

مقصودة منه وهي المصلحة التي قصد المشرع بتشريع الحكم تحقيقها أو تكميلهـا أو المفسـدة   ال

وأما علة الحكم فهي األمر الظاهر المنضـبط   ،التي قصد الشارع بتشريع الحكم دفعها أو تقليلها

الذي بني الحكم عليه وربط به وجوداً وعدماً ألن الغاية  من بنائه عليه وربطه بـه أن يحقـق   

  . )1("مة تشريع الحكمحك

ه دفع الضرر عن الشريك أو الجـار وهـذه   تاستحقاق الشفعة بالشركة أو الجوار حكمو

ومن هنا شـرعت  . الحكمة أمر تقديري غير منضبط وفي جعله مناطاً للحكم مظنة تحقيق حكمته

ال علـى  القاعدة الفقهية أن األحكام الشرعية تبقى على عللها التي تربط بها وجـوداً أو عـدماً   

  .)2(حكمها، فعلة استحقاق الشفيع للشفعة هي الشراكة أو الجوار أو بسبب نص عليه القانون 

                                     
-1999، الطبعـة الثانيـة،  316، صة العقاريـة األصـلية  األموال والحقوق العينيكركبي، مروان، وسامي منصور،  )1(

 المنشورات الحقوقية، بدون دار نشر
 .1553، ص1983، عمان، مجلة نقابة المحامين، 450/82قرار تمييز  )2(



 11

  المبحث الثاني

  الطبيعة القانونية للشفعة وخصائصها

المبحث ضمن مطلبين خصصت األول منهما للوقـوف علـى الطبيعـة     درس في هذاأ

ـ ،أم رخصة القانونية للشفعة من حيث اعتبارها حقاً ت المطلـب الثـاني لخصـائص    وخصص

وتمييزها عما يشتبه بها من مفاهيم قانونية وذلك ضمن فرعين بينت في األول  ومميزات الشفعة

ـ بها وذلك في مسألتين كانـت الم ه خصائص الشفعة وفي الثاني تمييزها عما يشتب ألة األولـى  س

  ألفضلية للتمييز بين الشفعة واألولوية والمسألة الثانية للتمييز بينها وبين ا

  الطبيعة القانونية للشفعة : المطلب األول

تعد الشفعة قيداً يرد على حرية التصرف والتملك كونها جاءت على خالف األصل ومن 

سوى قواعـد   من حريتهالمفترض ترك الحرية للمالك بالتصرف فيما يملك كيف يشاء وال يحد 

بتداء إال أنه فرض عليه التعاقد ه اقد لم يرتضملزماً بع النظام العام بينما يجد البائع بالشفعة نفسه

شخص آخر هو الشفيع وذلك رضاء أو قضاء وهو األغلب ويعتبر الحكم القضـائي عقـداً    مع

   .حقيقياً تحل فيه سلطة القضاء محل اإلرادة

لى اعتباره مصدر الحق العيني إفذهب رأي  ،ثار الخالف على طبيعة الحق في الشفعةو"

ذهب رأي آخر إلى اعتباره حقاً شخصياً مما يعني أن الشفيع ال يستعمل دعـوى  ، وة العقارلملكي

وذهب رأي ثالث إلى اعتباره  .عينية إنما حقاً شخصياً لصيقاً به وهو الحق في أن يصبح مشترياً

  . )1("حقاً شخصياً عينياً فهو شخصي بالنسبة للشفيع وعيني بالنسبة للعقار المشفوع فيه

ن الشفعة ليست حقاً شخصياً وال عينياً وإنما هـي واقعـة قانونيـة    ويذهب فريق آخر أ

للحق ويترتب على ذلـك   اًفهي ليست حقاً وإنما مصدر ،طبيعية وسبب من أسباب كسب الملكية

وكذلك ال تنتقل  ،أنه ال يجوز لدائني الشفيع استعمال الدعوى غير المباشرة وطلب الشفعة باسمه

ووفقاً لهذا الرأي يجوز للشفيع التنازل عنها بعد ثبوت حقه  ،لى الغيرالشفعة بالحوالة من الشفيع إ

                                     
 .8، عمان ، المكتبة الوطنية ، ص  الشفعة في القانون المدني األردني القالب ،سليمان خليف، )1(



 12

وهي كذلك ال تنتقل بالميراث من الشفيع إلى ورثته إال إذا ثبـت الحـق فيهـا     .فيها أو قبل ذلك

أعلن رغبته فيها قبل وفاته ولو لم يكن قد أقام الـدعوى فيحـق للورثـة رفعهـا      للمورث بأن

  .ومتابعتها

بارها حقاً عينياً أو حقاً شخصياً أو أن األمر مختلط بين العيني والشخصي اعتوسواء تم 

إلى من القانون المدني المصري   936المشرع المصري وفقا للتعريف الوارد في المادة  ذهب 

القول بأنها ليست حقاً أصالً وإنما هي رخصة في استعمال حق على عقـار إال أنهـا رخصـة    

إلى اعتبارها رخصة ألنها ليست بحق بـل   نون المني المصري الحكم في القاشخصية وخلص 

  . )1(هي سبب من أسباب كسب الملكية

رغـم أن  . قد عرفا الشفعة بأنها حقي األردني ومجلة األحكام العدلية القانون المدن لكن

ألمر قررت أنها رخصة وال تعدو أن ا بحثتمحكمة التمييز األردنية في معرض تفسيرها حينما 

  .)2(أكثر من ذلكتكون 

ال تنتقل بالحوالة وأنها تنتقل بالميراث نزوالً عنـد  حق شخصي تتعلق بالمشيئة  الشفعةو

ما قرره الفقه اإلسالمي إال ما استثني من رأي اإلمام أبي حنيفة الذي يـرى أن الشـفعة خيـار    

األحكـام  من مجلـة   1038، وعلى ذلك نصت المادة ال يورثالمتعلق بالمشيئة  ومشيئة والخيار

من مرشد الحيران  140العدلية وقررت أن حق الشفعة ال ينتقل إلى الورثة، وكذلك نصت المادة 

تبطل الشفعة بموت الشفيع قبـل تملكـه العقـار بالقضـاء أو     " في معرفة أحوال اإلنسان بقولها

  . )3("الرضاء سواء كان موته قبل الطلب أو بعده وال ينتقل حقه فيها إلى ورثته

صة مقررة للشفيع إذا رغب في استعمالها وجب عليه ان يلتزم باإلجراءات التي فهي رخ

ويـرى   تـه تمكن من كسب ملكية العقار باستصدار حكم يكون سنداً لملكييطلبها القانون وذلك لتي

  .)4(فقه أنها ابغض الحالل بعد الطالقبعض ال

                                     
 .86، ص2005، الطبعة الثالثة، قوق العينية األصليةالحشنب، محمد لبيب ،  )1(
  16/2/88بتاريخ  1990سنة 1057صفحة -5/88تمييز حقوق  )2(
  2ص 1995بحث غير منشور، الشفعة،زيادة موريس،  )3(
  .117المرجع السابق، ص-شنب، محمد لبيب: انظر في ذلك )4(



 13

تفسير نصوصـها أو  واعتبرها القانون قيداً على حرية التصرف وحال دون التوسع في 

القياس عليها وذلك على اعتبار أنه ال يشترط أن يؤدي استعمال الحق في الشفعة إلى كسب الحق 

لم تمنح من مالك العقار المشفوع فيـه وإنمـا القـانون فهـو      ةكنبذلك موالشفعة . الواردة عليه

حقه في اسـتعمال  ال سقط إمصدرها ويجب على الشفيع االلتزام بالشروط التي تطلبها القانون و

  . لمكنةهذه ا

فإذا التزم الشفيع بالشروط القانونية للشفعة وصدر حكم نهائي بثبوت حقـه فـي تملـك    

حقيقياً حلت فيه سلطة القضاء محل  اًعقدالحكم القضائي  العقار كان هذا سنداً الملكية ويعتبر هذا

  . )1(أرادة البائع ويخضع الحكم للتسجيل والتنفيذ متى كان ذلك ممكناً

مكان القانوني وليست حقاً فال تعتبر ماالً وبالتالي ال يجـوز  من باب اإلوباعتبار الشفعة 

فـي عقـاره    فالً بحيث إذا ثبت للشفيع الحق في الشفعة باعتباره مالكاً وتصـر ستقالحوالتها ا

ـ  اوتوافرت شروط الشفعة بالنسبة للمتصرف إليه فإنه يثبت له الحق فيها باعتباره م يس لكـاً ول

   )2(.االً إليهحباعتباره م

ذلك أن المشتري يجوز له ان يحيل حقوقه إلى الغير بإحالة عقد البيع وفي هذه الحالـة  

يقتصر حق المحال إليه على الحقوق الشخصية المترتبة في ذمة المحال عليه ولما كانت الشفعة 

ال إليه مالكاً للعقار المشفوع المح إذ ال يعتبررج عن نطاق تلك الحوالة مكنه وليست حقاً فإنها تخ

  .)3(وذلك بتسجيل العقد المتضمن الحوالة .به إال إذا توافر له سبب من أسباب كسب الملكية

ن دائن الشفيع ال يجوز له المطالبة بالشـفعة  مكنة وليست حقاً أويترتب على اعتبار الشفعة      

ـ مها باسم مدينه وال يبطريق الدعوى غير المباشرة التي يق ة يجوز التنازل عنها للغير تحت طائل

        .)4(سقوطها وبطالن التعامل فيها

                                     
  2ص 1995بحث غير منشور، الشفعة، زيادة موريس، )1(

  .  16، ص 2004، الطبعة الثامنة، الشفعة الصوريةض عبد التواب، معو  (2)
  ، 2004، الجزء األول، الطبعة األولى،منشورات جامعة المنوفية،الحقوق العينية األصليةمحمد محي الدين سليم،   (3)

  .   173ص 
 .14الشواربي عبد الحميد، الشفعة والقسمة، المرجع السابق، ص )4(



 14

أنه لما كانت الشفعة قيـداً علـى حريـة    " ذلك بـ وقد قضت محكمة النقض المصرية ب

شخصية الشفيع ليدفع بها عن نفسه مضار الجـوار أو المشـاركة فـي    بالتعاقد ورخصة لصيقة 

الً تعامله في هذه الرخصة أو حوالته إياها أو تنازله عنهـا  عقاره الذي يشفع به ومن ثم يقع باط

زوال العلة منها في هذه األحوال التي تأباها طبيعة الشفعة ذاتها ولما كان ذلك وكـان  لإلى غيره 

الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وأقام قضاءه على اعتبار األمـر موضـوع الـدعوى    

للشفيع بالشفعة تكون األرض المشفوع فيها ملكاً للمطعـون   صحيحاً فيما تضمنه من أنه إذا حكم

  .)1(نه يكون قد خالف القانونإضده وان هذا اإلقرار ال مخالفة فيه للنظام العام ف

ذلـك أنهـا ال تنتقـل بـالميراث      ىوطالما أن الشفعة لصيقة بشخص الشفيع كان مؤد

بالميراث إال أن المشرع خرج على هـذه  ال تنتقل  المتعلقة بالمشيئة باعتبارها خياراً والخيارات

فهل تنتقل الشفعة إلى الموصى له أو الموهوب له؟ إن الوصـية   ،القاعدة وقرر انتقالها بالميراث

تصرف مضاف إلى ما بعد الموت، وترد على العقار والمنقول ويشترط فيها شـرطان تسـجيل   

وح به شرعاً وهو الثلث وان الوصية وموت الموصي باإلضافة إلى عدم تجاوزها النصاب المسم

فإذا تحقق ذلك أصبح الموصى لـه   ،مات الموصي مصراً على وصيتهعلى أن .لوارثال تكون 

، ت حصة شائعة في العقار الموصى بـه مالكاً للعقار الموصى به فإذا بيع العقار المجاور أو بيع

وكـذلك بالنسـبة   . ةوكان الموصى له مالكاً وذلك وقت البيع فال يجوز للموصى له طلب الشفع

وال تنتقل الملكية من الواهب إلى الموهوب . للهبة فهي تصرف منجز يرد على العقار والمنقول

ما  .فأن لم تكن الهبة قد سجلت فال يعتبر الموهوب له مالكاً. إال بالتسجيل متى كان ذلك ممكناًله 

  ) 2( .يحول دون طلبه للشفعة

                                     
مرجـع   29ص الشفعة الصورية، ،عبد التواب معوض، 17/1/89ق، بتاريخ  54س  2474لطعن  نقض مدني في ا  (1)

  . سابق
    .177، ص 1952، الجزء الثالث، الطبعة الثانية، الحقوق العينية األصلية محمد كامل مرسى،  (2)



 15

  .زها عن ما يشتبه بهاخصائص الشفعة وتميي :المطلب الثاني

  خصائص الشفعة: الفرع األول

وليست حقاً عينياً وال حقاً شخصياً وال تكون إال في العقار وقد شـرعت   كنهن الشفعة مإ

اً للضرر المتوقع بسبب اتصال ملكية العقار المبيع إضافة لما لها من فوائد اقتصادية في جمع عفد

إلثارة المنازعات بين األفراد بسبب خطورة أدى  مماجاءت على خالف األصل وربما  ،ما تفرق

شـرعت  استعمال الشفعة وإقامة دعواها كونها محفوفة بمخاطر جمة قلّما تؤتي ثمارهـا التـي   

   :بما يليألجلها فهي تختص 

  خصائص الشفعة

  اتصالها بشخص الشفيع :أوالً

ليه إر فترجع للضرر المحتمل الوقوع من شريك أو جاقد شرعت دفعاً لما كانت الشفعة 

لذا تعتبـر الشـفعة    ، تقدير ذلك ويكون أخذه بالشفعة من عدمه متروك لمحض إرادته وتقديره

  : عدة أجملت فيما يلي ذلك آثارلمتصلة بشخصية الشفيع و

وذلـك يؤكـد أن    لمباشـرة لشفيع أن يستعملوا الشفعة بطريق الدعوى غير الدائني اال يجوز . أ

ليست حقاً والدعوى غير المباشرة مقصورة علـى الحقـوق   ورخصة الشفعة إمكانية قانونية أو 

دون الرخص كونها متصلة بشخص الشفيع فال يجوز لدائنه أن يطلب الحقوق المتعلقة بشخصـه  

  .)1(بطريق الدعوى غير المباشرة

نها شـأن الحقـوق   أجواز اإلحالة ش أبىال يجوز للشفيع إحالة حقه بالشفعة ألنها بطبيعتها ت. ب

   .)2(لة بشخصية الدائنالمتص

                                     
دار الثقافـة للنشـر،    ، الحقـوق العينيـة، مكتبـة   الوجيز في شرح القانون المـدني األردنـي  العبيدي، علي هادي،  )1(

 .140ص2008
 .141العبيدي ، المرجع السابق ص  )2(



 16

تورث الشفعة أن كان المورث قد أعلن عن رغبته في األخذ بها في المدني المصري وكذلك . ج

