Pre-emption As Accuse of Winning Property : A Comparative Study
Date
2008
Authors
Mansour Fuad Abdalrahman Massad
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Publisher
Abstract
In this thesis I have studied pre-emption as a cause of property, and discussed in the introductory chapter several topics related to the subject of pre-emption, stating with the nature of its language definition, then legal terminology , and the historical source. I concentrated on the disagreement of legislations regarding the definition of pre-emption subject of this comparison study , the Egyptian civil law differed from The Jordanian civil law and the Provisions Magazine which represents the Islamic jurisprudence which is considered the historical and material source of it. I illustrated the Judicial position Of these differences in the definition represented in which is stabilized by the courts including the Jordanian court of discrimination and the Egyptian court of cassation (COC).And thus I focused on the legal nature of pre-emption in terms of being considered sometimes as a license and other times as a right, until we had the opinion that it would approve a cause of winning property in a mid rank one degree higher than the license and less than the right. Turning to the characteristics that distinguish it from any other causes of pre-emption had been contrary to origins and I distinguished between and what suspect it of the legal terms of relationship to winning property of winning adverse such as preference an priority, and I discussed the precise difference between each of them and pre-emption that preference can only be in construction and priority can only be in an adverse detracted a stature property, and I showed the position of the Egyptian civil law, because the mentioned stature does not exist in t his law.
The first chapter was devoted to pre-emption verifying and conditions, I showed the cases in which pre-emption is verified to enable the intercessor to ask for it, and I illustrated that there are common cases between the Egyptian civil law and the Jordanian civil law, but the cases differed in the Egyptian civil law because of the absence of division of the types of land as the situation of the Jordanian civil law, then I investigated the competing between the intercessors and illustrated the rule of that through showing the grades ad demonstrating how to make one of them before the other in case of multiple applicants of pre- emption, and how to divide the portions whether the intercessors are of one degree in which the Egyptian civil law differed when it gave each intercessor a portion equal to the share rate while the Jordanian civil law adopted divisions related to number of heads regardless of the range of shares owed by any of the intercessors, did not care about the number of shares much or less. Then I proceeded to study the act which allows pre-emption and its conditions which the Egyptian civil law limited in sale and donation provided compensation, and inflicted it with sale rule. And I illustrated sales in which pre-emption I not allowed, and the wisdom of prevention.
I showed that the Jordanian civil law has not differentiate between the prevention and the projector in pre-emption and mad each of them a cause for not hearing the case. Then I focused on studying the conditions of money of pre-emption, and the necessity for this money to be a adverse , that there is no pre-emption cause to money, and the necessity for the pre-emption cause to remain until the completion of sale to enable the intercessor to ask for pre-emption, and the intercessor conditions and I showed that the absence of any condition makes the pre-emption unavailable, and the necessity for these conditions to be all provided.
In the second chapter I discussed the pre-emption procedures which the intercessor has to do such as announcement of desire after official warning from the seller or the buyer to the intercessor, and its legal conditions, and the effect of breaching any of the conditions. then I proceeded to price deposit showing the aim of it and the price that must be deposited, and the rule of imagery in it, and I showed the position of legislations from it. I focused on the deposit time and its order between the procedures, I showed.
The remedy of the absence of any condition. Then I studied the prosecution and focused on the status and eligibility of the intercessor, I showed the time of prosecution, and discussed antagonism and its partners, showing the reasons for the difference between legislations in this regard, then I concluded this chapter describing the court specialized in this case depending upon what the judiciary settled in this regard.
In the third chapter I dealt with the fall of pre-emption and the effects of pre-emption , and I showed the cases of falling in the legislations subject of the is study , showing what was limited and what was mentioned as an example , I focused on the intercessor's dispose of his pre-emption explicitly or implicitly, and not declaring the desire in the Egyptian civil law and not depositing the price as required by law, I offered cases settled in different texts, and showed some cases that the judiciary considered as projectors of pre-emption , then I studied the effects of pre-emption on the different relations between the intercessors and the buyer, and the difference between the legislations subject of this study in this regard, and the relation between the intercessor and the seller , I showed the reasons of the difference in these rules, and I illustrated the rules of relationship between the intercessor and the others in terms of rights to the property both before declaring desire or the prosecution , or after that.