له أو صراحة حيـث ان المشـتري   دالتورث في المدني األردني ما لم يكن المورث قد أسقطها 

  . يستطيع مواجهة الورثة بكافة الدفوع التي كان يمكن أن يواجه بها المورث

   عدم قابلية الشفعة للتجزئة: نياًثا

الشفعة بعض المبيع دون البعض األخر وعلى ذلـك يتوجـب   بال يجوز للشفيع أن يأخذ 

على الشفيع أن يطلب الشفعة في كل العقار ولو وجد مع شفعاء آخرين كما أنه ال يجوز للشـفيع  

ن كان العقـار واحـداً   ع العقار لعدة مشترين أن يأخذ من بعضهم دون البعض اآلخر هذا ابيإذا 

  .)1(وتوافرت فيه شروط الشفعة وكان العقد واحداً بطبيعة الحال

  جواز النزول عن الشفعة: ثالثاً

يجوز للشفيع النزول عن األخذ بالشفعة ألنها إرادة وخيار ومشيئة فللشفيع بعد بيع العقار 

هـذا فـي    ،قبل البيـع  يجوز له تبعاً لذلك النزول عن الشفعةوأن يسقط حقه صراحة أو داللة 

األردني فإن نزول الشفيع عن الشـفعة   مدنيأما في القانون ال ،نص واضحالالتشريع المصري و

نية في ن حق لم يبدأ بعد وهذا ما قررته محكمة التمييز األردعقبل البيع ال أساس له ألنه تنازل 

بوت عرض البائع العقار نها عادت عن هذا االجتهاد وقررت أن مجرد ثالعديد من القرارات إال أ

فكيف قضت المحكمة  )2(صريحاً على الشفيع وإبدائه عدم رغبته في الشراء يجعل من ذلك نزوالً

  . ال بعد البيع الرسميطالما أن الشفعة حق وال يتصور ظّن الثبوت في هذا الحق إبذلك  موقرةال

األقل أن  ىر  جدل علمع أنني ال أميل لهذا الرأي الذي يقر بأن الشفعة حق مع أنها مثا

لم تقل تناقضاً وقد بدا ذلك واضحاً في قرارات التمييز األردنية واختالف أحكامها بهـذا الشـأن   

  . وتارة تعتبر الشفعة حق وتارة تعتبر رخصة

                                     
، مكتبة دار الثقافـة للنشـر،   168، الحقوق العينية، صالوجيز في شرح القانون المدني األردنيالعبيدي، علي هادي،  )1(

1999. 
 .   1990، سنة 1057، ص مجلة نقابة المحامين، 6/88قرار محكمة التمييز األردنية رقم  )2(



 17

  الشفعة مشيئة متجددة: رابعاً

يستطيع الشفيع أن يطلب األخذ بالشفعة في أي بيع يتحقق فيه شروط األخذ بالشـفعة أي  

تتوافر فيه شروط األخذ بالشفعة ولم يقم الشفيع باألخذ بالشفعة في بيع ما كـان   اًعقار باعنه إذا أ

ذلك ال يمنعه من األخذ بالشفعة في أي بيع ال حق ذلك أن مركزه القانوني مركز من ملك يجوز 

يـه  له اإليجاب يتجدد في كل بيع توافرت ف درله أن يمتلك أو مركز الشفيع يكون مركز من ص

الشروط القانونية ألنها ميزة مقررة لمصلحة الشفيع وليست مفروضة عليه بمعنى انه إذا وقعـت  

عدة بيوع لعقار واحد يجوز فيه الشفعة فللشفيع األخذ بالشفعة في البيع األول وبالشـروط التـي   

ـ  غاشترى بها المشتري األول كما يجوز له أن يت ع اضى عن البيع األول ويطلب الشفعة فـي البي

  .)1(الثاني وهكذا

  تمييز الشفعة عن ما يشتبه بها: الفرع الثاني

بنوع العقـار الـذي    ّية واضحة تتعلقيمكن للشفيع أن يطالب بالشفعة بشروط موضوع

يطلب تملكه وهو وجوب ان يكون المطلوب تملكه عقاراً ثم أن يكون هذا العقار من نوع الملـك  

كون في نطاق الشفعة باإلضافة إلى كونـه يجـب أن    نفان كان المطلوب تملكه منقوالً الوبذلك 

   .يضاً من نطاق الشفعةأ خرجنا ن كان غير ذلكإيكون عقاراً من نوع الملك ف

عينتـا  حيـث   ،1018و  1017ذلك واضحاً في مجلة األحكام العدلية في المادة  لقد بدا

وهـذا مـا    .ه ملكاً أيضـا في المشفوع الشفعة بان يكون المشفوع ملكاً عقارياً وان يكونشرائط 

الشـفعة   فيهيشترط في البيع الذي تثبت " من القانون المدني األردني بقولها  1156قررته المادة 

يتشابه بالشفعة مصطلحات كان لزامـاً ان يميـز بينهـا وبـين     وبذلك ". أن يكون عقاراً مملوكاً

  : الشفعة

                                     
  16ص-، عمان، المكتبة الوطنيةالشفعة في القانون المدني األردنيالقالب، سليمان خليف،  1)(



 18

  األولوية: المسألة األولى

وذلك في األراضي األميرية التي . حق التصرف ية أوالملككسب  سبب من أسباب يه"

تكـون   قبـة فيها حق التصرف واالنتفاع فيها لألفراد إال أن ملكية الر منحتتملكها الدولة والتي 

   ".للدولة أو للخزينة

المدني  القانون من 1970 – 1968من نظم المشرع األردني أحكام األولوية في المواد 

تسري على حق األولوية األحكام الـواردة  " من هذا القانون  1170دة في الما ورداألردني وقد 

  . ممكناًكان ذلك  حيثمافي باب الشفعة من هذا القانون 

على الرغم من التشابه بين الشفعة واألولوية فإن هناك  اختالفاً بينهما من حيـث نـوع   

ون من األراضي األميريـة  العقار واألحكام المتعلقة به فباإلضافة لنوع األرض الذي يجب ان يك

من  محتاجونوهم اللطلبها حالة جديدة  أضيفتفقد استثنى الجار  المالصق من طلب األولوية و

حق األولوية في األراضي األميرية التي جرى فراغهـا  " 1168القرية وقد ورد في المادة أهل 

  : يكون بدل المثل عند الطلب على الترتيب التالي

   .للشريك في األرض. أ

   .للخليط. ب

  .   "للمحتاج من أهل القرية  التي تقع في نطاقها األرض. ج

  يثبت الحق في الشفعة " مدني أردني على أنه  – 1151بينما نصت المادة 

   .للشريك في نفس المبيع .1

  .ليط في حق المبيعللخ .2

   ".للجار المالصق  .3



 19

بـدل المثـل حـين    يتضح كذلك من النصوص السابقة ان طالب األولوية عليه أن يدفع 

  .منذ تاريخ الطلب يةوالطلب أي بدل مثل العقار المبيع المطلوب تملكه باألول

كما أن هناك فرقاً آخر بينها يتمثل في إمكانية أخذ صاحب األولوية العقار سواء كان قد 

بيع بعوض أو بغير عوض سيما وان القانون قد جعل األخذ بها ببدل المثل وليس بالثمن المدفوع 

أما في حالة الشفعة فال يجوز تملك العقار المشفوع فيه إذا ملك لشـخص   .الً أو الثمن المسمىفع

بدون عوض كصدقة أو هبة حيث أن التملك في الشفعة بالثمن المسمى وال يعقل أن يملك الشفيع 

   .العقار مجاناً

ع ثمن يودأن أما في حالة األولوية فال مشكلة بالنسبة للثمن حيث أنه يتوجب على طالبها 

   .المثل عند الطلب

ض أحكام المسقطات لكل منهمـا  في اختالف بعيتمثل وكذلك هناك اختالف آخر بينهما 

ف بينهما يتمثل في األثر النهائي لكل مهما ففي الشفعة يتملك الشفيع العقار بمـا  اختالن أهم إال أ

دون . التصرف أو االنتفاع فقطبينما في األولوية يتملك طالبها  مكناتيتفرع عن حق الملكية من 

  . أو االنتفاع فقط باالنتفاع  بة فليس للمالك باألولوية سوى حق التصرفقملكية الر

فتملك العقار جبـراً يسـمى    .وجود  لشيء يسمى أولوية فال أما في التشريع المصري

   .شفعة أيا كان نوع العقار

  األفضلية :المسألة الثانية

له المشرع األردني أحكاما خاصة يتمثل في إصـداره   قد أفردفهذا الحق بالشفعة  يشتبه

 بينما لم ينظم المشرع المصري أحكاماً للطوابـق  86لسنة  25قانون ملكية الطوابق والشقق رقم 

  . )1(على الطوابق والشقق في مصروالشقق وبذلك فان أحكام الشفعة تنطبق 

                                     
  164المرجع السابق، ص-الحقوق العينية-شرح القانون المدنيألعبيدي،  1)(



 20

والشقق كما الوضع فـي األردن   أما في فلسطين فقد نظم المشرع أحكاماً خاصا للطوابق

  ). 1996(لسنة ) 1(ن رقم وذلك في القانو

رغم أن هناك تشابه بين الشفعة واألفضلية إال ان هناك اختالفـاً يتمثـل فـي أن حـق     

األفضلية ال يطبق اال في حالة األبنية فهو يعطي الشريك في طابق أو شقة أفضلية تملك حصـة  

  بيعت لغير شريك شريكه المبيعة في ذلك الطابق إذا

أما الشفعة فهو اشمل فهو يعطي الحق للشريك على الشيوع في التملك سواء كان ذلـك  

 .في بناية معينة أو في عقار دون بناء علماً بأن قانون الطوابق ال يطبق اال داخل حدود البلديات

في قانون تمليـك  هذا وفقاً لقانون تمليك الطوابق والشقق في األردن أما في فلسطين فإنه لم يرد 

الطوابق والشقق ما يبين أن هذا القانون مطبق في مناطق معينة فهو مطلق والمطلق يجري على 

   . )1(إطالقه

ـ   كـذلك تختلـف    فعةوبذلك فإن تملك الشقق خارج حدود البلديات خاضع ألحكـام الش

وة واألخوات فالشفعة ال تجوز بين األخ بالموانع األفضلية عن الشفعة في بعض األحكام الخاصة

ألخوات أو فـروعهم دون  جوز بين األخوة واتما األفضلية ال نيبواألقارب حتى الدرجة الرابعة 

  . تحديد درجة

تلف بعض اإلجراءات الخاصة بالدعوى من حيث اشتراط التبليغ بواسطة كاتب كذلك تخ

أو مجلة األحكـام  ضلية، األمر غير الوارد في الشفعة في القانون المدني األردني العدل في األف

العدلية اال أن القانون المدني المصري قد اشترط التبليغ من اإلخطار الرسمي بواسـطة كاتـب   

  . العدل ضمن مدد معينة ليس هذا مجال دراستها

                                     
  12، المرجع السابق، صالشفعة في القانون المدني األردنيالقالب، سليمان خليف،  1)(



 21

  

  

  

  الفصل األول

  تحقق الشفعة وشروطها

  

  توافر صفة الشفيع والتزاحم بين الشفعاء:المبحث األول 

  ة شروط الشفع: المبحث الثاني



 22

  الفصل األول

  تحقق الشفعة وشروطها

  المبحث األول

  توافر صفة الشفيع والتزاحم بين الشفعاء

  أن تتوافر صفة الشفيع :المطلب األول

  شفعة مالك الرقبة إذا بيع حق االنتفاع :الفرع األول

أو بعضه عمالً بأحكام الفقرة  حصتهتثبت صفة الشفيع إذا بيع كل حق االنتفاع المالبس ل

وتفترض هذه الحالة أن مالك العقار شخص ومالـك االنتفـاع    مدني مصري  936ن المادة م/1

شخص آخر وباع المنتفع حقه لشخص أجنبي عن العقار فحينئٍذ يكون لمالك الرقبة أن يأخذ حق 

   .االنتفاع بالشفعة

لكسب  إال أن هذه الحالة في حقيقة األمر تمثل سبباً الكتساب حق االنتفاع وال تعتبر سبباً

الملكية وذلك ألن الفرض أن الشفيع مالك الرقبة وهي بذلك تمكنه من استعادة مـا تفـرق مـن    

عناصر حق الملكية وذلك بضم مكنتي االستعمال واالستغالل لمالك الرقبة فتجتمع كل سـلطات  

  . )1(المالك في يد شخص واحد

  . وهناك عدة فروض تندرج ضمن هذه الحالة

ال توجـد  كون مالك الرقبة شخصاً واحداً وصاحب االنتفاع واحـد فهنـا   حينما ي: الفرض األول

صعوبة إذ يستطيع األول أن يأخذ حق االنتفاع بالشفعة إذا باعه الثاني لألجنبي وبـذلك تجتمـع   

  .)2(مكنات الملكية الثالث في يد واحدة

                                     
-187، الجزء األول، حق الملكية والحقـوق المشـفوعة عنـه، ص   الحقوق العينيةالدين إبراهيم،  سليم، محمد محي  1)(

   2004منشورات الجامعة الحقوقية، 
الجامعيـة ، اإلسـكندرية   ،دار المطبوعـات   الشفعة في ضوء احدث اآلراء وأحكام النقضهرجة، مصطفى مجدي ،  )2(

 .26ص  1993



 23

وع طبعاً فبـاع  إذا كان مالك الرقبة واحد وأصحاب االنتفاع متعددون على الشي :الفرض الثاني

أحد منهم نصيبه لغير مالك الرقبة فيكون عندها لمالك الرقبة أن يأخذ هذا النصيب بالشفعة حتى 

لو كان المشتري أحد الشركاء في االنتفاع ذلك أن مالك الرقبة مقدم في ترتيب الشـفعاء علـى   

تامـة أمـا الجـزء     الشريك وهنا يصبح المالك نتيجة أخذه بالشفعة مالكاً لجزء من العقار ملكية

  . )1(المتبقي فتقتصر ملكيته له على الرقبة

وهو تعدد مالك الرقبة على الشيوع ولنفترض أنهما اثنان زيد وعمرو يملك كل  :الفرض الثالث

منهما النصف على الشيوع وكان صاحب االنتفاع واحداً فإذا باع المنتفع حقـه للغيـر فلمـالكي    

  .)2(ن مالكين للعقار المبيع ملكية تامةالرقبة معاً أخذه بالشفعة فيصبحا

فإذا  ،وفيه يملك اثنان على الشيوع مناصفة واالنتفاع الثنين على الشيوع مناصفة :الفرض الرابع

ه للغير  يجوز عندها لمالكي الرقبة معاً أو ألحـدهما أخـذ هـذا    فباع احد صاحبي االنتفاع نص

هما كله لمشتري واحد جاز لمالكي الرقبة أخـذ  النصيب بالشفعة، أما إذا باع صاحبا االنتفاع حق