Conclusion has been offered showing the findings in most aspects of this study and the proposals in this regard.
لقد بحثت في رسالتي هذه الشفعة باعتبارها سببا من أسباب كسب الملكية وتعرضت في الفصل التمهيدي لعدة موضوعات متعلقة بموضوع الشفعة مبينا ماهيتها من حيث التعريف بها لغة وفي الاصطلاح القانوني ومصدرها التاريخي وركزت على اختلاف التشريعات موضوع هذه الدراسة المقارنة في تعريفها للشفعة حيث اختلف الأمر في القانون المدني المصري عنه في المدني الأردني ومجلة الأحكام العدلية التي تمثل جانبا من الفقه الإسلامي الذي يعتبر المصدر التاريخي والمادي لها ، ثم بينت موقف القضاء من الاختلاف في التعريف الذي يتمثل بما استقرت عليه محكمتي التمييز الأردنية والنقض المصرية ومن ثم ركزت على الطبيعة القانونية للشفعة من حيث اعتبارها رخصة تارة و حقا تارة أخرى إلى أن استقر الرأي على أنها سبب من أسباب كسب الملكية في مرتبة وسط أعلى من الرخصة بدرجة واقل من الحق ثم تطرقت لخصائصها التي تميزها عن غيرها من أسباب كسب الملكية باعتبارها قد وردت خلافا للأصل وميزت بينها وبين ما يشتبه بها من مصطلحات قانونية ذات علاقة بكسب الملكية في العقار أيضا كالأفضلية والأولوية ووقفت على الفارق الدقيق بين كل منهما والشفعة باعتبار أن الأفضلية لا تكون إلا في البناء والأولوية لا تكون إلا في عقار انتقصت إحدى مكنات الملكية فيه وبينت موقف القانون المدني المصري من ذلك كون هذه الأخيرة لا وجود لها في هذا القانون. وقد خصصت الفصل الأول لتحقق الشفعة وشروطها وبينت الحالات التي تتحقق فيها كي يتمكن الشفيع من طلبها وأوضحت أن هناك حالات مشتركة بين القانون المدني المصري ونظيره الأردني إلا أن الأول قد اختلفت الحالات فيه بسبب عدم وجود تقسيم لأنواع الأراضي كما عليه الحال في الثاني ثم درست التزاحم بين الشفعاء ووضحت حكم ذلك من خلال تبيان درجاتهم وكيفية تقديم احدهم على الأخر في حال تعدد طالبي الشفعة وكيفية التقسيم للحصص إذا ما كان الشفعاء من درجة واحدة الأمر الذي اختلف فيه المدني المصري حينما أعطى كل شفيع حصة بقدر نسبة حصته بينما ذهب المدني الأردني إلى التقسيم على عدد الرؤوس بغض النظر عن مدى الحصص التي يملكها أي من الشفعاء ولم يقم وزنا لعدد الحصص قل أو كثر ثم انتقلت لدراسة التصرف الذي يجيز الشفعة وشروطه والذي حصره القانون المدني المصري في عقد البيع بينما حصره المدني الأردني في البيع والهبة بشرط العوض حيث ألحقها بحكم البيع وأوضحت البيوع التي لا تجوز فيها الشفعة والحكمة من المنع فيها وبينت أن المدني الأردني لم يفرق بين المانع والمسقط في الشفعة وجعل كلا منهما سببا لعدم سماع الدعوى ثم ركزت على دراسة شروط المال المشفوع فيه ووجوب أن يكون المبيع عقارا حيث لا شفعة في المنقول ووجوب أن يبقى سبب الشفعة قائما حتى تمام البيع كي يستطيع الشفيع طلب الشفعة وشروط الشفيع وبينت أن تخلف أي من الشروط يجعل من الشفعة غير متوافرة وضرورة أن تتوافر الشروط مجتمعة . أما الفصل الثاني فقد درست فيه إجراءات الشفعة التي يجب على الشفيع القيام بها من إعلان الرغبة بعد الإنذار الرسمي الذي يوجهه البائع أو المشتري للشفيع وشروطه القانونية وجزاء الإخلال بأي من شروطه ثم انتقلت لإيداع الثمن مبينا المقصود به والثمن الواجب الإيداع وحكم الصورية فيه وأوضحت موقف التشريعات من ذلك و ركزت على وقت الإيداع وترتيبه بين الإجراءات وبينت جزاء تخلف أي من هذه الشروط ثم درست إقامة الدعوى وركزت على صفة الشفيع وأهليته وأوضحت الزمن الذي يجب أن تقام فيه الدعوى وطرقت باب الخصومة وأطرافها وأوضحت أسباب اختلاف التشريعات في ذلك ثم ختمت هذا الفصل بتبيان المحكمة المختصة بنظر هذه الدعوى مستندا لما استقر عليه القضاء في هذا الخصوص . وتناولت في الفصل الثالث سقوط الشفعة وآثارها وأوضحت حالات السقوط في التشريعات موضوع الدراسة مبينا ما كان منها على سبيل الحصر وما ورد ذكره كمثال وركزت على تنازل الشفيع عن شفعته صراحة أو ضمنا وعدم إعلان الرغبة في المدني المصري وكذلك عدم إيداع الثمن كما تطلبه القانون وعرضت لحالات وردت في نصوص متفرقة وبينت بعض الحالات التي استقر القضاء على اعتبارها مسقطة للشفعة ، ثم درست الآثار المترتبة على الأخذ بالشفعة في العلاقات المختلفة بين الشفيع والمشتري واختلاف التشريعات موضوع الدراسة في ذلك والعلاقة بين الشفيع والبائع وبينت سبب الاختلاف في هذه الأحكام ثم وضحت أحكام العلاقة بين الشفيع والغير من حيث الحقوق المتربة على العقار المشفوع سواء قبل إعلان الرغبة اواقامة الدعوى أو بعد ذلك. وقد وضعت خاتمة عرضت فيها لما خلصت إليه في معظم مناحي هذه الدراسة والنتائج التي توصلت إليها والمقترحات بهذا الخصوص.
لقد بحثت في رسالتي هذه الشفعة باعتبارها سببا من أسباب كسب الملكية وتعرضت في الفصل التمهيدي لعدة موضوعات متعلقة بموضوع الشفعة مبينا ماهيتها من حيث التعريف بها لغة وفي الاصطلاح القانوني ومصدرها التاريخي وركزت على اختلاف التشريعات موضوع هذه الدراسة المقارنة في تعريفها للشفعة حيث اختلف الأمر في القانون المدني المصري عنه في المدني الأردني ومجلة الأحكام العدلية التي تمثل جانبا من الفقه الإسلامي الذي يعتبر المصدر التاريخي والمادي لها ، ثم بينت موقف القضاء من الاختلاف في التعريف الذي يتمثل بما استقرت عليه محكمتي التمييز الأردنية والنقض المصرية ومن ثم ركزت على الطبيعة القانونية للشفعة من حيث اعتبارها رخصة تارة و حقا تارة أخرى إلى أن استقر الرأي على أنها سبب من أسباب كسب الملكية في مرتبة وسط أعلى من الرخصة بدرجة واقل من الحق ثم تطرقت لخصائصها التي تميزها عن غيرها من أسباب كسب الملكية باعتبارها قد وردت خلافا للأصل وميزت بينها وبين ما يشتبه بها من مصطلحات قانونية ذات علاقة بكسب الملكية في العقار أيضا كالأفضلية والأولوية ووقفت على الفارق الدقيق بين كل منهما والشفعة باعتبار أن الأفضلية لا تكون إلا في البناء والأولوية لا تكون إلا في عقار انتقصت إحدى مكنات الملكية فيه وبينت موقف القانون المدني المصري من ذلك كون هذه الأخيرة لا وجود لها في هذا القانون. وقد خصصت الفصل الأول لتحقق الشفعة وشروطها وبينت الحالات التي تتحقق فيها كي يتمكن