هذا الحق بالشفعة وجاز ألحد المالكين فقط أن يأخذ نصـف االنتفـاع بالشـفعة إال إذا تمسـك     

هذا على فرض اتحاد الصفقة فيتحتم على الشفيع أن يأخـذ كـل    ،المشتري بعدم تجزئة الشفعة

دت العقود توالت فنتعامل مع كل بيع على أما إن تفرقت الصفقة بمعنى تعد. االنتفاع أو تركه كله

  .)3(حدة

هذا بخصوص القانون المدني المصري وال وجود لمثل هذه الصفة فـي الشـفيع فـي    

وذلك كون الشـفعة  المعمول بأحكامها في فلسطين  القانون المدني األردني ومجلة األحكام العدلية

 نكون بصدد األولويـة فإننا يع االنتفاع ب أما في في بيع الملك وإال في هذين القانونين ال تجري 

  .)4(والتي تخرج عن موضوع هذه الدراسة

                                     
  .1978مطبعة جامعة القاهرة، -430، صيز في الحقوق العينية األصليةالوجزكي، محمود جمال الدين،  1)(
  . 189سليم، محمد محي الدين، المرجع السابق، ص 2)(
  .431زكي، محمود جمال الدين، المرجع السابق، ص 3)(
  : من مشروع القانون المدني الفلسطيني فقد نصت على ذات الحالة 1069أما المادة  )4(

  : يثبت الحق في الشفعة - 1

  .لمالك الرقبة إذا بيع كل حق االنتفاع المالبس لها أو بعضه/ أ - 2



 24

  شفعة الشريك في الشيوع: الفرع الثاني

تثبت صفة الشفيع للشريك في الشيوع إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبي عمـالً  

  :  انب من القانون المدني المصري وهذه الحالة يفترض فيها أمر/936بأحكام 

  أن يباع شيء من العقار الشائع إلى أجنبي :الثاني وجود شريك على الشيوع في عقار :األول

  : وسأبحثها على التوالي في مسألتين

  وجود شريك على الشيوع في عقار: المسألة األولى

يشترط إلعمال هذه الحالة أن يكون الشخص شريك على الشيوع أي أن يكون له نصيب 

على الشيوع وليس له أن يستند لهذا السبب  اًأفرز العقار فإنه ال يكون شريكشائع في العقار فإذا 

لذلك إذا قّسم العقار وخرج بموجب القسمة أحد الشركاء بجـزء مفـرز فإنـه ال     ،لألخذ بالشفعة

يستطيع المطالبة بالشفعة بسبب الشراكة على الشيوع وإذا باع أحد الشركاء حصة مفرزة ألجنبي 

  .)1(ال يصبح شريكاً على الشيوع  فإن هذا األجنبي

وتتوافر صفة الشريك على الشيوع فيمن يملك حصة شائعة لكن هل ينطبق ذلـك علـى   

الشيوع في االنتفاع المقرر على عقار حيث لو تصرف أحد الشركاء في حق االنتفاع يجوز ألحد 

  شركائه أخذ هذه الحصة بالشفعة ؟

ك فـي الشـيوع تشـمل    ين عبارة الشـر هذه مسألة محل خالف وذهب الرأي الراجح أ

الشريك في الملكية كما تشمل الشريك في االنتفاع ذلك أن المطلق يجري على إطالقه وعبـارة  

النص عامة لم يرد ما يحددها هذا من جهة ومن جهة أخرى توافر الحكمة في كال الحالتين وهي 

  .ع في االنتفاععن دخول أجنبي واإلسراع في إنهاء حالة الشيو شئدفع الضرر النا

                                     
  .1994جامعة القاهرة، -338ص-، الطبعة الثالثةحق الملكيةالبدراوي، عبد المنعم،  1)(



 25

  : أن يباع شيء من العقار الشائع إلى أجنبي :المسالة الثانية

 ،كي تتوافر هذه الصفة يجب أن يبيع أحد الشركاء على الشيوع جزءاً من العقار ألجنبي

  .فإن تحقق ذلك يجوز ألي من الشركاء المشتاعين أن يشفع فيه

صة مفرزة في العقار الشائع وقبـل  في حالة قيام أحد الشركاء ببيع حيختلف الحكم كن ل

وقوع القسمة لهذا العقار،والخالف في هذه الحالة على جواز الشفعة مـن عدمـه مبنـي علـى     

اعتبار بيع أحد الشركاء جزءاً مفرزاً من العقار الشائع ينفذ فـي  على الخالف في حكم البيع ذاته 

ذ البيع يجعل المشتري شريكاً فـي  الشركاء قبل القسمة جاز لهم األخذ بالشفعة ألن نفا حق سائر

من إجازة الشفعة في حالة الشيوع وهي دفع الضرر الناشئ عن العلة الشيوع محل البائع فتتوافر 

اعتبر بيع الشريك لجزء مفرز من المال الشائع غير نافذ في حق سـائر  وإذا . مشاركة األجنبي

يكفي أن ال يقر الشركاء هذا البيع ك ووفقا لذل ،شفعةكاء وال يصبح المشتري شريكا لهم فال الشر

  .)1(حتى يتجنبوا مشاركة المشتري لهم ويبقى البائع هو الشريك

األستاذ السنهوري في ذلك أنه يميل إلى إعطاء الشركاء رخصة الشفعة في حالـة   كتب

 مدني مصري  )936(شريك في جزء مفرز من المال الشائع استناداً إلى عبارة المادة لتصرف ا

وهذا الشيء قد يكون حصة شائعة وقد يكون حصـة  ". بيع شيء من العقار الشائع ألجنبي إذا" 

  .)2(مفرزة

وباإلضافة لذلك لو منع األخذ بالشفعة في هذه الحالة فإنه بمقدور أي شريك أن يعطـل  

وإجـازة  . أحكام الشفعة بأن يلجأ لبيع حصة شائعة ويدخل عليهم شريكاً جديداً قد ال يرغبون فيه

  لرأي افعة في هذه الحالة تتفق مع حكمة التشريع باإلضافة لتأييد عبارة النص لهذا الش

                                     
  .33هرجة، مصطفى مجدي، الشفعة في ضوء أحدث اآلراء وأحكام النقض ، المرجع السابق، ص 1)(
  .549السنهوري، المرجع السابق، ص) 2(



 26

قد استقرت على ذلك محكمة النقض المصرية بعد أن كانت تأخذ بالرأي األول إال أنها عـدلت  و

  .)1(عن ذلك

على ثبوت الحق فـي الشـفعة    1151أما في القانون المدني األردني فقد نصت المادة 

إال ، ..."للشريك في نفس المبيع -1يثبت الحق في الشفعة : "، وذلك بقولهاالمبيع ذاتهللشريك في 

أنها لم تشترط أن يكون المشتري أجنبياً ويكون لصاحب الحصة الشـائعة أن يطلـب الحصـة    

المبيعة بالشفعة سواء كان المشتري أجنبياً أو شريكاً، األمر الذي يعتبر محـل انتقـاد، ذلـك أن    

ة في هذه الحالة هو جمع ما تفرق من حق الملكية  ال يتحقق بـين شـريك علـى    مسوغ الشفع

الشيوع وشريك آخر وال يكون للشفعة إذا كان المشتري أحد الشركاء في الوقت الذي تتحقق فيه 

  .)2(الفائدة فيما لو كان أجنبياً

  شفعة المنتفع في ملكية الرقبة  :الفرع الثالث

الفقرة ج على ثبوت الحق في الشفعة لصاحب حق  مدني مصري في 936نصت المادة 

  .)3(االنتفاع إذا بيعت كل الرقبة المالبسة لهذا الحق أو بعضها

شفع في االنتفاع وهنا جاء الفرض مقابالً، ي إنلقد رأينا في الفرع األول أن لمالك الرقبة 

ترض أن ملكية الرقبـة  فإذا باع مالك الرقبة ملكيته يكون لصاحب االنتفاع أن يشفع فيها وهذا يف

  . واالنتفاع واقعة على عقار واحد، والحكمة من ذلك جمع عناصر الملكية في يد واحدة

                                     
للمالك على الشيوع أن يبيع ملكه محدداً مفرزاً يقع البيع صحيحاً وإن كانت حالة التحديد هذه تظل معلقة علـى نتيجـة    )1(

القسمة أو إجازة الشركاء في الشيوع، متى كان هذا البيع صحيحاً، وصدر ألجنبي وكان اإلفراز الذي تحدد به محل البيـع  

لم تتم القسمة قضاء أو رضاء مما يعتبر معه هذا التصرف بالنسبة لهم في حكم التصرف  ال ُيحاّج به سائر الشركاء طالما

في القدر الشائع فإنه ينبني على هذا أن يثبت لهم حق األخذ بالشفعة في ذلك البيع وفقاً لصريح عبارة النص فـي المـادة   

  .22/6/1988بتاريخ  55لسنة  1615نقض مدني مصري رقم ) 936(
ب ثبـت الشـفعة   /1069المشرع الفلسطيني على خطى المشرع المصري في هذه الحالة حيث نصت المـادة  وقد سار ) 2(

  .للشريك في الشيوع إذا بيع شيء من العقار إلى أجنبي
 .40شفعة والقسمة،المرجع السابق صالشواربي عبد الحميد، الشفعة والقسمة، ال )3(



 27

ل هنـا  يفإذا تعدد المنتفعون فإن لكل منهم أن يطلب الشفعة مع مراعاة عدم التجزئة وأم

  . )1(إلى الفروض السابقة في الفرع األول ألنه يمكن تطبيق الحلول ذاتها

القانون المدني األردني أو المجلة لهذه الحالة حيث لم يوردها ضمن أسباب ولم يتعرض 

  .)2(من القانون المدني-1151الشفعة الواردة في المادة 

  مالك الرقبة إذا بيع الحكر والمستحكر إذا بيعت الرقبةشفعة  :الرابعالفرع 

الرقبة إذا بيـع   أن الحق في الشفعة يثبت لمالك"على  936إذا بيعت الرقبة نصت المادة 

  ".الحكر وللمستحكر إذا بيعت الرقبة

راضـي  ألحق الحكر هو حق قديم مستمد من الفقه اإلسالمي وغالباً مـا يكـون فـي ا   

فـإذا بـاع    ،الموقوفة بأن يستحكر الشخص العقار لمدة طويلة لغايـات إعمارهـا وإصـالحها   

عة وكذلك لو باع مالـك الرقبـة   المستحكر حق الحكر كان لمالك الرقبة أن يأخذ هذا الحق بالشف

وفي الحالتين سيؤدي األخذ بالشفعة إلى جمع ما تفرق من  .حقه كان للمستحكر أن يأخذه بالشفعة

عناصر حق الملكية ليصبح في يد واحدة كما هو الحال في الرقبة واالنتفاع ولم يـورد القـانون   

هـا قـد تكـون ضـمن أحـوال      كون ،المدني األردني شيئاً من هذا القبيل ضمن حاالت الشفعة

إال أنها في كل األحوال نادرة الوقوع في الحياة العملية وغير مرغوب فيها وتؤدي فـي  .األولوية

  .)3(النهاية إلى إنهاء حق الحكر

  شفعة الجوار :الفرع الخامس

للجـار   من القانون المـدني المصـري    هـ/936يثبت الحق في الشفعة بموجب المادة 

ويشترط لهذه الحالة شرطان يجب توافرهما في كل . التي نص عليها القانونالمالك في الحاالت 

   :األحوال

                                     
  ،  منشورات عين شمس3931، حق الملكية، صعينية األصليةالحقوق الطلبة، خطاب، ومحمود، ناصر الدين، .)1(
  ج/1069كذلك نحى المشرع الفلسطيني ذات المنحى في المادة ) 2(
  .د/1069نص المشرع الفلسطيني على هذه الحالة في المادة  )3(



 28

والمقصود بالجوار هو التالصق بين العقار المبيـع وعقـار   : الجوار والتالصق: الشرط األول

طالب الشفعة وبذلك ينتفي الجوار إن وجد شارع عام مثالً بين العقارين أما لـو وجـد شـارع    

  .)1(رين فال ينتفي الجوارمملوك ألحد الجا

وال يقصد بالجوار مجرد قرب المسافة بين العقارين وإنمـا يتعلـق األمـر بالتالصـق     

  .المباشر بينهما دون فاصل أياً كانت مسافة التالصق جزئية أو كلية

يجب أن يكون الجار  ،كذلك يشترط لتحقق هذه الحالة أن يكون الجار الشفيع مالكاً: الشرط الثاني

يريد األخذ بالشفعة مالكاً للعقار الذي يشفع به فإذا لم يكن مالكاً فـال شـفعة كـأن يكـون     الذي 

ي يشـفع بـه   ذوكذلك إذا كان الجار قد اشترى العقار ال ،مستأجراً أو محتكراً أو صاحب انتفاع

  .عقد لم يسجل بعد فال تجوز له الشفعة ألن ملكية العقار ال تنتقل إال بالتسجيلب

فالمالـك يسـتطيع أن    ،ية هذا الجار ملكية مفرزة أو شائعة، فاألمر سيانوقد تكون ملك

يستند إلى ملكيته هذه ألخذ العقار بالشفعة كما يستوي أن تكون ملكية الشـفيع تامـة لعناصـر    

  .)2(وصفه مالكاًمن ألن ذلك ال يغير . الملكية أو مقصورة على ملكية الرقبة

بـين حـالتين   لذلك سأمّيز دة للجار المالك هـ على حاالت محد/936وقد نصت المادة 

  .حسب طبيعة العقار المشفوع فيه

وهنـا يكفـي    ،إذا كان العقار المشفوع فيه من المباني أو األراضي المعدة للبناء: الحالة األولى

وهذه الحالة تتعلق في البنـاء المجـاور أو فـي     .ألخذه بالشفعة مجرد التالصق من جهة واحدة

  .)3(للبناءاألرض المجاورة 

                                     
معة عين شـمس،  ، منشورات جا137، أسباب كسب الملكية، صالحقوق العينية األصليةاالهواني، حسام الدين كامل،  )1(

1999.  
  .355، ص2004، الحقوق العينية األصليةجالل محمد إبراهيم، )2(
 44الشواربي عبد الحميد، الشفعة والقسمة، المرجع السابق، ص  )3(



 29

أما من البناء فاألمر واضح فهو كل بناء قائم معّد للسكن فيه، أما عـن األرض المعـّدة   

للبناء فيتبين ذلك وفقاً للخرائط التي تحدد حدود المدينة أو القرية، والمناطق التي يسمح بالبنـاء  

إنهـا تعتبـر أرضـاً    فيها أو ال، فإن كانت وفقاً لهذه الخرائط تدخل في نطاق المدينة أو القرية ف

  .)1(لم تكن داخلة ضمن هذه الخرائط والحدود فإنها ال تعتبر كذلك إنللبناء، أما 

في هذه الحالة سوى شرط الجوار أي التالصق ولو كـان  المصري  ولم يشترط المشرع

وال صعوبة في األمر إذا كان العقاران المشفوع فيه والمشـفوع بـه مـن     ،من جهة واحدة فقط