الشفيع من طلبها وأوضحت أن هناك حالات مشتركة بين القانون المدني المصري ونظيره الأردني إلا أن الأول قد اختلفت الحالات فيه بسبب عدم وجود تقسيم لأنواع الأراضي كما عليه الحال في الثاني ثم درست التزاحم بين الشفعاء ووضحت حكم ذلك من خلال تبيان درجاتهم وكيفية تقديم احدهم على الأخر في حال تعدد طالبي الشفعة وكيفية التقسيم للحصص إذا ما كان الشفعاء من درجة واحدة الأمر الذي اختلف فيه المدني المصري حينما أعطى كل شفيع حصة بقدر نسبة حصته بينما ذهب المدني الأردني إلى التقسيم على عدد الرؤوس بغض النظر عن مدى الحصص التي يملكها أي من الشفعاء ولم يقم وزنا لعدد الحصص قل أو كثر ثم انتقلت لدراسة التصرف الذي يجيز الشفعة وشروطه والذي حصره القانون المدني المصري في عقد البيع بينما حصره المدني الأردني في البيع والهبة بشرط العوض حيث ألحقها بحكم البيع وأوضحت البيوع التي لا تجوز فيها الشفعة والحكمة من المنع فيها وبينت أن المدني الأردني لم يفرق بين المانع والمسقط في الشفعة وجعل كلا منهما سببا لعدم سماع الدعوى ثم ركزت على دراسة شروط المال المشفوع فيه ووجوب أن يكون المبيع عقارا حيث لا شفعة في المنقول ووجوب أن يبقى سبب الشفعة قائما حتى تمام البيع كي يستطيع الشفيع طلب الشفعة وشروط الشفيع وبينت أن تخلف أي من الشروط يجعل من الشفعة غير متوافرة وضرورة أن تتوافر الشروط مجتمعة . أما الفصل الثاني فقد درست فيه إجراءات الشفعة التي يجب على الشفيع القيام بها من إعلان الرغبة بعد الإنذار الرسمي الذي يوجهه البائع أو المشتري للشفيع وشروطه القانونية وجزاء الإخلال بأي من شروطه ثم انتقلت لإيداع الثمن مبينا المقصود به والثمن الواجب الإيداع وحكم الصورية فيه وأوضحت موقف التشريعات من ذلك و ركزت على وقت الإيداع وترتيبه بين الإجراءات وبينت جزاء تخلف أي من هذه الشروط ثم درست إقامة الدعوى وركزت على صفة الشفيع وأهليته وأوضحت الزمن الذي يجب أن تقام فيه الدعوى وطرقت باب الخصومة وأطرافها وأوضحت أسباب اختلاف التشريعات في ذلك ثم ختمت هذا الفصل بتبيان المحكمة المختصة بنظر هذه الدعوى مستندا لما استقر عليه القضاء في هذا الخصوص . وتناولت في الفصل الثالث سقوط الشفعة وآثارها وأوضحت حالات السقوط في التشريعات موضوع الدراسة مبينا ما كان منها على سبيل الحصر وما ورد ذكره كمثال وركزت على تنازل الشفيع عن شفعته صراحة أو ضمنا وعدم إعلان الرغبة في المدني المصري وكذلك عدم إيداع الثمن كما تطلبه القانون وعرضت لحالات وردت في نصوص متفرقة وبينت بعض الحالات التي استقر القضاء على اعتبارها مسقطة للشفعة ، ثم درست الآثار المترتبة على الأخذ بالشفعة في العلاقات المختلفة بين الشفيع والمشتري واختلاف التشريعات موضوع الدراسة في ذلك والعلاقة بين الشفيع والبائع وبينت سبب الاختلاف في هذه الأحكام ثم وضحت أحكام العلاقة بين الشفيع والغير من حيث الحقوق المتربة على العقار المشفوع سواء قبل إعلان الرغبة اواقامة الدعوى أو بعد ذلك. وقد وضعت خاتمة عرضت فيها لما خلصت إليه في معظم مناحي هذه الدراسة والنتائج التي توصلت إليها والمقترحات بهذا الخصوص.