بالجدران أو  ءينا إذا كان االثنان من المباني فإن هذا الشرط يتوافر في تالصق البنااألراضي أم

  .باألرض القائم عليها البناءان

مـن القـانون    ج/1151أما المشرع األردني فقد أورد هذه الحالة ضمن أحكام المـادة  

القانون المعدل إال أن هذه الحالة قد ألغيت بموجب . تحت مسمى الجار المالصقالمدني األردني 

وبـذلك فقـد   ، )58(لسنة) 51(بقانون األموال غير المنقولة رقم المتعلق .2002لسنة / 38رقم 

) 2(قصر الشفعة واألولوية على حالة الشريك في المال غير المنقول فقط، وذلك بموجب المادة 

إال أن " المنقـول ال يمارس حق األولوية أو الشفعة إال من قبل الشريك في المال غير "منه بقوله 

وبالتالي ما زالت حالة  .هذا التعديل ال يسري في فلسطين رغم أن ذات القانون هو المطبق لدينا

  .الجار المالصق مطبقة لدينا في فلسطين

قانون تمليك  /)96(لسنة ) 1(أما عن حالة البناء فإن المشرع الفلسطيني في القانون رقم 

الذي يطبق على المباني التي أوجب تسجيلها في الدوائر  الطوابق والشقق قد وضع حق األفضلية

  .المختصة بذلك

إذا كان لألرض المبيعة حق ارتفاق على أرض الجار أو كـان حـق االرتفـاق    : الحالة الثانية

  :ألرض الجار على األرض المبيعة

                                     
 .2006، منشورات جامعة بني سويف، 247،صحق الملكيةحسين، محمد عبد الظاهر،  )1(



 30

تفترض هذه الحالة أننا لسنا بصدد أرض معدة للبناء وفائدة الشفعة في هذه الحالة حـق  

االرتفاق الذي يمثل عبئاً ثقيالً على الملكية كأن يكون ألرض على أخرى حق مرور أو شـرب  

أياً كان مصدر هذا الحق سواء االرتفاق أو القانون قد وردت هذه الحالة في قانون األموال غير 

مدني أردني، إال أنهـا ألغيـت بموجـب    /ب/1151وفي المادة ) 1(المنقولة األردني في المادة 

هذا وقد سمى القانون هذه الحالة .ديل الجديد السالف بيانه إال أنها ما زالت سارية في فلسطينالتع

  .)1(بالخليط في حق االرتفاق

  إذا كانت أرض الجار مالصقة من جهتين وال تقل قيمتها عن قدر معين: الحالة الثالثة

آخرين األول في هذه الحالة اشترط المشرع باإلضافة لشرط الجوار والتالصق شرطين 

أن تكون أرض الجار مالصقة لألرض المبيعة من جهتين والثاني أن تكون قيمة أرض الجـار  

  .)2(مساوية لنصف ثمن األرض المبيعة على األقل

والفرض هنا أننا بصدد أرض زراعية أو معدة للزراعة، ذلك أننـا قـد انتهينـا مـن     

  :قل لدراسة الشرطين في هذه الحالةلك سأنتعدة للبناء أو المباني ذاتها، بذاألراضي الم

أن تكون أرض الجار مالصقة لألرض المبيعة من جهتين اكتفى المشـرع عنـد    :الشرط األول

دراسة الشروط العامة للشفعة بالجوار بأن يكون هذا الجوار من ناحية واحدة إال أنه خرج عـن  

-ة من الجهـات األربـع  ذلك في هذه الحالة واشترط التالصق من جهتين والمقصود بالجهة جه

  . الشرق والغرب والشمال والجنوب

                                     
في سـرده   1069مدني الفلسطيني على نهج المشرع المصري في المادة سار المشرع الفلسطيني في مشروع القانون ال) 1(

  :يثبت الحق في الشفعة للجار المالك في األحوال اآلتية-1069/2لحاالت الشفعة المادة 

  .إذا كانت العقارات من المباني أو من األراضي المعدة للبناء  -  أ

 .الرتفاق ألرض الجار المبيعةإذا كانت لألرض المبيعة حق ارتفاق على أرض الجار أو كان حق ا  -  ب

إذا كانت أرض الجار مالصقة لألرض المبيعة من جهتين وتساوي من القيمة نصف ثمن األرض المبيعة علـى    -  ت

  .األقل
  .352البدراوي، عبد المنعم، المرجع السابق، ص )2(



 31

والعبرة في تحديد جهات التالصق هو باألرض المشفوع بها أي أرض الجـار الشـفيع   

فيتوافر هذا الشرط إذا كانت أرض الشفيع تالصق األرض المبيعة بحدين وال يشترط في الحدين 

  .)1(التجاور

  .ة في القيمة لنصف ثمن األرض المبيعةأن تكون أرض الشفيع مساوي: الشرط الثاني

إن العبرة في تقدير قيمة أرض الشفيع هي بقيمتها الحقيقية وقت بيع األرض المشـفوع  

بيعت به، إذ هي القيمة التـي يلـزم    الذيأما بالنسبة لألرض المشفوع فيها فالعبرة بالثمن . فيها

رضين فإن أرض الشفيع يجـب أن  فإذا حددت قيمة كل من األ.الشفيع بإيداعها عند طلب الشفعة

تكون قيمتها نصف ثمن األرض المبيعة على األقل دون أهمية لمساحة أي منهما فقـد اشـترط   

  )2(المشرع التناسب في القيمة ال في المساحة

  التزاحم بين الشفعاء: المطلب الثاني

هـذه  إذ يتعين فـي  ،التزاحم بين الشفعاء إذا طلب الشفعة أكثر من شفيع يظهر موضوع

من األولوية فيها بمعنى من األولى بأخذها وكيف يتم توزيع العقار المشفوع فيـه  لالحالة تحديد 

حسب ما إذا كان من طلب الشفعة من طبقة واحدة أو طبقات مختلفة، بويختلف حكم هذه المشكلة 

ـ  الشفعاء من وبذلك سأقسم هذا الموضوع إلى فرعين أبحث في الفرع األول التزاحم بين ات طبق

  . مختلفة وفي الفرع الثاني التزاحم بين الشفعاء من طبقة واحدة

  التزاحم بين الشفعاء من طبقات مختلفة  :الفرع األول

إذا تزاحم الشفعاء يكون استعمال حق "من القانون المدني المصري  937/1تنص المادة 

مـن   الشـفيع  صفةفعة الشفعة على الترتيب التالي وهو ذات الترتيب الذي بحثنا فيه أسباب الش

  . 33وحتى صفحة  24الصفحة 

                                     
  .459، ص2000، الطبعة الثانية، نظام الملكيةالجمال، مصطفى،  )1(
  .240،ص2004، دار الجامعة الجديدة، الوجيز في الحقوق العينية األصلية، أبو السعود، رمضان )2(



 32

وبناء على ذلك إذا كان حق االنتفاع شائعاً وباع أحد الشركاء حصته ألجنبي فإن التزاحم 

يكون بين مالك الرقبة والشريك المشتاع فيه والجار المالصق للعقار فينطبق المبدأ السابق ويقدم 

  . )1(النتفاع ثم الجارمالك الرقبة ثم يليه الشريك في الشيوع في ا

وإذا كانت ملكية الرقبة شائعة وباع أحد الشركاء حصته ألجنبي وطلب الشفعة شـريك  

مـن   2آخر وصاحب حق االنتفاع يقدم الشريك ألنه قدم على صاحب االنتفاع بموجب الفقـرة  

  .مدني مصري  936المادة 

ـ   دت بـالنص  وقد قررت محكمة النقض المصرية بهذا الخصوص ذات الترتيـب وتقي

مفاده أن المشرع قرر حق الشـفعة   937القانوني، وتطبيقاً لما سبق قررت أن النص في المادة 

لكل من مالك الرقبة ولصاحب حق االنتفاع لحكمة توخاها هي جمع شتات الملكيـة بـرد حـق    

ضلية االنتفاع لمالك الرقبة وبرد الرقبة لصاحب االنتفاع وتحقيقاً لذات الحكمة جعل المشرع األف

تزاحم الشفعاء لمالك الرقبة عند بيع االنتفاع وقدمه على سائر الشفعاء وكذلك لمالك االنتفاع  دعن

ؤدي ذلك أن الشفعة في االنتفاع أو في الرقبـة  ذا بيعت كل الرقبة أو بعضها وان معند التزاحم إ

  . )2(مقررة لسائر الشفعاء المنصوص عليهم لتوفر الحكمة في تقرير الشفعة لكل منهم

إذا اجتمعت أسـباب  " -1 على أنه1152أما القانون المدني األردني فقد نص في المادة 

من ترك من  -2بيع ثم الجار المالصق مم الشريك في العقار ذاته ثم الخليط في حق الدالشفعة ق

  . "هؤالء الشفعة أو سقط حق فيها انتقلت إلى من يليه في الرقبة

وفقـاً للترتيـب    قةبقات مختلفة قدم من كان في طبقة سابوذلك إذا تزاحم الشفعاء من ط

  . )3(م للخليط في حق اإلنفاق ثم للجار المالصقثالمنصوص عليه، فتعطي للشريك أوالً 

                                     
  .328كركبي مروان وسامي منصور، األموال والحقوق العينية العقارية، ص )1(

، مجموعة أحكام النقض، عن نبيل إبـراهيم سـعد ،   36، س 9/4/85، بتاريخ 2110نقض مدني مصري في الطعن  )(2

    41رجع السابق صالشفعة قوال وعمال ، الم
  .172العبيدي، علي هادي، الوجيز في شرح القانون المدني، الحقوق العينية، المرجع السابق، ص )3(



 33

شائعة  –وبذلك إذا بيع عقار ملكيته تامة بمعنى توافر ملكية الرقبة واالنتفاع واالستغالل 

قدم الشريك فإذا لـم يوجـد أو لـم     .ر مالكشفعة شريك آخر وجاالوباع الشريك حصته وطلب 

المعـدل   لقـانون لهذا وفقاً . يطلب ووجد خليط وجار قدم الخليط على الجار وفقاً للترتيب أعاله

طبق حاليـاً فـي فلسـطين أمـا     موال 58لسنة  51رقم  غير المنقولةلألحكام المتعلقة باألموال 

خليط والجار وال داعي للتـزاحم مـن   بخصوص ما هو معمول به في األردن فقد ألغيت حالة ال

   )1(.طبقات مختلفة

  التزاحم بين الشفعاء من طبقة واحدة : الفرع الثاني

إذا تزاحم الشـفعاء مـن طبقـة واحـدة     (على أنه مدني مصري  937/2نصت المادة 

   )2()فاستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه

                                     
  :، من مشروع القانون المدني بقوله)1070(نص المشرع الفلسطيني على تزاحم الشفعاء في المادة  )(1

  .لمنصوص عليه في المادة السابقةإذا تزاحم الشفعاء يكون استعمال حق الشفعة على حسب الترتيب ا .1

   . إذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة يكون استحقاق كل منهم للشفعة على قدر نصيبه .2

إذا كان المشتري قد توافرت فيه الشرائط التي كانت تجعله شفيعا بمقتضى نص المادة السابقة، فانـه يفضـل علـى     .3

  . يتقدمه الذين هم من طبقة أعلىالشفعاء الذين هم من طبقته أو من طبقة أدنى، ولكن 

تتعرض هذه المادة إلى تحديد مراتب الشفعاء عند التزاحم، فتقرر بأنه عند تعدد الشفعاء، يحل التزاحم بينهم وفقا 

من المشروع، فتعطي األولوية لمالك الرقبة لضم حق االنتفاع، ثم للشريك في الشيوع إذا  1069للترتيب التي أقرته المادة 

يء من العقار إلبعاد األجنبي، ثم لصاحب حق االنتفاع لضم الرقبة إليه، ثم لمالك الرقبة إذا بيع حـق الحكـر، أو   بيع الش

للمستحكر إذا بيعت الرقبة، ثم يثبت الحق في األخذ بالشفعة للجار في األحوال الثالث المذكورة في المادة السـابقة، مـن   

ين ينتمون إلى طبقة واحدة، في هذا الفرض ليس هناك أفضلية لواحـد علـى   وفي حالة التزاحم بين الشفعاء الذ، المشروع

آخر، فكلهم من طبقة واحدة من الطبقات المنصوص عليها في المادة السابقة، حينئذ يكون لكل واحد أن يطالـب بالشـفعة   

   =الخ.. بقدر نصيبه سواء في األرض أو في االنتفاع فيها

من المشـروع،   1069ط التي تجعله شفيعا ممن نصت عليهم المادة السابقة أما إذا توافرت في المشتري الشرائ

فانه يفضل على الشفعاء الذين هم من طبقته، أو من طبقة أدنى ولكنه يتقدمه الذين هم طبقة أعلى منه، فإذا كان المشـتري  

  . بة في الحكر، وكذلك الجار وهكذاهو صاحب حق االنتفاع، فيتقدم عليه مالك الرقبة، والشريك، ولكنه يتقدم على مالك الرق

من القانون المدني المصري، في الحدود التي أجاز فيها المشروع الشـفعة، انظـر    937يتطابق حكم هذه المادة مع المادة 

  . من القانون المدني األردني 1152/1من المشروع، والمادة  1113المذكرة اإليضاحية للمادة 
، ص 2، ط1993ي ضوء أحدث اآلراء وأحكام النقض، دار المطبوعات الجامعيـة،  هرجه، مصطفى مجدي، الشفعة ف )(2

81 .  



 34

فعاء في الطبقات األربعة األولـى فـي   صعوبة في تطبيق هذه الحالة على الش توجدال 

كـل بنسـبة   (القانون المدني المصري فإذا طلبوا األخذ بالشفعة اقتسموا العقار المشفوع فيه كله 

نتيجـة عـدم مراعـاة     منهمحصته، وإذا طلب األخذ بها بعضهم دون اآلخرين وسقط حق أي 

قدر نصيبه بطلبهم صحيحاً كل  المواعيد واإلجراءات قّسم العقار على طالبي الشفعة أو من كان

وحدة مع مراعاة عدم التجزئة فيجب على كل منهم أن يطلـب  مالصفقة  تفي العقار، هذا إذا كان

الشفعة في كل العقار ما لم يكونوا قد طلبوه مجتمعين في دعوى واحدة نتيجة أن الصفقة واحـدة  

   .)1(نية التجزئةوالعقد واحد، تحت طائلة سقوط الحق في الشفعة نتيجة لعدم إمكا

  : منه على انه) 1153(أما القانون المدني األردني في نص في المادة 

  . إذا اجتمع الشفعاء من درجة واحدة كانت الشفعة بينهم بالتساوي .1

 . إذا اجتمع الخلطاء قدم األخص على األعم .2

ء فـي  وبناًء على هذا النص فإذا كان طالبو الشفعة من الطبقة ذاتها وكانوا كلهم شـركا 

العقار أو خلطاء أو جيراناً فإن المشفوع فيه يقسم بينهم على عدد الرؤوس بينما نجد أن المشرع 

األنصبة أو الحصص كل بنسبة حصته، وهذا الرأي األخير يعتبر أكثر عدالـة   المصري اعتمد

    .)2(من حكم القانون المدني األردني

حالة خاصة بالتزاحم بين الخلطـاء فـي    ة فقد أوردتقأما الفقرة الثانية من المادة الساب

االرتفاق ولم يساوي المشرع األردني بينهم فقد قدم الخليط األخص على األعم وقد رتب الخلطة 

  : بالنسبة لألخذ بالشفعة كما يلي

حق الشرب ثم حق المرور ثم حق المسيل وذلك بسبب طبيعة االحتياج في كل العقارين 

كان أقوى  ورمن المرور وأولى منه وإذا وقع االشتراك في المر لآلخر فحق الشرب أكثر الحاحاً

  . من االشتراك في المسيل

                                     
 .42سعد،  نبيل إبراهيم ، الشفعة علما وعمال ،المرجع السابق، ص  )1(
 .7، ص1994، المكتبة الوطنية، الطبعة األولى، الخالصة الجلية في أحكام الحقوق األوليةعباسي، جالل،  )2(



 35

  إذا كان المشتري أحد الشفعاء : الفرع الثالث

مدني مصري بحالة ثالثة حينما نصت على أنه إذا كان المشـتري   937/3جاءت المادة 

فإنه يفضل علـى الشـفعاء    936قد توافرت فيه الشروط التي تجعل منه شفيعاً بمقتضى المادة 

  . أو من طبقة أدنى ولكن يتقدمه الذين من طبقة أعلى تهالذين هم من طبق

وان ذلك يعني أنه إذا توافر في المشتري سبب يجعله في نفس الوقت شفيعاً فأنه يتفادى 

لجـار   سائر الشفعاء الذين هم من طبقته ومثال ذلك إذا بيع العقار ألحد الجيران مثالً فضل هذا ا

حتى وان كانت المنفعة التي تعود على العقار  ،المشتري وامتنع على سائر الجيران طلب الشفعة

يعود على غيره من الشفعاء فيما لو ضـم   ما الذي يملكه بسبب ضم العقار المشفوع إليه أقل من

  . )1(العقار المشفوع إلى أمالكهم

ال يحق لباقي الشركاء في االنتفاع  وكذلك لو بيع العقار ألحد أصحاب حق االنتفاع وأنه

  . طلبها

لة التزاحم ال تثور ذلـك  أما إذا تعدد الشركاء في الشيوع وبيع شيء من العقار فإن مسأ

فهو يقدم على الشفعاء مـن  . أن الشفعة مقصورة على حالة بيع حصة من العقار الشائع ألجنبي

  . طبقته وهو مقدم على من هم في طبقة أدنى منه

قدم على المشتري الشفعاء الذين يعتبرون في طبقة أعلى من طبقتـه فـإذا بيـع    ولكن يت

    )2(العقار لجار وكان هناك شريك مشتاع فيقدم عليه

                                     
  .79ي، الشفعة في ضوء أحدث اآلراء وأحكام النقض، المرجع السابق، صهرجة، مصطفى مجد )1(

  . 403، ص 2001، منشورات جامعة عين شمس، الحقوق العينية األهلية طلبه خطاب ومحمد ناصر الدين، )(2



 36

  المبحث الثاني

  الطبيعة القانونية للشفعة وخصائصها

  شروط التصرف المشفوع فيه: المطلب األول

  وجوب أن يكون التصرف بيعاً  : الفرع األول

وتكييـف   ً،أن يكون التصرف المجيز للشفعة بيعـا ريعات موضوع الدراسة تشترط التش

وهو يستهدي إلـى   عوضمسألة تخضع لتقدير قاضي المو ،أنه بيع أم ال علىالعقد محل النزاع 

ذلك بالغرض  الحقيقي الذي قصد إليه المتعاقدان وال يتقيد بالوصف الذي اسمياً التصـرف بـه   

مدني مصري في تعريفهـا   935لأللفاظ والمباني وقد حددت المادة  فالعبرة للمقاصد والمعاني ال

  .للشفعة أنها ال تكون إال في بيع العقار

مدني مصري عقد البيع بأنه عقد يلتـزم بـه البـائع أن ينقـل      418وقد عرفت المادة 

للمشتري ملكية شيء أو مالي آخر لقاء ثمن نقدي، وعليه ولما كانت النقود أشـياء مثليـة فـإن    

النقدي المتفق عليه في حيث يقبض من الشفيع نفس الثمن  اإلضرار بالبائع،لشفعة ال تؤدي إلى ا

إلى المشـتري ويسـترد   عقد البيع وإذا كان المشتري قد سدد ثمن للبائع فأن الشفيع يدفع الثمن 

ناً ن الشفعة، فحلول الشفيع محل المشتري ال يكون ممكي ما أداه للبائع وال يلحقه ضرر مالمشتر

  .)1(إال إذا كان بإمكانه أن يقدم للبائع نفس األداء الذي التزم به المشتري

وبناًء على ما سبق فإن الشفعة ال تثبت إال إذا كنا بصدد عقد بيع صادر من بـائع إلـى   

  . مشتري واكتملت فيه أركانه

بـت فـي   منه فإن الشفعة تث  1155ام المادة أما في القانون المدني األردني وعمالً بإحك

عقد البيع الرسمي مع قيام السبب الموجب لها واعتبر القانون أنه الهبة بشرط العوض في حكـم  

  .  البيع

                                     
ـ  حق الملكية والحقوق المتفرعة عنـه أبو جميل، وفاء حلمي،  )1( ازيق، ، الجزء األول، حق الملكية، مكتبة النصـر، الزق

  .178، ص2003



 37

منه البيع بأنه تمليك مال أو حق مالي  465وقد عرف القانون المدني األردني في المادة 

  . لقاء عوض

عريفهمـا للبيـع   في كال القانونين المدنيين المصري واألردني في ت الحكموبذلك اختلف 

بينما لم يشترط الثاني ذلك بل اشتراط العوض والعوض . فاشترط األول أن يكون لقاء ثمن نقدي

  .  قد يكون نقدياً ويكون عينياً ويكون مثلياً

ولـم يشـترط    ،المـدني المصـري  القانون  وبذلك فإن الشفعة ال ثبت في عقد البيع في

  . سجل العقد أم ال المصري أن يكون البيع مسجالً فتجوز الشفعة

ل رسمياً وهو ال يكون كذلك ما لم يسـج أما نظيره األردني فاشترط أن يكون عقد البيع 

في الدائرة المختصة بذلك وهي دائرة تسجيل األراضي وقد رتب المشرع األردني البطالن على 

 أي تصرف في العقارات المسجلة والمشمولة بأعمال التسـوية ال يـتم أمـام مـأمور تسـجيل     

  . )1(وبذلك فإن الشفعة ال تكون إال في عقد البيع المسجل. األراضي

كم البيع إال أن العوض يجب أن يكون مبلغاً مـن النقـود وان   حوتعد الهبة بعوض في 

    )2(.يكون مساوياً لقيمة العقار لكي يكون العقد عقد بيع أضفي عليه صفة الهبة

أن الشـفعة ال   1021د قررت في المـادة  وكذلك كان الحال في مجلة األحكام العدلية فق

  . اعتبرت أن الهبة بشرط العوض في حكم البيع 1022تثبت إال بعقد البيع والمادة 

لمصـري وفاسـداً فـي المـدني     لكن ما الحكم إذا كان البيع قابالً لألبطال في المدني ا

وز في البيع القابل اختلف الوضع في كال القانونين ففي المدني المصري فإن الشفعة تجاألردني؟ 

  . لألبطال ألنه يقع صحيحاً ومنتجاً آلثاره في الحال حتى يقضي بإبطاله

                                     
  .24، ص1994عمان، -، المكتبة الوطنيةالشفعة واألولوية في قرارات التمييز األردنيةمدغمش، جمال،  )1(

  . 177، ص 1997، مكتبة دار الثقافة للنشر والتوزيع،الحقوق العينية األصليةسوار محمد وحيد الدين،  )(2



 38

وبناًء عليه يجوز األخذ بالشفعة في البيع الصادر من القاصر دون أذن المحكمة أمـا إذا  

قضي بإبطال البيع فإنه يزول وتزول آثاره سواء أكان الشفيع قد طالب بالشفعة أم ال، تملـك أم  

  . ال

وال يجوز األخذ بالشفعة في البيع الباطل ألن الباطل ال يرتب أثراً وال وجود للعقد مـن  

  . األساس

أما المشرع األردني فقد قرر أن الشفعة ال تجري في البيع الفاسد وذلك عمـالً بأحكـام   

من مجلة األحكام العدلية وحيث نص المدني األردني على إلغاء ما يتعارض مـع   1026المادة 

بهذا وارد فيه نص وحيث أن هذا النص ال يتعارض مع أي . صوصه من مجلة األحكام العدليةن

   .ومعموالً بها. فإنها تبقى قائمةالخصوص 

ل طرفاه قبل طلب الشفعة فأنه يمتنـع علـى الشـفيع أن    وكذلك إذا ابرم عقد البيع وتقاي

  . يطلب الشفعة باعتباره فسخاً رضائيا

  لتي ال تجوز فيها الشفعةلبيوع اا: الفرع الثاني

  لبيع الواقع بين الفروع واألصولا :المسألة األولى

تعددت التشريعات المدنية التي تمنع الشفعة بين الفروع واألصول ففي القانون  المـدني  

ال يجوز األخذ بالشـفعة إذا  (في فقرتها الثانية على أنه ) 939(المصري نصت على ذلك المادة 

من القانون المدني األردني في الفقرة ) 1161(وكذلك المادة ..) .ع واألصولكان البيع بين الفرو

  . الثانية تحت عنوان ال تسمع دعوى الشفعة إذا وقع البيع بين األصول والفروع

على ذلك بقولها ال تجري الشفعة ) 1027(ما في مجلة األحكام العدلية فقد نصت المادة أ

كة بين المشتركين فال يكون الجار شـفيعاً أمـا القـانون    في تقسيم العقار فلو قسمت دار مشتر

المعدل لألحكام المتعلقة باألموال غير المنقولة وفي المادة الثانية منه فقـرة  ) 58(لسنة ) 51(رقم

   .ال يمارس حق األولوية أو الشفعة إذا حصل البيع بين الفروع واألصول) ب(



 39

قد قـررت عـدم   وضوع الدراسة ميتضح من النصوص السابقة أن مختلف التشريعات 

جواز الشفعة في البيع الواقع بين الفروع واألصول فبيع المالك لفروعه مهما نزلوا أو ألصـوله  

مهما علوا دون التقييد بدرجة معينة، فإذا باع األب ابنته أو ابنه أو ابن ابنته مهما نـزل الفـرع   

م أبيه أو ألبي أبيه أو ألمه مهمـا عـال   فالشفعة ال تجوز وكذلك إذا باع االبن عقاره ألبيه أو أل

األصل فإنه ال شفعة وعلة ذلك العتبارات تطلبتها قرابة المشتري فإذا باع مالك العقار لمشتري 

  )1( .تصله به قرابة وثيقة وضع القانون هذا المانع من موانع الشفعة

ـ    ري وال يخفي على أحد أن الحكمة واضحة من ذلك وهي الحفاظ علـى التـرابط األس

  )2(.واالجتماعي ذلك أن البيع ذو طبيعة عائلية

  البيع بين الزوجين: ألة الثانيةالمس

ال تجوز الشفعة في بيع واقع بين الزوجين ويجب أن تكون العالقة الزوجية قائمة وقـت  

إبرام البيع وال تنقطع تلك العالقة إال بالطالق المكمل للثالث أو بانقضاء العـدة فـي الطـالق    

التالي إذا تم البيع بعد الطالق البائن بينونة كبرى أو صغرى فإن البيع يكـون بـين   الرجعي وب

غرباء وليس بين الزوجين إذ بوقوع البينونة تصبح الزوجة غريبة عن زوجها أما إذا تم البيـع  

بعد الطالق الرجعي وقبل انقضاء العدة فإن العالقة الزوجية تكون قائمة ويجوز للزوج مراجعة 

                                     
   .534السنهوري عبد الرزاق، المرجع السابق، ص  )(1
  .422زكي، جمال الدين، الوجيز في الحقوق العينية األصلية، المرجع السابق، ص )(2

   -:من مشروع القانون المدني الفلسطيني على 1074نصت المادة   

  : ال يجوز األخذ بالشفعة. 1

  . في البيع بالمزاد العلني وفقاً للقانون. أ

ن أو بين األقارب حتى الدرجة الرابعة أو بين األصهار حتى الرجة إذا وقع البيع بين الفروع واألصول أو بين الزوجي. ب

  . الثانية

  . إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة أو للمنفعة العامة. ج

  . إذا كان العقار تجري قسمته وفقاً للقانون. د

  .  ال شفعة في الوقف وال له إال لمسوغ قانوني. 2



 40

لمته فال تجوز الشفعة فقد يتم البيع إرضاء للزوجة قبل مراجعتها وهي لم تـزل فـي   زوجته بك

    )1(عصمته مثالً

وال تجوز الشفعة في البيع المبرم بين الزوجين ولو كان معلق على شرط واقف أو فاسخ 

ة حتى إن توفيت الزوجة قبل أن يتحقق الشرط الواقف إذ يعتبر عقد البيع من عناصر الذمة المالي

فتنتقل إلى ورثتها ويجب لعدم جواز الشفعة في البيع المبرم بين الزوجين أن يكون جدياً فإن كان 

  . صورياً وتمكن الشفيع من إثبات الصورية انتفى المانع حين ذلك

فـي قرارهـا    التمييـز األردنيـة   قد قضـت محكمـة   أما عن الطالق بين الزوجين ف

هـذه المحكمـة أن الطـالق    على ما جرى به قضـاء   فقه الحنفيةبان المقرر في ) 31/91(رقم

إال بانقضاء العدة ويحـق   هالرجعي ال يغير شيئاً من أحكام الزوجية فهو ال يزيل الملك وال يرفع

  )2(.للزوجة المطلقة أن تقيم في مسكن الزوجية الذي كانت تقيم فيه حتى تنتهي عدتها الشرعية

دة المذكورة سابقاً في الفـرع األول باسـتثناء   علماً بأنه قد نص على هذا المانع في الما

  . نص المجلة كما يتضح من أحكامها أنها لم تضع مثل هذه الموانع

  بين األقارب حتى الدرجة الرابعةالبيع  :المسألة الثالثة

كذلك ال تجوز الشفعة في البيع الواقع بين المالك وأحد من أقاربه حتى الدرجة الرابعـة  

من قانون المـدني المصـري   ) 36(في المادة  اًابة فقد كان النص واضحوفي حساب درجة القر

 وداً من الفرع لألصل المشترك ثم النـزول مـن  عوعند حساب درجة القرابة نعد الدرجات ص(

  .)3( )ا عدا األصل المشترك يعتبر درجةإلى الفرع األخر وكل فرع م األصل

ألخيه من الدرجة الثانيـة إذ أن   إن األخ يعتبر"السنهوري  كتب المرحوموفي شرح ذلك 

األصل المشترك في األخوين هو األب فيحسب األخ درجة ومنه تصعد إلى األب وهو األصـل  

                                     
  . 204، ص2004، الطبعة األولى، القاهرة، المكتب الجامعي الحديث، الشفعة والتحيل إلسقاطهاور، طلبة، أن )(1
  .  520، ص 1995، الطبعة األولى، دار محمود للنشر والتوزيع،الملكية وأسباب كسبهاالعمروسي، أنور،  )(2
  .114، المرجع السابق، صالوجيز في الحقوق العينية األصليةشنب، محمد لبيب،  )3(



 41

المشترك فال يحسب ثم تنزل من األب إلى األخ اآلخر فيحسب هذا أيضاً درجة فهاتان درجتـان  

  . "ويكون البيع الصادر من األخ ألخته أو ألخيه بيع ال تجوز الشفعة

ويعتبر العم بالنسبة ألبن أخيه في الدرجة الثالثة إذا أن األصل المشترك هو الجـد فـال   

يحسب ثم تنزل من الجد إلى ابن األخ درجتين األخ درجة والبنه درجة ثانية فيكـون مجمـوع   

الدرجات ثالثة ومثل ذلك عن العمة والخال والخالة ويكون البيع الصادر من العم أو العمـة أو  

الخالة البن أخيه أو البن أخيها أو البن أخته أو البن أختها بيعاً واقعـاً بـين أقـارب     الخال أو

  .    الدرجة الثالثة فال تجوز فيه الشفعة

وكذلك ال تجوز الشفعة في البيع الصادر من ابن األخ للعمة والبن األخـت لخالـه ألن   

بة إلى ابن عمه من الدرجة الرابعـة  درجة القرابة من الدرجة الثالثة ويعتبر كذلك ابن العم بالنس

إذ أن األصل المشترك بينهما هو الجد فتصعد من ابن العم إلى الجد بدرجتين وال يحسب الجـد  

ثم تنزل من الجد إلى ابن العم اآلخر بدرجتين فيكون المجموع أربعاً فيكون البيع الصـادر مـن   

 نقـول وكذلك بعة وال تجوز فيه الشفعة، لراابن العم إلى ابن عمه بيعاً واقع بين أقارب الدرجة ا

عن بنت العم وابن العمة وابن الخال وبنت الخال وابن الخالة وبنت الخالة كل هـؤالء أقـارب   

وهذا ما عليه الوضع أيضاً في القانون المدني األردني سـنداً ألحكـام   . " )1(حتى الدرجة الرابعة

  )2(/344/77ردنية رقم منه والذي يؤكده قرار محكمة التمييز األ 35المادة 

  البيع ألقارب المصاهرة: الرابعةالمسألة 

بموجـب   كل من القانون المدني المصري كذلك قررت ذات النصوص الواردة سابقاً في

 "ال يجوز األخذ بالشفعة إذا وقع البيع بين األصـهار لغايـة الدرجـة الثانيـة     " ب /939المادة 

عمـال   فعة بين أقارب المصاهرة حتى الدرجـة الثانيـة  األردني عدم جواز الشالقانون المدني و

إذا وقع البيع بين األصول والفروع أو بين الزوجين أو األقارب حتى "  2/ 1161بأحكام المادة 

                                     
  .  536السنهوري، عبد الرزاق المرجع السابق، ص  )(1
  . 166، ص 1978مجلة نقابة المحامين األردنيين،  )(2



 42

) 1958(لسـنة ) 51(وكذلك القانون رقـم  "الدرجة الرابعة أو بين األصهار حتى الدرجة الثانية 

 لمنقولة وهو المطبق في فلسطين نص علـى ذات القيـد  المعدل لألحكام المتعلقة باألموال غير ا

القانون المـدني األردنـي     1161ب وهو ذات النص الوارد في المادة /3بموجب أحكام المادة 

  . المشار إليه أعاله 

وبذلك فإن الشفعة ال تجوز في البيع الذي يتم بين الزوج ووالد زوجته إذ تكون قرابتـه  

لى كذلك ال تجوز الشفعة بالبيع الذي يتم بين الزوج وأخ الزوجة أو بالنسبة لهما من الدرجة األو

أخت الزوجة وتكون القرابة بالنسبة ألي منهما في الدرجة الثانية وكذلك في الصور المعاكسـة  

في البيع الذي يتم بين الزوجة ووالد الزوج أو والدته والبيع الذي يتم بين الزوجة وأخ الزوج أو 

  )1( .أخته

ن من بين المشترين أحد مما تم ذكرهم وكان العقار المبيع غير قابل للتجزئة فإن فإذا كا

الشفعة ال تجوز بالنسبة لجميع المشترين أما إذا كان العقار قابالً للتجزئة فـإن الشـفعة تجـوز    

هذا حسبما قررت محكمـة الـنقض فـي    . بالنسبة لحصة من لم يتحقق له مانع من هذه الموانع

  )2( 9/2/95بتاريخ  1/97قرارها رقم 

ت فهنا اختل. أما التساؤل الذي يدور هل تنقضي قرابة المصاهرة بعد وفاة أحد الزوجين؟

االتجاهات في اإلجابة على هذا التساؤل فمنهم من يرى انتقاء قرابـة المصـاهرة بوفـاة أحـد     

فيع الحق في الشفعة ما إذا كان للشا"الزوجين وحينها فإن الشفعة ال تجوز إذا تم البيع قبل الوفاة 

فـال يكـون   ،أو عدم أحقيته في ذلك بوقت إبرام العقد فإن قرابة المصاهرة قائمة في هذا الوقت 

للشفيع حق في الشفعة لو حدثت الوفاة بعد ذلك أما إذا تم البيع بعد الوفاة فإن قرابة المصـاهرة  

ة باعتبار أن رابطة القرابة تكون قد انقضت في هذا الوقت وبالتالي يثبت للشفيع الحق في الشفع

                                     
  . 536السنهوري، الوسيط، أسباب كسب الملكية، المرجع السابق، ص  )(1
  . 161عبد الحميد الشواربي، الشفعة والقسمة، المرجع السابق، ص  )(2



 43

مبنية على رابطة الزواج ال على رابطة المصاهرة وهو الرأي القضائي الذي أخذت به محكمـة  

)1("النقض في العديد من قراراته
.    

  المزاد العلنيالبيع بطرق : المسألة الخامسة

ـ ) 1161(من القانون المدني المصري والمادة ) 939(نصت المادة  دني من القانون الم

المعدل لألحكام المتعلقة باألموال  1998لسنة ) 51(من القانون رقم) 3(فقرة ) 2(األردني والمادة

منقولة المعمول به في فلسطين على عدم جواز الشفعة في البيع الذي يتم بطريق المـزاد  غير ال

  . العلني

متاحـاً   والسبب في ذلك االستثناء أن البيع الذي يجري على هذا النحو يكـون المجـال  

للشفيع إذا ما أراد أخذ العقار في أن يدخل في المزاد باإلضافة إلى أن هذا البيع يحقق مصـلحة  

 )2(في القانون األردني) دائرة األجراء(البائع بحيث يستطيع بيع عقاره بيعا قضائيا بطريق التنفيذ 

) لسـنة  8(لجديـد رقـم   والتي سميت لدينا في فلسطين بدائرة التنفيذ حسب أحكام قانون التنفيذ ا

2005 .  

حصرها فقد يباع العقار للشخص المفلس أو  يصعبوأسباب البيع بالمزاد العلني متعددة 

  . عديم األهلية أو عقار الغائب وكذلك بيع العقار في إزالة الشيوع لعدم إمكانية قسمة هذا العقار

يتحصل بالنداء إذ فيهـا   ويقصد بهذا البيع هو البيع الذي تجري فيه المزايدة العلنية آلت

يتمكن الشفيع من الدخول لالشتراك في هذه المزايدة أما إن كانت المزايدة مثالً بطريق الظـرف  

ة النتفاء العالنية به وعدم استطاعة يالمختوم فال ينطبق عليها هذا الحكم ألنها ليست مزايدة حقيق

  . يع أن يدفع أعلى منهالشفيع معرفة ما إذا كان السعر المدفوع فيها لو كان يستط

                                     
 185فعة والصورية ، المرجع السابق  ص عبد التواب معوض ، الش )1(
 .58القالب، سليمان خليف، الشفعة في القانون المدني األردني، المرجع السابق، ص )2(



 44

فإنه ال يمنع من ) ال قضائياً وال إدارياً(أما بخصوص البيع الذي يجريه األشخاص بالمزاد العلني 

  )1( .الشفعة

  لعقار محل عبادةالبيع لجعل ا: المسألة السادسة

) 2(من المدني األردني والمادة ) 1161(مدني مصري والمادة ج /  )939(تنص المادة 

منقولة علـى  الالمتعلق باألحكام المتعلقة باألموال غير  1958لسنة ) 51(قانون رقم  من) 4(فقرة

  . عدم جواز األخذ بالشفعة إذا كان العقار قد بيع ليجعل محالً للعبادة أو ليلحق بمحل عبادة

أن العقار يخرج من دائرة التعامل إذا قصد ببيعه أن يكون محالً "وقد عنى القانون بذلك 

يا كانت تلك العبادة فال يجوز فيه الشفعة إذا خصص إلقامة مسجد للمسلمين أو كنيسـة  للعبادة أ

التي يعتبرها اإلسالم باعتبار المعتنقين لها مـن غيـر    ناتناأو معبد لليهود وهذه الدي نللمسيحيي

 التـي ال  اتإما دور العبـادة للـديان  . المسلمين أهل الكتاب وذلك باعتبار أن اإلسالم دين الدولة

يقرها اإلسالم فأنها تخرج عن نطاق القيد ويجوز أخذها بالشفعة كمعابد البوذيين وغيـرهم مـن   

  . )2("أهل الشرك

وال يسوغ القول هنا بأن النص المطلق يجري على إطالقه وبالتالي تكون الشفعة غيـر  

ألول يختلف مع جائزة إذا كان العقار قد بيع يجعل محالً للعبادة دون تحديد تلك العبادة ألن هذا ا

   )3(.دين الدولة وبالتالي في ذلك مخالفة للنظام العام مع قواعد الشريعة اإلسالمية أو النظام العام

ويجب لعدم جواز الشفعة أن يخصص العقار للعبادة المتعارف عليها فيما ذلـك إقامـة   

ن البيع إقامـة  فإذا تضمن العقد أن الغرض م. الشعائر الدينية فال يكفي أن يخصص ألعمال البر

                                     
  .  86الشواربي، عبد الحميد، الشفعة والقسمة، المرجع السابق، ص  )(1
لشفعة علما وعمال ، المرجع السـابق  وسعد نبيل ، ا.366انظر البدراوي، عبد المنعم، حق الملكية، المرجع السابق، ص )2(

  52ص 
  .  37، ص 1994، الطبعة األولى، عمان، المكتبة الوطنية، الخالصة الجلية في أحكام الشفعة واألولويةعباسي، جالل، )(3



 45

مستشفى خيري ومدرسة لتحفيظ القرآن الكريم فإن الشفعة تجوز حتى لو أضيفت لـذلك إقامـة   

  ) 1(.مكان للصالة وال يعتبر البيع وارداً على محل عبادة

  وز للوقف أن يأخذ بالشفعةجال ي: المسألة السابعة

وال يوجد مثـل  ) 939( أما عن هذا القيد فقد أنفرد به القانون المدني المصري في المادة

المعدل لألحكام المتعلقة  1998لسنة ) 051هذا النص في القانون المدني األردني أو القانون رقم 

باألموال غير المنقولة مما يعني خلو التشريع األردني من ذلك إال أن كان ذلـك موجـوداً فـي    

لعـدم وضـوح أحكـام     قانون األوقاف أو قانون األراضي  الموقوفة وخال التشريع في فلسطين

األخذ بالشفعة وتناثرها أصالً في فلسطين الختالف التشريعات المطبقة فتارة تطبق المجلة وتارة 

المعـدل   1958لسـنة  ) 51(وتارة قانون رقم  1852لسنة ) 42(قانون األراضي العثماني رقم 

   .)2(لألحكام المتعلقة باألموال الغير منقولة

التي تمنع من الشفعة في القانون المصـري مثـل تجـاوز    وهناك بعض القيود المتعلقة 

  . الشفعة للملكية والبيع لمؤسسة اإلسكان في القانون األردني

  شروط المال المشفوع فيه : المطلب الثاني

  ان يكون المبيع عقاراً: ع األولالفر

 بحيـزه منه بأنه كل شيء مستقر  82/1عرف القانون المني المصري العقار في المادة 

  . فهو عقار وكل ما عدا ذلك فهو منقول تهابت فيه ال يمكن نقله منه دون تلف أو تغير هيئث

"  تهأو تغيير هيئ" التي أضافها المدني األردني في قوله  عبارةوال يختلف التعريفان إال بال

ثابت فيه ال يمكن نقلـه منـه    بحيزهفالعقار بطبيعته حسب التعريف السابق هو كل شيء مستقر 

يمكن نقله منه دون تلف أو تغير هيئته وفـق  لتعريف المصري لهذا العقار أو ال تلف وفقاً ل دون

                                     
  .  109سعد، نبيل إبراهيم، الشفعة علماً وعمالً، المرجع السابق، ص  )(1
  .264لمرجع السابق، صحسين، محمد عبد الظاهر، حق الملكية، ا.)2(



 46

التعريف األردني سواء كان هذا االستقرار بفعل الطبيعة كاألرض أو بفعل اإلنسـان كالمبـاني   

  . )1(والمغروسات

قـار  إما بالنسبة للعقار بالتخصيص فهو منقول في أصله وبطبيعته وقد ورد تعريف الع

يعتبر عقاراً بالتخصيص المنقول الـذي يضـعه   "قولها بمدني أردني  59بالتخصيص في المادة 

  ". مالكه في عقار له رصيداً على خدمة هذا العقار واستغالله

فإذا بيع العقار طبيعة نشأ حق األخذ بالشفعة متى توافرت شروطه وكذلك إذا بيع مع هو 

منقول  أو عقار حسب حالته الفعلية وقت البيع وإنما وفقاً مرصود لخدمته، وال تحدد صفة البيع ك

لمحل العقد الذي اتفق عليه وفقاً لما اتجهت إليه إرادة المتعاقدين وبـذلك فـإن شـراء أشـجار     

لمزرعة بغرض قطعها واالستفادة من أخشابها هو بيع لمنقول أو كمن تعهد بشراء المبنى لغايات 

رض القائم عليها بغير شراء لمنقول أيضاً وال تجوز الشـفعة  هدمه وتملك أنقاضه دون تملك األ

  . )2(في كال المثالين

وقد اتضح من خالل تعريف المدني المصري للشفعة بأنها ال تجوز إال في العقار وفقـاً  

يشترط فـي  " على أنه  1156منه أما في المدني األردني فقد نصت المادة  – 935لنص المادة 

فهل أجاز المشرع األردني ". الشفعة إن يكون المبيع عقاراً مملوكاً أو منقوالًالبيع الذي تثبت فيه 

  الشفعة في المنقول؟ 

 1150لإلجابة على ذلك وبدراسة متأنية للنصوص الواردة في هـذا القـانون فالمـادة    

حق تملك العقار المبيع أو بعضه ولو جبراً على المشتري بما قام عليه مـن  "عرفت الشفعة بأنها 

  ". لثمن النفقاتا

يتضح من خالل التعريف أن الشفعة ال ترد إال على عقار ومن خالل التدقيق فـي كـل   

المواد المتعلقة بالشفعة في المدني األردني سواء من حيث الشروط أو اآلثار ال نجد ما يشير إلى 

                                     
  .64القالب، سليمان خليف، الشفعة في القانون المدني األردني، المرجع السابق، ص )1(
  .412خطاب طلبه ومحمود ناصر الدين، الحقوق العينية األصلية وحق الملكية، المرجع السابق، ص )2(



 47

ان وقضـاء علـى    فقهـا لذلك استقر االجتهاد  1156إجازتها في المنقول سوى في نص المادة 

ة إنما يعتبر سهواً ألن القـول بغيـر   قعقار وان ما ورد في المادة السابالإال في ال تجوز الشفعة 

عد شراء وبالتالي ملك المنقول بالشفعة ال يذلك يعني ضمن مفهوم المخالفة لنص هذه المادة أن ت

في تعريف  ، ويؤيد ذلك ما ورد لمشرع ذلكاال يثبت فيه خيار الرؤية والعيب للشفيع فهل قصد 

مـن القـانون    1150القانون للشفعة على أنها حق تملك العقار المبيع  كما ورد في بنص المادة 

هي حق تملك العقار المبيع أو بعضه ولو جبرا على المشتري بما قام عليه من " المدني األردني 

ع يوفي بالغرض ، األمر الذي يقطع الشك باليقين باعتبار أن التعريف جامع مان"الثمن والنفقات 

  .المقصود 

ز الشفعة في المنقول وفقاً لمفهوم المخالفة لهـذا الـنص أنـه إذا    اجوبوكذلك إن القول 

  . استحق المنقول بعد أخذه بالشفعة ال يجوز للشفيع أن يرجع بالثمن الذي أداه على من قبضه منه

لو وقف  جميع تصرفات المشتري حتى ضأنه للشفيع أن ينق 1167وكذلك نصت المادة 

العقار المشفوع أو جعله محالً للعبادة وال يسري في حقه أي رهن  رسمي أو حق امتياز رتبـه  

كان تم بعد إقامة الدعوى وتبقى للدائنين حقوقهم علـى ثمـن    إنالمشتري على العقار المشفوع 

قـاً  العقار فإذا سلمنا بشفعة المنقول يكون ليس من حق الشفيع نقض جميع تصرفات المشتري وف

  . لهذا النص

قد أفرز وسيلة للشريك في المنقول حق استرداد حصته  القانون المدني المصري إال أن 

 فـي للشـريك  " بقولها 833نظمه المشرع المصري في المادة  والذيالتي يبيعها شريكه ألجنبي 

ها شريك باع التييسترد قبل القسمة الحصة الشائعة  أنالمجموع من المال  في أوالمنقول الشائع 

مـن تـاريخ    أوغيره الجنبى بطريق الممارسة ، وذلك خالل ثالثين يوما من تاريخ علمه بالبيع 

كل من البائع والمشترى ويحـل المسـترد محـل     إلىيوجه  بإعالنبه ، ويتم االسترداد  إعالنه

تعـدد المسـتردون    وإذا،  أنفقههو عوضه عن كل ما  إذاجميع حقوقه والتزاماته  فيالمشترى 

  . "يسترد بنسبة حصته  إنفلكل منهم 



 48

  المشفوع فيه للتجزئةعدم قابلية : الفرع الثاني

من قواعد نظام الشفعة عدم جواز تجزئة الشفعة ويقصد بذلك أنه إذا أراد الشفيع األخـذ  

بالشفعة فعليه أن يطلب أخذ العقار المبيع كله وليس له أن يأخذ جزءاً منه ويترك الباقي والحكمة 

أن التجزئة تفريق للصفقة على المشتري وإضرار به والقاعدة أنه ال ضـرر   ،واضحة في ذلك

وما دام األمر كذلك فإن هذا المبدأ يفترض إننا بصدد صفقة واحدة ويجب إال نفرقها  .وال ضرار

على المشتري وبذلك إذا كنا بصدد عدة صفقات مختلفة فال مجال إلثارة عدم جـواز التجزئـة   

   .أو أكثر فرق بين ما إذا كان المبيع عقاراً واحداًولتوضيح ذلك سن

 إذا كان المبيع عقاراً واحداً: ىالمسألة األول

كـون واحـدة   تإذا كان المبيع عقاراً واحداً وبيع لمشتر واحد بنفس العقد فإن الصـفقة  

يـع العقـار   وبالتالي ال يجوز للشفيع أال أخذ العقار كله أو تركه كله تفادياً للتجزئة، وكذلك إذا ب

لعدة مشترين على الشيوع فال يجوز للمشتري أن يطلب حصة أحدهم دون الباقين ألن  الصـفقة  

واحدة وال يجوز تفريقها، أما إذا بيع لعدة مشترين وكان قد حدد لكل منهم جـزءاً مفـرزاً مـن    

لبه األخـذ  العقار في عقد البيع الذي أبرم إننا نكون أمام بيوع متعددة ويكون للشفيع إن يقصر ط

  . )1(بالشفعة على نصيب أحد الشركاء دون اآلخرين

  العقارات المبيعة منفصلة لكنها مخصصة لغرض واحد :المسالة الثانية

ير متالصقة  ولكن المشتري قد اشـتراها لتحقـق   د تكون العقارات المبيعة منفصلة غق

واحدة مدرسة والثانية  قطعتي أرض ليقيم علىكأن يشتري غرض معين ال يتحقق إال بها جميعاً 

في هذه األحوال ال يجوز . ملعب أو يبني على أحدهما مصنعاً ويزرع الثانية لتمده في المحصول

  . )2(للشفيع أن يطلب الشفعة في أحد العقارين دون اآلخر ألن في التجزئة ضرر على المشتري

                                     
  .183سابق، صسليم، محي الدين إبراهيم، الحقوق العينية، الجزء األول، المرجع ال )1(
  .18هرجه، مصطفى مجدي، الشفعة، المرجع السابق، ص )2(



 49

منفصلة ومخصصة  ويالحظ أن التزام الشفيع بأخذ العقارات المتعددة إذا كانت متصلة أو

ولكن ما الحكـم  . شروط الشفعة قد توافرت بالنسبة لهذه العقارات كلها أن لغرض واحد يفترض

جانـب انـه    ىاختلف الفقة في هذه المسألة فرأ. لو توافرت بالنسبة لبعضها دون البعض اآلخر

لعقارات التي لو إن يأخذ بالشفعة في ا )1(ليس للشفيع أن يأخذ بالشفعة في أي منها فهو ال يستطيع

كما أنه ال يستطيع أن يطلب الشفعة فـي العقـارات المتـوافرة     ،تتوافر فيه الشروط لهذا السبب

ورأى فريق آخر أن للمشتري ان يجبر الشـفيع   ،الشروط فقط ألن في ذلك تجزئة وهذا ال يجوز

  . م الإذا أراد األخذ بالشفعة أن يأخذ في كل العقارات سواء ما توافرت فيه الشروط أ

ما توافرت فيه الشروط أمر مفهوم مبرر أما على هذا الرأي أن أخذ الشفيع ب أخذ  أنهإال

ما لم تتوافر فيه الشروط فكيف يتم ذلك وبأي مسوغ لذا استقر هذا الرأي على أن الشفيع مخيـر  

قـة  أميل للرأي األول كونـه أكثـر د  وفي هذه الحالة بين أن يأخذ كل العقارات أو يتركها كلها 

   .وعدالة

  العقارات المبيعة منفصلة وال يجمع بينها وحدة غرض :المسألة الثالثة

الحالة للشفيع أن يأخذ العقارات كلها بالشفعة ما دامت الشروط متوفرة بالنسـبة   هذهفي 

لها كلها أو يستطيع أن يأخذ بعضها دون اآلخر ألنه ليس في ذلك تفريق للصفقة فهي متفرقة من 

ذا توافرات الشروط لبعض العقارات المبيعة دون  البعض اآلخر فإن الشـفيع لـن   أما إ. األصل

  . )2(يستطيع أن يأخذ بالشفعة إال ما توافرت بشأنها الشروط

  شروط الشفيع :الثالث المطلب 

باإلضافة لتوافر الشروط التي تم بحثها في المطلب الخاص من البيوع التـي ال تجـوز   

أن ال يكون الشفيع ممنوعاً من شراء العقـار وكـذلك أن ال يكـون    فيها الشفعة من أنه يشترط 

                                     
الشفعة ال تقبل التجزئة فليس للشفيع أن يأخذ بعض العقـار  : من مشروع القانون المدني الفلسطيني 1073تنص المادة  )(1

  .  الباقي جبراً على المشتري إال إذا تعدد المشترون واتحد البائع فللشفيع أن يأخذ نصيب بعضهم ويترك
  .103، ص2006، مركز جامعة القاهرة للتعليم المفتوح، حق الملكيةجبر، سعيد، )2(



 50

ي أن نشير إلى شرطين نبحثهما في مسألتين نفرد المسـألة األولـى   بقالشفيع وقفاً وقد بينا ذلك 

   .لتوافر سبب الشفعة وقت صدور البيع وفي المسألة الثانية بقاء السبب قائماً حتى تمام البيع

  الشفعة وقت صدور البيع توافر سبب :الفرع األول 

حتى يجوز للشفيع المطالبة بالشفعة يجب أن يكون سببها قائماً ومتوافراً فيه وذلك وقـت  

ويترتب على ذلك أن الحق الذي يستند إليه الشفيع في طلبه للشـفعة   ،صدور البيع المشفوع فيه

ن يتوافر سبب الشفعة المدني المصري يجب أ القانون ففي. وقت إبرام البيع يجب أن يكون قائماً

علماً بأنه في  ،سواء أكان ملكية مفرزة أو ملكية شائعة أو ملكية رقبة أو حق انتفاع أو حق حكر

ووفقاً لتقسيم األراضي فهي على خمسة  ،األراضي الملكدني األردني ال تجوز الشفعة إال في الم

  .مواتمتروكة،  أنواع، ملك، أميرية، موقوفة،

على تقسـيم  ) 1953(لسنه ) 49(من قانون األراضي األردني رقم  )1(لقد نصت المادة 

صدور األراضي داخل المملكة األردنية الهاشمية على أنواع خمسة وتم تعريف هذه األنواع بعد 

وهي كمـا   .29/9/1953الصادر عن الديوان الخاص بتفسير القوانين بتاريخ ) 11(القرار رقم 

   :يلي

تعود رقبتها أي ذاتها إلى صاحبها وهي كافـة األراضـي   هي التي  :األراضي المملوكة .1

  . التي تقع داخل حدود البلديات

زينة والتـي يجـري تحويلهـا    خوهي التي تعود رقبتها أي ذاتها لل :األراضي األميرية .2

 . وتفويضها من قبل الحكومة

ها وقفاً صحيحاً تصبح رقبتها وحقوق التصـرف بهـا   فوهي بعد وق :األراضي الموقوفة .3

 . ئدة لجهة الوقف ووفقاً لشرط الواقفعا



 51

أي األراضي الخالية والتي  فلح وال تزرعتوهي األراضي التي ال  :تروكةاألراضي الم .4

حد ولم تخصص ألهالي القرى لبعدها عنها بحيث ال يسمع فيها ضجة الرجـل  ليست أل

 . الجهوري الصوت

النـاس أو ألهـالي    امةوهي األراضي التي ترك حق االنتفاع بها لع :األراضي الموات .5

  .ائدة للخزينةالقرية وتكون ع

ألحكام المدني ومجلة األحكـام العدليـة إال فـي األراضـي      وفقاوان الشفعة ال تكون 

  ).  58(لسنة ) 51(كما نص قانون التصرف باألموال غير المنقولة رقم  .المملوكة

تكون وفاة المورث قبل فإذا كان الشفيع قد كسب طلب األخذ بالشفعة بالميراث فيجب أن 

البيع، وإذا كان كسب هذا بسبب تصرف قانوني فيجب أن تكون وفاة المورث قبـل البيـع، وإذا   

كان كسب هذا بسبب تصرف قانوني فيجب أن يكون هذا التصرف القانوني مسجالً قبـل البيـع   

فهذا الحق ال يثبت  ،كون دائماً حقاً عينياً عقارياًيوذلك بسبب أن الحق الذي يشفع الشفيع بموجبه 

للشفيع إال بالتسجيل ومن وقت التسجيل فإن كان العقد الذي تلقى به الشفيع هذا الحق غير مسجل 

  . )1(قبل البيع فال يجوز للشفيع أن يطلب الشفعة

وكان هناك رأي يذهب على أن نقل الملكية في عقد بيع العقار غير المسجل يكون معلقاً 

فإن تم التسجيل ارتد أثره إلى وقت إبـرام العقـد حيـث يعتبـر     على شرط واقف هو التسجيل 

وبناء عليه فإنه يجوز للشفيع الذي لم يسجل عقده أن يطلـب الشـفعة   عقار المشتري مالكاً هذا ال

لـرأي رفضـه   اإال أن هـذا   ،ألنه إذا سجل عقده بعد ذلك اعتبر مالكاً من وقت إبرام هذا لعقد

فال يجوز للشفيع أن يطلب  ،على أنه ليس للتسجيل أثر رجعي هور الفقهاء كما استقر القضاءمج

وبهذا الخصوص قـررت محكمـة    ،الشفعة إذا كان عقده غير مسجل ولو قام بالتسجيل بعد ذلك

أن الحكم الذي قضى برفض دعـوى الشـفعة   " 112/255/40النقض المصرية في قرارها رقم 

                                     
  .312باشا، محمد كامل مرسي، الحقوق العينية األصلية، المرجع السابق، ص)1(



 52

بها يوم اشتراها بل من تـاريخ تسـجيل عقـد    بناء على أن الشفيع لم يكن مالكاً للعين المشفوع 

  ".الشراء ال يكون مخالفاً للقانون في قضية األثر الرجعي للتسجيل

وال يكفي أن يكون عقد الشفيع مسجالً قبل تسجيل البيع المشفوع فيه بل يجب أن يكـون  

الكـاً للحـق   عقداً مسجالً قبل انعقاد البيع، ذلك أنه يشترط لجواز طلب الشفعة أن يكون الشفيع م

الذي يشفع به وقت البيع ويجب أن يكون التسجيل قد تم قبل هذا الوقت وال يشترط في المشتري 

  .المشفوع فيه أن يكون قد تملك الحق المشفوع فيه

 ،وبذلك يتبين أنه ال يلزم لجواز الشفعة أن يكون البناء تابعاً لألرض التي يقـوم عليهـا  

أن يشفع في العقار المجاور، وبناء عليـه   ،التي يقوم عليهافيجوز لمن يملك البناء دون األرض 

ب الشفعة بصـفته  بفإن المشتري الذي يبني على األرض المبيعة قبل أن يسجل عقده يقوم به س

جاراً مالكاً للبناء، رغم أن ملكية األرض ما تزال للبائع بسبب عدم التسجيل، أما بـائع العقـار   

ن يطلب الشفعة بوصفه جاراً مالكاً للعقار ألنه يظل مالكاً رغـم  فيجوز له قبل تسجيل عقد البيع أ

  .البيع إلى أن يتم التسجيل

يجـب  " وفي صدد وقت ملكية الشفيع للعقار فقد قررت محكمة النقض المصرية بقولهـا 

ب الشفعة أي وقت انعقاد بيع العقار الـذي  بثبوت ملكية الشفيع للعقار الذي يشفع به وقت قيام س

وال عبرة بتاريخ تسجيل هذا البيع ألن حق الشفعة يتولد عن عقد البيع ولم لـم يكـن    يشفع فيه،

مسجالً، وإذا كان الحكم المطعون فيه قد قضى برفض دفاع المشتري المؤسس على أن الشفيع لم 

يكن مالكاً لم يشفع به وقت حصول البيع سبب الشفعة أقام قضاءه على أن عقد شـراء الشـفيع   

فع بها أسبق في التسجيل على تاريخ تسجيل عقد بيع األطيان التي يشفع بها فإنه لألرض التي يش

   )1( .يكون قد خالف القانون

                                     
عن عبـد التـواب    321، ص 1986ق، مجموعة أحكام النقص، المكتب الفني،  – 624/12/54نقض مدني مصري  )1(

   29لشفعة والصورية ، ص معوض ، ا



 53

هذا بطبيعة الحال ما عليه الوضع في القانون المدني المصري، أما في القانون المـدني  

يع العقـار  األردني فإن الشرط األساسي للمطالبة بالشفعة أن يكون الشفيع مالكاً لحصصه وقت ب

المشفوع، ويجب أن تكون ملكيته نهائية وأن تبقى كذلك حتى يتملك العقار المشفوع به قضاء أو 

  .)1(فإذا زالت ملكيته قبل ذلك سقط حقه بالشفعة ،رضاء

مدني أردني بقولها يشترط في العقار المشفوع بـه أن   1157وهذا ما نصت عليه المادة 

  .قار المشفوعيكون مملوكاً للشفيع وقت شراء الع

إال أنه يجب أن نوضح أن أحكام الشفعة في المدني األردني ال تنطبـق علـى األبنيـة    

إال أن القـانون المـدني    ،والعبرة بملكيـة األرض  ،المقامة والطبقات وإنما على األراضي فقط

المصري اختلف بعد ذلك فانطبق األمر فيه على األراضي واألبنية، خاصة أنه ال يوجـد فـي   

  .تشريع خاص بتمليك الطوابق والشقق كما هو الحال في األردن وفلسطينمصر 

  بقاء السبب قائماً حتى تمام البيع: الفرع الثاني

ال يكفي لجواز الشفعة أن يتوافر للشفيع سبب وقت صدور البيع المشفوع فيه موضـوع  

م األخذ بالشفعة قضاء الشفعة، وباإلضافة لذلك يجب أن يبقى هذا السبب قائماً وموجوداً إلى أن يت

بحكم يصدر لمصلحة الشفيع أو رضاء بتسليم المشتري بالشفعة وبعد ذلـك ال يهـم أن يـزول    

  .السبب ألنه إذا حكم بالشفعة قضاء أو سلم بها المشتري رضاء يتملك الشفيع العقار المشفوع فيه

يبقى قائماً إلى  واستناداً لذلك فإن الحق الذي يستند إليه الشفيع في طلب الشفعة يجب أن

  .)2(وقت تمام األخذ بالشفعة

ليه في هذا الطلب تصرفاً ناقالً للملكيـة  طالب الشفعة في الحق الذي يستند إفإذا تصرف 

قبل تمام األخذ بالشفعة سقط حقه فيها لزوال سببها، ومثال ذلك أن يطلب الشفعة بصـفته جـاراً   

                                     
  .88العبيدي، علي، الحقوق العينية األصلية، المرجع السابق، ص  )1(
  .149األهواني، حسام الدين، الحقوق العينية األصلية، المرجع السابق، ص )2(



 54

ي يشفع به تصرفاً ناقالً للملكية كأن يبيعـه أو  مالكاً ثم تصرف أثناء نظر الدعوى في العقار الذ

أما لو حكم بالشفعة أو سلم بها المشـتري قبـل    يهبه أو يوقفه فال يجوز حينئذ الحكم له بالشفعة

وقوع القسمة فال تؤثر على حق الشفيع بعد ذلك أن يختص بجزء مفرز من العقـار الشـائع ال   

  .بيعميالصق العقار ال

 ،جار مالك على الشيوع ثم وقعت القسمة قبل تمام األخذ بالشفعةوكذلك إذا طلب الشفعة 

فاختص بجزء مفرز من العقار الشائع ال يالصق العقار المبيع يسقط حقه بالشفعة لزوال السبب 

  .وهو الجوار

أما لو حكم بالشفعة أو سلم بها المشتري قبل وقوع القسمة فال تؤثر على حق الشفيع بعد 

  . )1(بيعمرز من العقار الشائع ال يالصق العقار الذلك أن يختص بجزء مف

والمالك تحت شرط فاسخ تتوافر له الملكية ولكن زوالها يكون معلقاً على الشـرط فـإذا   

ومن ثم  صارت الملكية باتة تحقق الشرط زالت الملكية واعتبرت كان لم تكن وإذا تخلف الشرط

أو تسليم المشتري بهـا   قبل الحكم بالشفعة فان تحقق الشرط يجوز لهذا المالك أن يطلب الشفعة

وإذا تحقق الشرط بعد تمام األخذ بالشفعة فال يكون لزوال ملكيته أثر على حقـه   فيهاسقط حقه 

  . )2(في الشفعة

أما المالك تحت شرط واقف فال تتوافر له الملكية ولكن وجودها يتعلق بتحقـق الشـرط   

ال ملكيه، كما ال يجو له إذا تحقـق الشـرط بعـد    فان تحقق وجدت الملكية وإذا تخلف الشرط ف

صدور البيع فتوفرت له الملكية أن يطلب الشفعة على أساس انه بموجب األثر الرجعي للشـرط  

   .  وقت صدور البيع علماً بأن فكرة األثر الرجعي ال تنطبق في الشفعةيعتبر مالكاً 

                                     
  .322كركبي مروان وسامي منصور، الحقوق العينية العقارية األصلية، المرجع السابق، ص )1(
  .165اء حلمي، حق الملكية، الجزء األول، المرجع السابق، صأبو جميل، وف )2(



 55

متوفرة الملكية  فاند قابل لإلبطال وإذا استند الشفيع في ملكيته للعقار المشفوع به إلى عق

بموجب هذا العقد الن العقد القابل لإلبطال يقع صحيحاً منتجاً آلثاره ما لـم يحكـم بإبطالـه     له 

  . )1(وبذلك يجوز له طلب الشفعة

أما إذا استند طالب الشفعة في ملكيته للعقار المشفوع به إلى عقد باطل بطالنا مطلقاً فان 

له بموجب هكذا عقد فال تنتقل الملكية بموجبه ولو تم تسجيله، وال يجوز له أن الملكية ال تتوافر 

  . يطلب الشفعة بموجبه

                                     
  . 167، ص 1999منشورات جامعة عبن شمس  -الحقوق العينية األهلية-االهواني، حسام الدين كامل)1(



 56

  

  

  

  الفصل الثاني

  إجراءات الشفعة

  

  اإلنذار الرسمي وإعالن الرغبة: المبحث األول 

  إيداع الثمن وإقامة الدعوى : المبحث الثاني

  

    



 57

  الفصل الثاني

  إجراءات الشفعة

  ولالمبحث األ

  اإلنذار الرسمي وإعالن الرغبة 

  اإلنذار الرسمي  :المطلب األول

من القانون المدني على من يريد األخـذ  ) 940(لقد أوجب المشرع المصري في المادة 

بالشفعة إعالن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشتري خالل خمس عشرة يومـاً مـن تـاريخ    

ال سقط الحق في الشفعة وذلك ألن هذا اإلنذار هو الذي اإلنذار الرسمي الموجه من أيهما إليه وإ

يتحقق  به علم الشفيع بوقوع البيع فإن لم يقم المشتري أو البائع بإنذار الشفيع أو كـان اإلنـذار   

باطالً فإن المشرع قد وضع للمشتري طريقاً يطمئن من خالله إلى سقوط حق األخـذ بالشـفعة   

جيل عقد البيع وبذلك افترض المشرع افتراضـاً ال يقبـل   وذلك بانقضاء أربعة أشهر من يوم تس

إثبات العكس إن الشفيع قد علم بالبيع أو سجله المشتري وحيث أن هذا العلم كان افتراضياً فـي  

القانون فقد أطال القانون المدة التي أوجب على الشفيع أن يطلب الشفعة خاللها وهي أربعة أشهر 

ع رغبته في األخذ بالشفعة في مواجهة البائع أو المشتري قبـل  من وقت التسجيل فإذا أعلن الشفي

أن تنقضي هذه المدة فقد حافظ على حقه من السقوط وعليه أن يكمل بـاقي اإلجـراءات التـي    

  . )1(سأبحثها في هذا الفصل

شرع أنها تبدأ من تـاريخ إخطـار البـائع أو    ملذا وحيث أن هذه اإلجراءات افترض ال

   .ع البيعالمشتري للشفيع بوقو

واإلنذار وسيلة للبائع أو المشتري لحسم الموقف بالنسبة للشفيع ويقصد منه إثبات علـم  

الشفيع بوقوع البيع علماً يقينياً لوضعه بالخيار بالمطالبة بالشفعة من عدمه وترقب الخطوات بعد 

  . )2(ذلك أو قد يغفل عن إتباع إجراء أو عدم اتخاذه في الموعد المحدد

                                     
  . 82، المرجع السابق ، ص  الشفعة علما وعمالسعد ، نبيل إبراهيم ،  )1(
  . 391ع السابق، ص، عبد المنعم، حق الملكية، المرجيالبد راو )2(



 58

الحظ أن للشفيع أن يبادر بإعالن رغبته قبل اإلنذار فلم يقصد المشرع مـن  ويجب أن ن

لك لـم  ذتحديد بداية األجل الذي يجوز للشفيع خالله إعالن رغبته فيه وك) اإلنذار(هذا اإلجراء 

يوجب المشرع أيضاً هذا اإلجراء وأن قصد بذلك بيان لزوم هذا اإلنذار لسريان ميعاد الخمسـة  

قررها المشرع لسقوط حق الشفيع فيما إذا أنذره البـائع أو المشـتري بوقـوع    عشر يوماً التي 

  ) 1(.البيع

وان علم الشفيع بحصول البيع ال يعتبر ثابتاً في نظر المشرع المصري إال مـن تـاريخ   

اإلنذار الرسمي الموجه للشفيع وال يسري ميعاد الخمسة عشر يوماً المسقط لحق الشفيع إذا لـم  

األخذ بالشفعة قبل انتهائه مما يعني أن الشفيع ال يلزم بإعالن رغبته إال إذا قـام  يعلن رغبته في 

البائع أو المشتري بإنذاره حتى وإن علم بهذا البيع قبل ذلك، وقد قضت محكمة النقض المصرية 

  )2(.بذلك

اإلنذار ورقة من أوراق المحضرين يسري عليها ما يسري على األوراق القضائية من "و

الشـفعة  بلصحة والبطالن ويترتب على اإلنذار أن يقوم الشفيع بإعالن رغبته في األخـذ  أحكام ا

إلى كل من البائع والمشتري خالل خمسة عشر يوماً من تاريخ اإلنذار وأال سقط حقه في األخـذ  

ولم يقصد المشرع أن يجعل  من هذا اإلنذار  عرضاً ينعقد بموجبه عقد بين المشتري  )3("بالشفعة

بشأن علم الشفيع بالبيع المثبـت بالشـفعة وأن    تنشأعات التي المنازيع وإنما أراد أن يحسم والشف

قد نص ويجعل من هذا التاريخ بداية لتحديد المدة المقررة لسقوط حق الشفيع في األخذ بالشفعة، 

على وجوب اشتمال اإلنذار الرسمي على بيانات معينة تحـت   940المشرع المصري في المادة 

  : ة البطالن وهيطائل

                                     
  . 258أبو السعود رمضان، الوجيز في الحقوق العينية، المرجع السابق، ص  )(1
الذي يوجهه إليه البائع أو المشتري وال يسري  إن علم الشفيع بحصول البيع ال يعتبر ثابتاً إال من تاريخ اإلنذار الرسمي )(2

عرض رغبته باألخذ بالشفعة انقضائه إال من تاريخ هـذا اإلنـذار   ميعاد الخمسة عشر يوماً الذي يسقط حق الشفيع إذا لم ي

، مجموعة األحكام القضائية لمحكمة النقض، المكتب 31/10/1984، ق تاريخ 49س  264نقض مدني مصري في الطعن 

  . 412، صفحة 1986الفني، 
 85سعد نبيل إبراهيم ، الشفعة علما وعمال ، المرجع السابق ص  )3(



 59

   .بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بياناً كافياً .1

بيان الثمن والمصروفات الرسمية بشروط البيع واسم كل من البائع والمشـتري ولقبـه    .2

 . وصناعته وموطنه

يتبين من خالل النص أن البيانات التي أوجب المشرع اشتمال اإلنذار عليها تهدف إلـى  

امالً بأركان البيع لكي يقدر مصلحته في طلب الشفعة ويتمكن من توجيـه  أن يعلم الشفيع علماً ش

طلبه إلى من يجب أن يوجه إليه فيجب تعريف الشفيع بالعقار المبيع تعريفاً تنتفي معه الجهالـة  

وهذه مسألة واقع يقدرها قاضي الموضوع تخضع لسلطته التقديرية وعلى الرغم من ذلك يجـب  

كل ما يتعلق بالعقار من حيث المسـاحة والحـدود ورقـم القطعـة     أن يوضح في هذا اإلنذار 

يرة واألولى توجـب  يسوالحوض بحيث ال تنتابه الجهالة وهي على نوع